本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。
はじめに：3年後、娘の習い事費「月1万円」を安定配当で賄いたい
みずきです。最近、娘（5歳・年長）が「小学校に入ったらピアノを習いたい」と言い出しました。教育費って、学年が上がるごとに増えていくのは覚悟しているけれど、できれば習い事費くらいは、我が家の投資から得られる配当金（分配金）でまかないたいな、と考えています。
我が家が設定した目標シナリオは次の通りです。
■我が家の人生設計シナリオ
- 現在地：娘5歳（年長）、私は正社員で共働き。家計は安定しています。
- ○年後の家計課題：3年後、娘が小学校3年生になる頃に習い事の費用（ピアノ＋英会話など）が増える見込み。
- 必要な配当額：月1万円（年間12万円）の安定収入を、この頃には確立したい。
- この目標を達成する理由：月1万円が配当で賄えれば、その分を教育費の貯蓄に回せる。また、景気の波に左右されずに子どものやりたいことを応援したい。
年間12万円の安定収入を、比較的高い利回りで出してくれる銘柄を探すとなると、J-REIT（不動産投資信託）は有力候補の一つになりますよね。
今回は、地域分散とセクター分散を兼ね備えた東海道リート投資法人（2989）について、「我が家の人生設計にどう組み込むか」を徹底的に逆算して考えてみたいと思います。
目標配当額を逆算！必要な投資元本はいくら？
目標は「年間12万円の分配金」です。この目標を達成するために、東海道リートにいくら投資が必要か計算してみましょう。
東海道リートの直近の分配金利回り（2026年1月13日時点）は5.49%です。この利回りが維持されると仮定して逆算します。
【計算】年間12万円の分配金を得るには
必要投資額 = 目標年間分配金 ÷ 分配金利回り
120,000円 ÷ 5.49% ≒ 2,185,792円
約218万6千円の投資元本が必要という計算になりますね。
東海道リートの株価（投資口価格）は118,300円（2026/01/09終値）なので、約18口（18口×118,300円＝2,129,400円）を購入することで、理論上は年間118,300円程度（予想分配金6,511円×18口）の分配金を得られる計算になります。
200万円を超える投資額は、私たち子育て世代にとっては決して小さくありません。だからこそ、この銘柄が「本当に3年後も安定して分配金を出し続けてくれるのか」を厳しくチェックする必要があります。
東海道リート投資法人（2989）の特性と選択肢
東海道リートは、その名の通り、東海地方（愛知・静岡・三重）を中心とした商業施設、オフィス、物流施設などに投資しているJ-REITです。最大の強みは、「地域分散」と「セクター分散」が効いている点にあります。
東海道リートの基本情報（2026年1月時点）
- 主なビジネス：東海エリアの不動産（商業施設、オフィス、物流）への投資。地域経済の安定性に依存。
- 直近株価（投資口価格）：118,300円
- 最低投資金額：約11万8千円（1口単位）
- 予想分配金利回り：5.49%
- 予想分配金（2026年1月期）：6,511円/口
- 配当方針：原則として利益の大部分を分配する方針（REITの税制優遇のため、配当性向はほぼ100%）。
比較検討すべき「安定性」の選択肢
我が家が求めるのは「3年後の習い事費」という、比較的短期で安定した現金流です。そのため、東海道リートの「複合型」特性が、他のREITと比べて我が家に適しているか考えます。
| 選択肢 | セクター特性 | 我が家との適合性 |
|---|---|---|
| 東海道リート（2989） | オフィス、商業、物流の複合型（地域特化） | 景気変動の影響を受けにくい物流が強いが、地域経済の動向に左右される可能性もある。バランスが魅力。 |
| 住宅系REIT（例：積水ハウス・リート投資法人（3309）） | 賃貸マンションなど住居特化 | 景気に左右されにくく、分配金の安定性が高い。しかし、分配金利回りが複合型よりやや低い傾向。 |
| 物流系REIT | eコマース需要で成長性が高い大型倉庫特化 | 成長期待は高いが、最近の建設費高騰や金利上昇の影響を受けやすい面もある。 |
※積水ハウス・リート投資法人の検討記事はこちらも参考にどうぞ：◎(3309)積水ハウス・リート投資法人 : 5年後、娘の教育費月1万円を5.83%高利回りで賄う家計設計
東海道リートは、特定のセクターが不調でも他のセクターがカバーできるという複合型の強みと、地域経済の安定性が評価できます。特に景気変動に強い「物流施設」の組み入れ比率が高い点は、安定的な分配金を求める子育て家計にとっては大きな安心材料になりますね。
みずきの「人生設計マッチ度」評価
この東海道リートを、我が家の人生設計に当てはめて3つの軸で評価してみます。
A. 分配金の持続性・成長性：◎（強く信頼できる）
REITの場合、配当性向はほぼ100%なので、重視すべきは「収益の安定性」です。東海道リートは、以下の点で安定性が高いと考えます。
- テナント分散：特定のテナントに依存せず、多くの企業と契約しています。
- 物件分散：物件用途がオフィス、商業、物流に分散しており、特に物流セクターが好調です。
- 地域特性：東海地方は製造業が集積しており、日本経済の中枢の一つ。急激な経済悪化リスクは全国的に見ても低い方です。
もちろん、金利上昇による借入コストの増加や、賃貸市場の冷え込みリスクはありますが、現状のポートフォリオは堅実で、分配金の持続性は高いと評価できます。
B. 人生設計との適合性：○（悪くない）
目標は3年後の「年間12万円」です。約218万円の投資が必要ですが、これは我が家の貯蓄ペースから見ても、なんとか2年以内には達成可能なラインです。
- 目標到達の現実性：利回り5.49%は高水準であり、目標額実現に必要な元本が抑えられています。
- タイミング：3年後という中期目標に対して、REITは株価変動リスクが個別株に比べて相対的に低く、分配金スケジュールも安定しているので、計画が立てやすいです。
ただし、分配金は業績連動のため、減額される可能性もゼロではありません。もし分配金が下がれば、目標の月1万円を賄えなくなるので、余裕を持った投資額を設定する必要がある点が「◎」ではない理由です。
C. 我が家のリスク許容度との整合性：○（まあ大丈夫）
現在、我が家のコア資産はつみたてNISAで米国・全世界株インデックスに投資しています。個別株やJ-REITは、全体のポートフォリオの10%程度の「インカム枠」として位置づけています。
東海道リートは、リスクが中程度で安定した高利回りを提供してくれるため、ポートフォリオの「安定高配当枠」にぴったり当てはまります。
ただし、J-REIT全体が抱える金利上昇リスクは、我が家のリスク許容度を試す可能性があります。もし日銀が急激に金利を引き上げれば、REIT価格全体が下落し、精神的な負担になるかもしれません。
みずきの総合評価＋判断：複合型REITで目標を堅実に
東海道リート（2989）は、我が家の「3年後に習い事費月1万円を安定配当で賄う」という目標に対し、高い適合性を持つ銘柄だと結論づけました。
理由は、やはりその複合的な分散力にあります。住宅系REITほどの安定性はないかもしれませんが、成長性の高い物流や、インフレに強い商業施設も持つことで、単一セクターREITよりもリスクを分散できていると考えます。
もし、我が家が育休中などで「絶対的な安定」を最優先するなら、住宅系REITを選ぶべきですが、今はまだ共働きで多少のリスクは取れるため、5%台後半の分配金利回りが魅力的な東海道リートは魅力的です。
【我が家の判断】
まず、今年のNISA成長投資枠で東海道リートを10口（約118万円）購入し、残りの100万円程度を他の安定高配当株（または他のREIT）と分散して購入する計画を立てたいと思います。これにより、REIT特有の金利リスクを分散しつつ、目標額に向けて堅実に進められるはずです。
制度活用との組み合わせ：非課税で受け取る分配金の力
REITの分配金投資において、制度活用は必須です。個別株の配当金と同様に、REITの分配金も通常は約20%課税されます。
年間12万円の分配金目標を達成した場合、もし課税口座だと約2万4千円が税金で引かれてしまい、手取りは約9万6千円になってしまいます。これだと月1万円の習い事費目標には少し足りません。
だからこそ、東海道リートのような高分配金利回りの銘柄は、NISA成長投資枠やジュニアNISAで持つメリットが非常に大きいのです。
▶ ジュニアNISAで娘の資産に組み込む（教育費目標の場合）
我が家はまだ娘が5歳なので、ジュニアNISA（現行制度）を活用できます。もし東海道リートをジュニアNISAで保有し続ければ、分配金が1円も課税されずに再投資や教育費に回せます。
年間12万円の分配金が全額手取りになることで、目標達成に必要な投資元本は、実質的に2割少なくて済むのと同じ効果がありますよね。この税制メリットの差は本当に大きいです。
また、REITは通常、配当控除の対象外ですが、NISA制度を活用すれば、その点を考慮する必要はありません。とにかく非課税の枠内で効率よくインカムゲインを得ることが、子育て家計の最優先事項だと思います。
失敗・迷い・懸念点：金利上昇と投資口価格の変動
完璧な銘柄はないので、東海道リートを検討する上での懸念点も正直に述べておきます。
懸念点1：金利上昇リスク
REITは借入金を使って不動産を購入・運用しているため、金利が上がると借入コストが増加し、分配金が減る可能性があります。2026年に入り、金融政策の動向は非常に注目されています。
もし金利が急上昇する局面では、投資口価格も下落しやすくなります。我が家は3年後までに使う資金ではないものの、もし価格が大きく下落すると、精神的に不安になるかもしれません。このリスクを軽減するためにも、REITへの投資比率は抑えめにするべきでしょう。
懸念点2：米国のREIT訴訟事例に見るガバナンスリスク
海外のニュースですが、REIT関連の訴訟に関する報道もありました。
REITs Say Shareholders’ Retooled Liquidation Suit Still Fails – Law360
これは米国の事例で、株主がREITの清算を巡って訴訟を起こし、REIT側がそれを退けようとしているという内容です。日本ではすぐに同様のことが起こるとは限りませんが、REITは一般企業と異なり、資産の管理運用を外部の資産運用会社に委託しているため、ガバナンスや投資主の権利に関する問題は常に意識しておくべきです。
東海道リートの経営体制（資産運用会社）が健全であるか、透明性を持って運用されているかを定期的にチェックする手間は必要だと感じています。分配金利回りの高さだけでなく、その裏側にある運用の堅実さを見極めることが、J-REIT投資の肝ですね。
東海道リートは比較的新しいリートですが、東海地方という経済基盤の安定した地域に特化している点を信じて、我が家の安定高配当ポートフォリオの一部として、慎重に積み立てていきたいと思います。
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