本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。
はじめに：5年後の「中学受験の壁」に備える
こんにちは、みずきです。2026年もあっという間に1月半ば。娘（年長）の小学校入学まであと少しですが、それと同時に「教育費のタイムリミット」が近づいているのを感じます。
我が家では、娘が小学3年生になる5年後（2031年頃）から、中学受験向けの塾代が発生し始めると予想しています。受験をするかどうかは本人の意思ですが、選択肢を用意してあげたいのが親心ですよね。この塾代が、家計の大きな課題になりそうです。
そこで今回、その中学受験の費用を配当金で賄う「教育費支援枠」のコア候補として、東海道リート投資法人（2989）を検討してみます。REIT（不動産投資信託）は、個別株のように業績変動で配当が急減することが比較的少ないため、長期の教育費設計に組み込みやすいのが魅力なんですよね。
1. シナリオ設定：5年後、月1万円の塾代をどう捻出するか
我が家の最大の課題は、5年後の教育費増加です。
- 我が家の現在地：娘5歳（年長）。つみたてNISA、iDeCoで長期資産形成の土台はあり。
- 5年後の家計課題：娘が小3になり、中学受験に向けた塾代が発生し始める。
- その課題を解決するために必要な配当額：最低でも月10,000円（年間120,000円）を配当金で賄いたい。
月1万円あれば、受験用の専門ドリル代や、月に数回の個別指導、あるいは家族旅行費用など、家計に大きなゆとりが生まれます。目標は、5年後に年間12万円のキャッシュフローを生み出すことです。
2. 目標配当額の逆算計算：約220万円の投資が必要
では、この目標年間配当額120,000円を実現するために、東海道リートにいくら投資が必要か、逆算してみましょう。
東海道リート投資法人の直近データ（2026年1月16日現在）は以下の通りです。
- 予想分配金利回り：5.48%
- 予想分配金（2026年1月期）：6,541円/口
- 株価（1口）：119,400円
この利回りを使って計算すると、
必要投資額 = 120,000円（目標年間配当） ÷ 5.48%（分配金利回り） ≈ 2,189,781円
つまり、約219万円を東海道リート投資法人に投じれば、計算上は年間12万円の配当が期待できるというわけです。
1口が119,400円なので、必要な口数は 2,189,781円 ÷ 119,400円 ≈ 18.3口。19口（約227万円）の保有を目指して、今後5年間で積立購入を検討するのが現実的な戦略ですね。
3. 複数銘柄の比較紹介：地域分散型REITの強み
REITは個別株と異なり、「分配金が利益のほとんど」なので、安定性や地域分散が非常に重要です。東海道リートが本当に「5年後の教育費の柱」になるのか、他の優良REITと比較検討してみましょう。
比較対象J-REIT 3選（すべて2026年1月現在のデータに基づく）
| 銘柄名（コード） | 特徴と投資対象 | 分配金利回り | 1口あたり価格（目安） |
|---|---|---|---|
| 東海道リート（2989） | 東海道エリア（東京・神奈川・静岡・愛知）中心のオフィス・商業・ホテルなど地域分散型。 | 5.48% | 119,400円 |
| セントラル・リート（3488） | 東京と名古屋を中心とした都市型オフィス・商業施設に特化。 | 約5.26% | 約130,000円 |
| 産業ファンド（3249） | 物流施設、工場、研究開発施設などの産業用不動産に特化。景気耐性が高い。 | 約5.33% | 約155,000円 |
利回りだけを見ると東海道リートが最も高いですが、注目すべきはそのビジネスモデルです。
東海道リートは、東京一極集中ではなく、東海道エリアに分散投資しています。都市型オフィスに特化したセントラル・リートも魅力的ですが、東京のオフィス市況が大きく変動すると影響を受けやすいのが実情です。一方、東海道リートのように地域を分散することで、一つの地域や一つのセクターの落ち込みリスクを軽減できるのは、長期で安定収入を得たい我が家にとっては大きなメリットです。
また、産業ファンドのように物流系は堅いのですが、一口あたりの価格が少し高めなので、手軽に口数を増やしたい我が家には、東海道リートの方が手が届きやすいかなと感じました。
4. みずきの「人生設計マッチ度」評価
東海道リート（2989）が我が家の5年後の教育費シナリオにどれだけフィットするか、3つの軸で評価しますね。
A. 配当の持続性・成長性：安定感はあるが、大幅増配は期待薄（評価：○）
REITは基本的に「利益のほとんどを分配する」仕組みなので、配当性向は高いです。東海道リートも、地域分散によって安定的な賃料収入が見込めるため、分配金の急激な減額リスクは比較的低いと考えられます。
ただし、分配金は家賃収入に連動するので、個別株のように毎年大きく増配していく期待は持てません。不動産価格の上昇や新規物件の取得によって分配金は増えますが、景気や金利の動向にも左右されます。持続性は「○」ですが、成長性という意味では「△」が混ざる感じです。
B. 人生設計との適合性：5年後の目標額達成に最適（評価：◎）
目標の月1万円（年間12万円）に対し、5.48%という利回りは非常に優秀です。約220万円という投資額は、5年間で貯蓄と投資を組み合わせれば十分現実的です。
特に、教育費のように「使う時期」が決まっている資金源として、REITの安定的な分配金は非常に計画を立てやすいです。この適合性は「◎」だと評価できます。
C. 我が家のリスク許容度との整合性：地域分散が心理的支えに（評価：◎）
私は、個別株は「景気敏感株」と「ディフェンシブ株」を組み合わせていますが、REITを組み込むのは、純粋な安定収入と分散効果を狙っています。
東海道リートの地域分散（東京・愛知・静岡など）は、心理的な安心感につながります。特定の都市圏の賃料が下がっても、他の地域でカバーできるからです。我が家のように「子育ての費用」という絶対に必要な資金源を賄うには、精神的に安心してホールドできる銘柄は非常に重要です。したがって、リスク許容度との整合性は高いと判断します。
5. みずきの総合評価＋判断：地域分散コアとして採用したい
総合的に見て、東海道リート投資法人（2989）は、我が家の「5年後の中学受験費用を賄うための配当金コア銘柄」として、非常に魅力的だと判断します。
3つの銘柄を比べた結果、私は産業ファンド（3249）の景気耐性も捨てがたいのですが、東海道リートは利回りが高く、目標達成に必要な投資額が最も少なく済むというメリットが大きいです。また、オフィスだけでなく商業施設やホテルもバランスよく持っているため、日本の経済活動全体が緩やかに回復していけば、分配金の安定も期待できます。
個人的な結論としては、
- まず東海道リート（2989）を優先的に購入し、目標の19口（約227万円）を目指す。
- 安定性をさらに高めるため、余剰資金ができれば、景気耐性が高い産業ファンド（3249）を数口加えて、ポートフォリオの防御力を高めたい。
この組み合わせで、5年後の教育費の心配を少しでも減らしたいと思っています。
ちなみに、海外のREITのニュースを見ていると、米国のREITは今、大型の商業不動産取引を活発に行っているようです。例えば、ニューヨークのREITがSoHo地区の商業ビルを購入したというニュースもありました。（Law360: 2 Firms Advise REIT’s $386M SoHo Retail Buy）
派手な海外の大型投資と比べると、東海道リートの「東海道エリアに特化」という方針は地味かもしれません。でも、我が家が求めているのは、こうした華々しい成長性よりも、日本国内の安定した経済基盤に支えられた、堅実な分配金の継続性なんですよね。
6. 制度活用との組み合わせ：ジュニアNISAで効率アップ
REITを配当金目的に保有する場合、最も重要なのが「制度の活用」です。
REITの分配金は、法律上「配当金」ではなく「収益の分配」という扱いになるため、残念ながら通常の株式で適用される「配当控除」の恩恵を受けられません。つまり、確定申告で税金を取り戻すというテクニックが使えないんです。
だからこそ、非課税で受け取れるNISA（特にジュニアNISA）枠で保有するメリットが非常に大きいです。
- ジュニアNISA活用：娘の名義で東海道リートを保有すれば、年間12万円の分配金が**まるまる非課税**になります。通常なら約20%（約24,000円）引かれる税金がゼロになるわけです。この2.4万円があれば、習い事の月謝1〜2回分は軽く賄えますよね。
- 教育費の柱に：5年後、娘が中学受験の塾に通い始める頃には、ジュニアNISAで積み上げた東海道リートからの非課税収入が、そのまま塾代の補助として家計をサポートしてくれるはずです。18歳まで引き出せないジュニアNISAは、逆に「教育費のために絶対手をつけない」というルールを作るのに最適です。
ちなみに、以前、都心に特化したREITとしてセントラル・リート投資法人（3488）を検討したことがありますが、REITは種類が多く、分散の仕方一つで安心感が全く変わってきますね。
7. 失敗・迷い・懸念も素直に述べる
東海道リートは魅力的ですが、REIT全体に共通する懸念点も認識しておく必要があります。
まず、最大の懸念は「金利上昇リスク」です。REITは不動産を購入する際に借入れを行うため、金利が上がると利払い費用が増えて分配金が減る可能性があります。
特に2026年現在は、日本銀行の金融政策が変動しやすい時期です。急激な金利上昇があった場合、東海道リートの分配金が一時的に下がることは覚悟しなければいけません。これは、個別株の減配リスクとはまた違う、REIT特有の構造的なリスクです。
だからこそ、私たちは、利回りが高いからといって全財産をREITに突っ込むのではなく、高配当の個別株や、つみたてNISAのインデックス投信とのバランスをしっかり取ることが大切だと考えています。
東海道リートは、安定的な教育費サポートという「守りの投資」の核として、しっかりと役割を果たしてくれると期待しています。5年後の家計が楽になるように、無理のないペースでコツコツ積み上げていきたいですね。
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