本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。
はじめに：5年後、娘の教育費増加に備える「高配当の防波堤」をどう築くか
こんにちは、みずきです！早いもので、娘（5歳、年長）は来年小学生になります。小学校入学の準備も大変だけど、それ以上に夫婦で話すのは「高学年になったら、塾や習い事でどれくらいお金がかかるんだろう？」ということ。
今までは月1万円程度の習い事費で済んでいたのが、本格的に英語やプログラミングを習わせたり、中学受験を視野に入れるとなると、月々2万円、3万円と跳ね上がるのは確実ですよね。
我が家は今から5年後、娘が小学校高学年になる頃には、この教育費増加の波を乗り越えるために、配当金で月1万円（年間12万円）のキャッシュフローを確保したいと考えています。まさに「教育費の防波堤」を築くイメージですね。
そこで今回注目したのが、積水ハウス・リート投資法人（3309）です。J-REITの中でも高い利回り（予想5.83%）と、大手スポンサーの安定性が魅力。私たち子育て世代が、5年後の家計課題を解決するために、このリートをどう活用できるかを具体的に考えてみました。
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1. シナリオ設定：5年後に「月1万円」の教育費サポートを目指す
私たちがこの積水ハウス・リートを検討する背景にある、具体的な人生設計シナリオはこちらです。
我が家の目標はシンプルに、5年後（2031年頃）、娘の教育費の増加分を配当金で半分賄うことです。
- 我が家の現在地（2026年1月）：娘5歳（年長）。貯蓄ペースは順調だが、個別株投資はまだ始めたばかり。つみたてNISAとiDeCoはフル活用中。
- 5年後の家計課題：娘が小学校高学年になり、塾代や高度な習い事費が増加し、月々約2万円の出費増を予想。
- その課題を解決するために必要な配当額：月1万円（年間12万円）の配当金収入。
年間12万円の配当があれば、増える教育費の半分はカバーできます。残り半分は、私たちの給与やボーナスで賄う計画です。完璧な全額カバーではなく、「半分カバー」を目指すことで、投資リスクも抑えつつ、目標達成のハードルも下げることができますね。
2. 目標配当額「月1万円」の逆算計算
では、積水ハウス・リート投資法人（3309）の現在の利回りを使って、この月1万円（年間12万円）を実現するために必要な投資額を逆算してみましょう。
現在の予想分配金利回り（2026年1月9日時点）は5.83%です。
$$
\text{必要投資額} = \text{目標年間配当額} \div \text{予想分配金利回り}
$$
$$
\text{必要投資額} = 120,000円 \div 5.83\% \approx 2,058,319円
$$
必要な投資元本は、約206万円ということが分かりました。
この206万円を5年間で積み立てるとなると、毎月約3.4万円を積水ハウス・リートへ投資していくペースになります。この投資額は、我が家の貯蓄ペースから考えると「頑張れば到達できる」現実的なラインだと判断できます。
ただし、REITは配当金（正確には分配金）がそのまま家計に入ってくるため、税金が引かれますよね。通常、約20%の税金がかかるので、206万円投資しても手取りは年間約9.6万円になってしまいます。これだと月1万円に届きません。
だからこそ、私たち子育て世代は「制度活用」が必須なんです！
この206万円をジュニアNISA（現行制度）で娘の名義で運用できれば、分配金は非課税となり、年間12万円まるまる手元に残ります。この「税制優遇」を最大限に生かすことが、REIT投資の成功の鍵だと考えています。
（関連の過去記事でも、REITとジュニアNISAの組み合わせはよく検討しています：(2989)東海道リートや(2971)エスコンジャパンリート投資法人など）
3. 複数銘柄の比較紹介：積水ハウス・リートの立ち位置
目標額が明確になったところで、積水ハウス・リート（3309）の魅力を、他の高利回りREITと比較しながら見ていきましょう。
積水ハウス・リートは、住宅、オフィス、商業施設を組み合わせた「総合型」に近い複合型REITです。特に住宅比率が高いのが特徴ですね。
| 銘柄 | 利回り(予想) | 主な物件 | スポンサー | 安定性/特徴 |
|—|—|—|—|—|
| **A: 積水ハウス・リート (3309)** | 5.83% | 住宅、オフィス、商業 | 積水ハウス | 複合型。大手スポンサーの安心感。住宅の安定収益が魅力。 |
| **B: ヘルスケア&メディカル (3455)** | 5%台前半* | 医療・介護施設 | 複数の大手企業 | ヘルスケア特化。景気変動に強く、テナント（病院など）が安定。 |
| **C: インヴィンシブル (8963)** | 6%台前半* | ホテル、住宅 | フォートレス・インベストメント | 高利回りだが、ホテル比率が高く景気敏感性が高い。 |
*BとCの利回りは時期により変動しますが、比較しやすいよう過去の傾向を参考にしています。
銘柄A: 積水ハウス・リート（3309）の特徴
積水ハウス・リートを選ぶ最大のメリットは、「安定感と高利回りのバランス」です。
- 企業の簡単な紹介：大手住宅メーカーの積水ハウスがスポンサー。主に住宅、オフィス、商業施設といった、生活に密着した優良な不動産を所有・運用しています。
- 最低投資金額：2026年1月9日終値ベースで90,600円。単元株がないREITは、1口9万円台から投資できるのが嬉しいですね。
- 配当方針と安定性：REITは収益のほとんどを分配金として出すため利回りが高いのが一般的ですが、積水ハウスグループの安定した基盤があるため、景気変動に強い住宅セクターをベースに持ち、分配金の持続性が期待できます。
- 業績の推移：コロナ禍の影響を受けにくい住宅セザーがポートフォリオの核にあるため、他のホテル特化型や商業施設特化型リートと比較して、分配金の変動が比較的穏やかでした。
高利回り特化型のC（インヴィンシブルなど）は魅力的ですが、ホテルは景気やパンデミックの影響をモロに受けます。一方、B（ヘルスケア）は安定ですが、利回りはやや劣ります。積水ハウス・リートは、家賃収入が安定しやすい住宅をコアに持ち、適度にオフィスや商業施設を混ぜている点が、リスクを抑えつつ高い利回りを得たい私たち子育て世代には最適だと感じています。
4. みずきの「人生設計マッチ度」評価と外部環境の考察
私の視点（人生設計、子育て家計）から、積水ハウス・リートを3つの軸で評価します。
A. 分配金の持続性・成長性：◎（強く信頼できる）
REITの場合、分配金の成長性（増配）は、物件の収益力が上がるか、新たな優良物件を取得できるかにかかっています。
積水ハウス・リートの強みは、スポンサーである積水ハウスの調達力と、住宅セクターの安定性です。特に国内では、少子化が進む中でも、人口流入が続く大都市圏の住宅需要は底堅い傾向にあります。積水ハウス・リートの物件は比較的立地が良く、空室率も安定しているため、極端な減配リスクは低いと評価できます。
B. 人生設計との適合性：◎（ぴったり）
目標は「5年後、月1万円の教育費サポート」です。投資額約206万円は、5年間で積み立て可能な現実的なラインです。また、REITは個別株と異なり、株価変動で一喜一憂するより、毎期の分配金を安定して受け取れるかどうかが重要です。教育費という「確実な出費」に備えるために、安定した分配金を提供するREITは非常に適合性が高いです。
さらに、1口9万円程度で買えるため、積立投資（ドルコスト平均法）がしやすい点も、私たちのような忙しいママには助かりますね。
C. 我が家のリスク許容度との整合性：○（まあ大丈夫）
REITの最大のリスクは、金利上昇です。REITは借入金で物件を購入することが多いため、金利が上がると返済コストが増大し、分配金が減る可能性があります。2026年現在、日銀の金融政策の正常化が進んでおり、金利上昇懸念は常にあります。そのため、REITに全資産を集中させるのは危険ですが、全体のポートフォリオの「配当の核」として組み込む分には、安定性が高い積水ハウス・リートは安心感があります。
【外部環境の考察】2026年の住宅市場予測はどう影響するか
積水ハウス・リートの収益は、日本の不動産市場の動向に大きく左右されます。ここで、2026年時点の不動産市場の動向を見てみましょう。
アメリカのYahoo Financeが報じた「Inside the 2026 Housing Forecast: What Buyers, Sellers and Renters Should Expect」という記事（参照）は米国の住宅市場がテーマですが、共通するのはインフレと金利動向が市場に与える影響です。
日本では、物価上昇と円安を背景に不動産価格は高止まりしていますが、住宅需要が強い都市部では家賃相場も比較的安定しています。積水ハウス・リートが持つ優良な住宅物件は、この「安定した家賃収入」を確保しやすいのが強みです。もし景気が後退し、オフィスや商業施設の需要が落ち込んだとしても、住宅セクターがクッションとなって全体の分配金を支える役割を果たしてくれるだろうと期待しています。
5. ジュニアNISA活用との組み合わせ：教育資金の非課税化戦略
私たちが積水ハウス・リートに投資する最大の理由の一つが、税制優遇制度、特にジュニアNISAの活用です。
先ほど計算した通り、年間12万円の配当を課税口座で得ると、約2.4万円が税金で引かれます。これが5年間続けば12万円、10年間続けば24万円も税金で持って行かれてしまいます。
しかし、娘の教育費（5年後の月1万円目標）を賄うために、ジュニアNISAの非課税枠で積水ハウス・リートを購入すれば、その分配金は全額非課税になります。
娘が現在5歳なので、ジュニアNISA制度（2023年末で新規投資は終了していますが、既存の資産は18歳まで非課税で運用継続できます）を活用すれば、18歳までの間に、積み上げた分配金が非課税で再投資または貯蓄として教育費に回せるわけです。
例えば、5年後に目標額の206万円が達成できたとして、その後の10年間（娘が15歳になるまで）非課税で年間12万円の分配金を受け取り続ければ、それだけで120万円になります。この120万円がまるごと高校や大学の進学準備費用に充てられると思うと、非常に心強いです。
「まずはつみたてNISAでS&P500などのインデックスを積み立て、余裕資金でジュニアNISAの非課税枠を使い切り、積水ハウス・リートのような安定高分配株を組み込む」
これが、我が家の税効率を最大化する戦略だと思っています。
6. みずきの総合評価＋判断：堅実なポートフォリオの「守りの要」
積水ハウス・リート投資法人（3309）は、我が家の「5年後の教育費増加」という具体的な人生設計の課題に対して、非常に有力な解決策を提供してくれると考えています。
私は、この銘柄をポートフォリオの「守りの要」として組み込みたいです。
5.83%という利回りは魅力的ですが、REITは個別株のように業績が爆発的に伸びて分配金が毎年倍になる、ということは考えにくいです。しかし、その分、家賃収入という安定した収益源があるため、「配当金を減らされるリスク」が比較的低いです。
特に、我が家は成長性を狙う枠（つみたてNISAのインデックスなど）と、現金流（配当）を確保する枠を分けています。積水ハウス・リートは、後者の「現金流確保枠」にぴったりです。
失敗・迷い・懸念も素直に述べる
ただし、リート投資には当然懸念点もあります。
それは、やはり金利上昇リスクです。もし日銀の金融政策の正常化が急に進み、金利が大きく上がれば、リートの株価（投資口価格）は下がり、分配金も減少する可能性があります。
もし、私たちの目標達成時期である5年後に金利が急上昇していたら、投資元本（約206万円）を割ってしまうかもしれません。そうなると、売却する際に元本割れのリスクがあります。
だからこそ、私は「売却益を狙う」のではなく、「分配金をもらい続けること」を最大の目的として投資します。REITは売却せずに持ち続けることで、分配金の恩恵を最大限に受けられる商品設計になっています。目標の5年後を過ぎても、娘の大学進学まで非課税で持ち続けられれば、多少の価格変動は気にしなくていいと割り切る必要がありますね。
積水ハウス・リートは、子育て家計にとって、無理のない範囲で安定したキャッシュフローを生み出し、「人生設計の助け」となる銘柄だと、私は考えています。
さあ、今日も堅実に、家族の未来のために一歩進みましょう！
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