△(2497)ユナイテッド・アーバン投資法人 : 3年後「ダブルの壁」家計を月1万円、4.26%非課税分配で

本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。

はじめに：3年後の「ダブルの壁」を、J-REITの分配金で支えたい

こんにちは、みずきです。現在2026年1月。娘（5歳、年中）の小学校入学が3年後に迫ってきて、いよいよ家計の引き締めと同時に、インフレに負けない資産づくりを加速させています。

今、私たち夫婦が一番意識しているのは、3年後にやってくるであろう「ダブルの壁」です。一つは娘の小学校入学に伴う「小1の壁」で、学童や習い事の費用がかさむこと。そしてもう一つが、計画している第二子の出産と育児休業による「育休の壁」です。

この期間、月の手取り収入が減る中で、家計の現金を確保しつつ、小学校以降の教育費（特に習い事や中学受験の準備など）を配当金で賄う仕組みが絶対必要だと思っています。

今回は、高配当銘柄の中でも、不動産の安定性を持つJ-REIT、(8960)ユナイテッド・アーバン投資法人を、我が家の人生設計にどう組み込むか、徹底的に検討してみますね。

我が家の人生設計シナリオ：3年後、年間12万円の分配金が必要

我が家は現在、つみたてNISAやiDeCoで全世界株式への積立を進めつつ、ジュニアNISAの成長投資枠で個別株やJ-REITを活用して、将来の教育費の「現金流」を作ろうとしています。

具体的な目標は以下の通りです。

• 我が家の現在地：2026年1月。娘5歳（年中）。第二子を検討中。
• 3年後の家計課題：2029年4月。娘が小学校に入学し、学童・習い事費用が増加。同時期に第二子の育休期間が重なる可能性。
• その課題を解決するために必要な分配額：月10,000円（年間120,000円）。この1万円を、小学校低学年時の習い事代や学童費用の一部に充てたい。

目標分配額の逆算計算：約282万円の投資が必要

この「年間12万円」の分配金目標を実現するために、ユナイテッド・アーバン投資法人にいくら投資すればいいのかを逆算します。

前提データとして、2026年1月時点での予想分配金利回り4.26%（提供データより）を使います。

約282万円ですね。これを3年後の小1の壁までに用意するには、年間約94万円、月々約7.8万円を積み立てる必要があります。

これは私たち夫婦の現在の貯蓄ペースから見ると、少し頑張りが必要な水準です。そのため、一括投資ではなく、まずジュニアNISAの年間投資枠（80万円）を使って少額からスタートし、目標達成時期を3〜5年の幅で柔軟に設定するのが現実的だと考えられます。

複数銘柄の比較紹介：ユナイテッド・アーバン投資法人の特徴

J-REITは分配金が高く魅力的ですが、どのセクターに投資しているかで安定性が変わってきます。ユナイテッド・アーバン投資法人(8960)は、オフィス、商業施設、ホテル、住宅など多岐にわたる不動産を保有する「総合型」のREITです。多様なアセットを持つことで、特定セクターのリスクを分散できるのが強みですね。

今回は、同じく家計サポートを目的として検討できるJ-REITと比較してみます。

※利回りや財務データは概算であり、実際の投資判断には最新のLTV（負債比率）などを確認する必要があります。特にユナイテッドの自己資本比率84.7%は、一般的なREIT（負債を活用して高利回りを目指す）としては異例に高いため、投資口価格の変動リスクは抑えられていると評価できます。

ユナイテッド・アーバン投資法人(8960)の詳細分析

この銘柄を「我が家の小1・育休の壁」対策として考える上で、重要なデータを見ていきましょう。

【銘柄情報（2026年1月20日時点）】

【みずき的チェックポイント】

1. 収益性への懸念

提供されたデータでは、EPS（一株当たり利益）が(連)-36.83とマイナス予想になっています。REITの場合、税法上の制約から利益を出しすぎると課税されるため、意図的に利益を圧縮し、分配金として支払う構造が多いです。しかし、直近の収益性が「悪化」傾向にあるという指摘もあります。

ちょうど今、2026年1月20日は決算発表予定日なんですね。本日の決算発表予定 … ユナイテッド、ブロンコＢ (1月20日)というニュースも出ていました。市場の関心が高い時期だと思いますので、この発表内容を慎重に見極める必要があります。

2. 財務の強靭性

J-REITの安定性を測る上で最も重要な指標の一つはLTV（借入金比率）ですが、提供データにある「自己資本比率84.7%」は非常に高い安定性を示唆しています。この数値が事実であれば、借入依存度が低く、金利上昇リスクに対する耐性も高いと判断できます。

3. 総合型REITのメリット

コロナ禍でホテルや商業施設がダメージを受け、景気後退期にはオフィス需要が減ります。ユナイテッドは総合型なので、特定のセクターが不調でも、住宅や物流といった安定性の高いセクターがそれを補う可能性があります。これは、育休中の家計を支える上で、分散効果が期待できる強みです。

みずきの「人生設計マッチ度」評価

我が家の「3年後のダブルの壁」を支えるという視点で、ユナイテッド・アーバン投資法人を評価します。

A. 分配金の持続性・成長性

総合評価：△（やや懸念あり）

J-REITは「分配金性向」でなく「安定性」を重視しますが、収益性の不安定さ（EPSマイナス予想）と、一部セクター（ホテル、商業）が景気変動の影響を受けやすい点を考慮すると、絶対的な安定性を求める時期のコア資産としては少し心もとないです。

ただし、自己資本比率が非常に高い（提供データ通りなら）ため、外部環境の変化に対する耐性（特に金利上昇への耐性）は高いと考えられます。

B. 人生設計との適合性

総合評価：○（悪くない）

目標の月1万円を3年後に達成するには約282万円の投資が必要です。これは少しハードルが高いですが、最低投資金額が54,000円と少額で始められるため、子どものジュニアNISA枠で少しずつ積み立てていくには適しています。

不動産という「現物に近い資産」を、金融資産の中に組み込むことで、ポートフォリオ全体の分散効果も期待できるのは魅力的です。

C. 我が家のリスク許容度との整合性

総合評価：△（やや緊張感ある）

私たちが目標としているのは、3年後の「絶対に収入を減らしたくない時期」の家計サポートです。この時期を支えるには、物流系REITやインフラ系REITなど、より収益の安定性が高いセクターを優先したい気持ちがあります。

ユナイテッドは、その総合型という性質上、景気回復期にはリターンが大きくなる期待もありますが、不況期には分配金が減る可能性も織り込む必要があります。そのため、ポートフォリオの「コア（守り）」ではなく、「サテライト（攻め）」のJ-REIT枠として組み込むのが妥当だと考えます。

みずきの総合評価＋判断：ジュニアNISAで「攻めのREIT」として育成

ユナイテッド・アーバン投資法人は、利回り4%超えで魅力的ですが、私の今の人生設計（3年後の緊急時の家計サポート）を考えると、安定性のみを求めるには少し不安が残ります。

我が家では、この銘柄を「絶対必要な生活費を支えるための守備」ではなく、「将来の教育資金を、非課税で効率よく増やすための攻め」の投資対象と位置づけることにしました。

具体的には、

1. ジュニアNISAで、子どもの名義でコツコツ積み立てる。
54,000円から投資できるので、毎月の貯蓄から数万円ずつ投資口を買い足します。ジュニアNISAなら、分配金（REITでは分配金）が非課税になるため、税金で約20%引かれることなく、効率よく再投資や将来の教育費に回せます。これは大きなメリットです。

2. 「ダブルの壁」対策の主軸は、より安定性の高い銘柄にする。
月1万円の目標のうち、6割は(3281)GLP投資法人のような物流特化REITや、(9629)PCAのような鉄壁財務を持つ個別株で固め、ユナイテッドは残りの「プラスアルファ」として期待する形にします。

この戦略なら、ユナイテッドの総合型REITとしての分散効果と、将来の成長期待を活かしつつ、短期的なリスクを抑えることができると思います。

制度活用との組み合わせ：J-REITとジュニアNISAの相性

J-REITは、配当金（分配金）に対する課税が国内株式と同じく約20%です。これが非課税になる制度を使うか使わないかで、手取り額は劇的に変わります。

特にJ-REITは、基本的に分配金として利益を吐き出すビジネスモデルなので、インデックス投資のように「売却益」を狙うつみたてNISAよりも、「分配金・配当金を非課税で受け取る」ジュニアNISAや新NISAの成長投資枠との相性が抜群に良いんです。

我が家では、ジュニアNISA枠（年間80万円）を最優先で埋めて、ユナイテッドのような高分配金を効率よく受け取れるようにしたいですね。

ただ、注意点として、税効率を考えるなら「配当控除」の仕組みも理解しておく必要があります。J-REITの分配金には、多くの場合、配当控除が適用されません（所得によっては総合課税で逆に税負担が増えることも）。だからこそ、最初から税金がかからないジュニアNISAや新NISAの非課税枠で持つメリットが際立つのだと思います。

失敗・迷い・懸念も素直に述べる

正直なところ、ユナイテッドは総合型でバランスが取れている一方で、収益性に「悪化」傾向が見られる点（提供データより）が気がかりです。

特に、私たちが家計サポートを必要とする3年後、もし景気後退が来て商業施設やホテルの稼働率が落ちてしまうと、分配金が減額されるリスクはゼロではありません。

だから、この銘柄に全財産を注ぎ込むようなことは絶対にしません。まずは少額からスタートし、決算情報や不動産市況を定期的にチェックしながら、積み立てを続けるかどうか判断していくのが賢明だと考えています。

投資は「完璧な判断」を目指すのではなく、「今の我が家の状況に合った最適解」を探る作業だと思っています。ユナイテッドは、リターンを追求しつつ分散を図りたい我が家の「攻めの非課税枠」として、検討を続ける価値がある銘柄だと評価しました！