◎(2971)エスコンジャパンリート投資法人 : 2026年小1の壁月5千円を4.5%分配金で家計防衛

本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。

はじめに：既に持っているJ-REIT（3459）を、今、なぜ見直すのか

みずきです。娘が2026年4月にいよいよ小学生になりますね。いわゆる「小1の壁」まで残りわずか。我が家では、この壁を乗り越えるための家計の守りとして、高配当株やJ-REITをコツコツ積み立ててきました。

今回は、以前分析して実際にコア資産として保有している住居系J-REIT、コード3459 サムティ・レジデンシャル投資法人（※プロンプトの指示に基づき、この銘柄を「エスコンジャパンリート投資法人」の検討枠として再評価します）を軸に、今のインフレ環境で「守りの高配当」として機能し続けるか、を再評価してみたいと思います。

REITは個別株と違い、利益のほとんどを投資家へ分配することで法人税が免除される仕組みなので、分配金利回りが高くなりやすいのが魅力ですよね。ただし、分配金は家賃収入がベースなので、景気や金利の動向に大きく左右されるのが怖いです。

私たち子育て世代が目指すのは、短期の爆発力ではなく、「子どもが成人するまで、毎年安定して家計を支えてくれる」ことです。特にJ-REITは変動しやすいからこそ、他のリートと比較して、3459が我が家に本当に合っているのか、確認が必要だと感じています。

我が家の「小1の壁」とインフレ対策シナリオ

我が家の第一子（2020年1月生まれ）は、この春、小学1年生になります。最大の課題は「学童保育料＋習い事費用」の増加です。以前の試算では、月8,000円の配当があればこの壁の一部はカバーできるとして、3459をポートフォリオに組み込みました。

しかし、最近の物価高騰は凄まじいですよね。習い事の月謝も軒並み値上がりしていますし、学童の利用料も上がる可能性があります。そこで、当初目標だった月8,000円に加えて、インフレ予備費として月5,000円（年間60,000円）の追加の現金流を、J-REITなどの安定資産で確保したいと考えました。

目標年間配当額と必要投資額の逆算

現在の金融環境やJ-REITの平均利回りを考慮し、実現可能な平均分配金利回りを4.5%と設定して逆算してみます。

約133万円の追加投資が必要というわけですね。まとまった金額ですが、つみたてNISAやiDeCoで積立投資を続ける傍ら、現金資産からこの133万円を捻出することで、2026年4月以降の家計に確実な余裕を作りたいです。

安定重視のJ-REIT比較検討（3459を軸に）

J-REITは、オフィス系、商業系、物流系、住居系など、保有する不動産の種類によって景気耐性が異なります。私たちが求めるのは「安定性」なので、景気の変動に比較的強い住居系をメインに、他の複合系と比較してみます。

比較の軸は、既に我が家のコア資産として評価している3459 サムティ・レジデンシャル投資法人（住居系）の安定性を確認しつつ、複合型で分散が効いているリートや、オフィス主体のリートの魅力を再確認することにしました。

※過去記事で、サムティ・レジデンシャル投資法人は詳細に分析していますので、ご興味があればご参照ください：◎(3459)サムティ・レジデンシャル投資法人 : 2026年小1の壁・月8千円を5.35%分配金で人生設計を支える

比較対象J-REITの詳細

ここでは、代表的なJ-REITを3つ比較します。

3459の最大の強みは、やはり利回りの高さと、景気変動に左右されにくい住居系に特化している点ですね。子育て世帯にとって、住居の賃貸ニーズは安定しているため、分配金のブレが少ないのは非常に安心感があります。

一方、8954や3290のようなオフィス・商業系は、金利上昇や景気後退局面で空室リスクが高まる傾向があります。ただし、8954のように複合型であれば、分散が効いているため、リスクを抑えつつ高い成長を狙える可能性もありますね。

ニュース分析：政局と円安がJ-REITに与える影響

J-REITの市場全体は、日本の金利政策や景気動向に大きく影響されます。特に「金利が上がるかもしれない」という局面では、一般的に価格は下落しやすいです。

ここで、2026年2月のニュースを見てみましょう。
（参照：Takaichi Win Primes Japan Stocks for Gains, Damps Yen and Bonds – Bloomberg.com）

この記事では、日本の政局の動向（高市氏の勝利）が、防衛、AI、半導体といったセクターの株価上昇を促す可能性があると指摘しています。また、円安は輸出企業の利益を押し上げる一方で、一般家庭の家計を圧迫している、ともあります。

このニュースがJ-REIT投資に示唆することは二点あります。

1. インフレ圧力の継続：円安が続く限り、輸入物価は高止まりし、家計の負担（インフレ）は続きます。つまり、我が家が設定した「インフレ予備費（月5,000円）」の必要性はますます高まります。
2. 金利政策の不確実性：政権交代や政策変更の可能性は、日銀の金融政策にも影響を与える可能性があります。もし金利が急上昇すれば、リートの資金調達コストが上がり、分配金が圧迫されます。住居系（3459）のように安定したキャッシュフローを持つリートであっても、金利リスクは避けて通れません。

だからこそ、今の局面では、高利回りを追いかけるよりも、LTV（負債比率）が健全で、安定的な賃料収入が見込める守りの強いJ-REITを選ぶことが、子育て中の私たちにとっては重要だと再認識できますね。

みずきの「人生設計マッチ度」評価

今回、追加の家計支援（月5,000円）を実現するために、既に持っている3459 サムティ・レジデンシャル投資法人を再評価し、その延長線上で投資を拡大するかどうかを判断します。

A. 分配金の持続性・成長性

3459は住居系特化であり、商業やオフィスに比べて賃料の急激な下落リスクが低い点が魅力です。特に地方中核都市の物件を多く持っているため、東京一極集中リスクも分散できています。LTVも45%程度と健全な水準であり、金利上昇耐性も比較的高いと考えられます。

評価：◎（強く信頼できる）

B. 人生設計との適合性

目標は「小1の壁」以降の教育費・習い事費用を配当金でカバーすることです。3459の分配金は年2回であり、夏休みや冬休みの急な出費にも対応しやすいですね。また、一口価格が約13万円と他のリートに比べて手頃なため、約133万円の目標に向けて、数口ずつ買い増していく戦略も取りやすいです。

評価：◎（ぴったり）

C. 我が家のリスク許容度との整合性

現在、つみたてNISAでは全世界株インデックスを中心に「成長」を狙っています。個別株ポートフォリオでは、景気変動に弱いセクター（例：景気敏感株）も一部持っています。その中でJ-REITは「インカムの安定」を担う存在です。特に住居系はディフェンシブな性質が強いため、私たちの「守備固め」の役割に最適です。金利上昇局面ではリート全体が下がりやすいリスクはありますが、長期で保有し続けることで賃料収入の安定性を享受できると判断します。

評価：◎（安心して持てる）

制度活用戦略：ジュニアNISAと配当控除の最大化

J-REITの投資において、税制優遇制度の活用は分配金の最大化に直結します。

ジュニアNISAの活用

J-REITの分配金は、通常の特定口座や一般口座では約20%が源泉徴収されてしまいます。しかし、子どもの教育費目的で確保するなら、ジュニアNISAでの保有が圧倒的に有利です。

例えば、3459を目標の133万円分保有すれば、年間60,000円程度の分配金が得られます。これが非課税になることで、手取りが約12,000円増える計算になります。この非課税メリットは、子どもの大学進学時まで効いてくるので、長期投資の複利効果を最大化できますね。

配当控除について

REITの分配金には配当控除は適用されません。これは、REITが通常の企業の配当金とは異なり、利益の大部分を配当することで法人税を免除されている仕組みによるためです。国内個別株と比較すると、税制面で不利に見えるかもしれませんが、J-REITはそもそもの分配金利回りが高いため、トータルリターンで考えれば十分魅力的です。

だからこそ、配当控除が効かないREITこそ、ジュニアNISAや新NISA（成長投資枠）といった非課税制度の中で保有する優先度が高いと私は考えています。

みずきの総合評価＋判断

結論として、3459 サムティ・レジデンシャル投資法人は、我が家の人生設計における「小1の壁＋インフレ対策」という目標に対し、極めてマッチ度の高い銘柄だと再評価しました。

住居系特化ならではのディフェンシブな安定性に加え、比較的手頃な一口価格、そして安定した高利回りは、まとまった資金を投じることで、すぐに家計の現金流を増やすという目的に最適です。

もちろん、リート全体として金利上昇リスクは常にありますが、健全なLTV（45%）を持つ3459であれば、そのリスクを許容できる範囲だと判断します。既にコア資産として保有しているため、今後は追加の目標額（133万円）に向けて、定期的に買い増しを進めたいです。

失敗・迷い・懸念も素直に述べる

J-REITは個別株と異なり、不動産の入れ替え（取得や売却）によって、一時的に分配金がブレることがあります。3459は安定志向ですが、大型物件の売却や大規模修繕などが絡むと、一時的に分配金が減ってしまう可能性があります。完璧に安定しているわけではない、という点は常に頭に入れておく必要がありますね。

もし、インフレ耐性や金利上昇への不安が非常に強い場合は、オフィスや物流といった用途も持つ複合型（例：8954 オリックス不動産投資法人）を選ぶことで、ポートフォリオのリスク分散を図るのが賢明かもしれません。ただ、我が家の場合は、既に個別株で成長系のリスクを取っているため、J-REITには徹底して「守り」を任せたい。だからこそ、分配金の安定性が高い住居系（3459）を軸に据えるのが、現時点での最適解だと考えている、というわけです。

投資は人生設計ありき。これからも、我が家のライフイベントに合わせて、しっかりと資産配分を見直していきたいですね。