◎(3487)CREロジ : 小1の壁家計を4.55%分配金でサポート

本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。

はじめに：子どもの小学校入学を控え、ロジスティクスREITを家計の守りに入れる

こんにちは、みずきです。早いもので、長女（2020年1月生まれ）が小学校に入学するまで、もう3ヶ月を切りました。いよいよ2026年4月、いわゆる「小1の壁」がやってきますね。

私自身、ワーキングマザーとしてこの「小1の壁」にどう立ち向かうか、シミュレーションを重ねています。学童や習い事、長期休み中のケアなど、想定される出費は月々数千円から1万円程度。この新しい出費を、私たちが時間をかけて育ててきた配当金・分配金で賄いたいと考えています。

今回は、特に「安定性」と「物流」という強固な需要に支えられた、CREロジスティクスファンド投資法人（3487）を検討します。J-REIT（不動産投資信託）の中でも、物流施設特化型は景気変動に強く、安定した分配金が魅力です。我が家の人生設計にどう組み込むか、具体的な計算をしてみましょう。

我が家の人生設計：小1の壁による追加支出を分配金で賄いたい

まず、我が家の現在の状況と、これから直面する家計の課題を整理します。

我が家の現在地（2026年1月時点）

• 長女：5歳（2026年4月に小学校入学）
• 家計状況：夫婦ともフルタイムに近い勤務形態で、貯蓄ペースは維持できていますが、今後は時短勤務の可能性も考慮しています。
• 現在の投資状況：つみたてNISAとiDeCoは継続中。個別株/J-REITは、長期安定配当/分配金重視でポートフォリオのコアを構築中です。

○年後の家計課題：3ヶ月後から始まる「小1の壁」への備え

最大の課題は、2026年4月から始まる小学校生活における追加費用です。

• 学童費用：公立か民間かによりますが、月々5,000円〜15,000円程度。
• 習い事費用：小学校入学を機に、水泳や英語などの習い事を増やし始める予定。月々5,000円程度を見積もっています。

この合計で、最低でも月8,000円〜10,000円の余裕資金が必要になると見積もっています。この「家計の穴」を埋めるのが、高配当・高分配銘柄の役割だと考えています。

その課題を解決するために必要な分配金

今回は、目標を「月4,000円」に設定し、学童や習い事費用の約半分を分配金で賄うことを目指します。これは現実的な投資額で実現可能なラインだからです。

• 目標年間分配金（税引前）：4,000円 × 12ヶ月 = 48,000円

目標分配額の逆算計算：CREロジスティクスファンドの場合

この目標年間分配金48,000円を、CREロジスティクスファンド投資法人（3487）で達成するには、どのくらいの投資が必要でしょうか。

約105万円をCREロジに投資すれば、年間48,000円（月4,000円相当）の分配金を得られる計算になります。投資口価格が約17万円と比較的低いため、6口に分けて少しずつ買い増していく戦略も取りやすいのは魅力的ですね。

複数銘柄の比較紹介：物流REIT vs. オフィス/商業REIT

J-REITは、個別株と比べて収益の大部分を分配金に回す仕組みなので、利回りが高いのが特徴です。その中でも、物流特化型は「巣ごもり需要」やEコマースの拡大により、比較的安定した需要が続いています。CREロジを含め、複数のREITを比較してみましょう。

CREロジスティクスファンド投資法人（3487）

CREロジは、スポンサーである株式会社シーアールイー（CRE）が持つ物流施設開発・運営ノウハウを活かしたJ-REITです。関東・関西の都市近郊を中心に、大規模な物流施設を保有しています。

• 主なビジネス：物流施設の賃貸運営。EC需要拡大、サプライチェーンの効率化需要を背景に、高い稼働率を維持しています。
• 分配金利回り：4.55%
• 予想分配金（2026年6月期）：7,686円
• 直近の稼働率：非常に高い水準で推移しており、安定性の裏付けとなっています。

比較対象銘柄

同じく安定志向で検討できるREITと比較します。

物流特化型のCREロジは、利回りだけ見ると総合型や回復途上のホテル型REITにわずかに劣るかもしれません。しかし、コロナ禍のような不測の事態でもEC需要は落ち込まず、安定して稼働率を維持できる点が、子育て世代の私たちにとっては最大の安心材料だと思います。

この物流セクターの強さは、海外の市場を見ても明らかです。例えば、北米では産業用不動産（Industrial Property、主に物流倉庫）の取引が活発で、景気の不透明感がある中でも投資が継続していることが報じられています。Co. Snaps Up Fully Leased Northern Calif. Industrial Property – Law360（外部記事：Fully Leased Northern Calif. Industrial PropertyのM&Aに関するニュース）。これは、物流というインフラ需要が世界的に非常に堅固であることを示していますよね。

みずきの「人生設計マッチ度」評価

CREロジスティクスファンド投資法人（3487）を、我が家の人生設計の視点で評価します。

A. 分配金の持続性・成長性

• 評価：◎（強く信頼できる）
• 理由：J-REITの安定性は「テナントの安定性」と「稼働率」にかかっています。CREロジの物流セクターは、EC化の流れが後退する可能性が極めて低く、賃貸需要は安定しています。また、REITの場合、配当性向（分配金性向）は利益の90%以上と高いのが通常ですが、不動産自体が担保となっているため、物流施設の需要が続く限り、減分配のリスクは低いです。

B. 人生設計との適合性

• 評価：◎（ぴったり）
• 理由：我が家の目標は「3ヶ月後に始まる小1の壁による追加支出（月4,000円）の補填」です。CREロジは半期に一度の分配ですが、利回り4.55%で約105万円の投資で目標を達成できる計算です。これは、今の貯蓄ペースから見ても現実的な投資額だと思います。何より、小1の壁という「すぐに来る課題」に対して、安定した現金を供給してくれる点が、精神的にも非常に心強いです。

C. 我が家のリスク許容度との整合性

• 評価：◎（安心して持てる）
• 理由：私たちはすでにコア資産として、世界株式のインデックス投資（つみたてNISA/iDeCo）を行っています。J-REITは、そのコア資産と並行して「現金の流れを安定させる」ための役割です。物流施設は、オフィスや商業施設よりも景気変動に左右されにくいため、リスク許容度の低い今（子どもが小さく、突発的な出費が多い時期）でも安心して保有できるセクターだと判断しています。

みずきの総合評価＋判断：守りのコア資産として最適

CREロジスティクスファンド投資法人（3487）は、現在の我が家が求める「3ヶ月後に始まる小1の壁に対する、安定した現金サポート」という点で、非常にマッチ度の高い銘柄だと評価します。

もちろん、REIT全般に言えることですが、金利上昇局面では、負債コスト増加や物件価格下落のリスクはあります。ただ、現在の物流施設の高い需要と、CREの持つ運営力を考えると、すぐに賃料収入が激減するリスクは低いと考えています。

我が家では、まず6口（約100万円）の購入を目指し、小1の壁対策のポートフォリオの守備固めとして組み込むのがベストだと判断しました。他のREIT（例えば商業施設の回復を期待したリートなど）と組み合わせることで、さらに分散効果を高めるのも良いかもしれませんね。

制度活用との組み合わせ：ジュニアNISAと非課税の恩恵

J-REITへの投資を考えるとき、税制優遇制度をどう使うかは重要です。特にJ-REITの分配金は、税制上の優遇がある点が魅力的です。

1. REITの分配金と配当控除

J-REITの分配金は、法律上「配当」ではなく「利益分配」と見なされるため、原則として通常の株式配当にある「配当控除」の対象外となります。（ただし、投資法人の形態により一部対象となる場合がありますが、複雑なのでここでは一般的な認識として説明しますね。）

このため、特定口座や一般口座でREITを持つ場合、源泉徴収された税金（約20%）がそのまま確定となってしまうことが多いです。となると、いかに非課税制度を活用するかが重要になります。

2. ジュニアNISAで子ども名義で持つメリット（将来の教育費）

私は、このCREロジのように「分配金の安定性が高い銘柄」は、子ども名義のジュニアNISA口座（※現在新規買付はできませんが、2023年末までに開設した口座での運用は継続可能）で持つのが理想的だったと考えています。

分配金が非課税になることで、本来税金で引かれるはずだった20%分もすべて再投資や教育費に充てることができます。我が家では、すでにジュニアNISAの枠はインデックス投資で埋めてしまっていますが、もし今から始めるなら、こうした安定REITを組み込んで、将来の教育資金の「現金製造機」にしたかったですね。

3. 新NISA（成長投資枠）の活用

2024年から始まった新NISAの「成長投資枠」は、REITの投資にも使えます。ここで投資すれば、受け取る分配金が非課税になるため、先述した配当控除の不利を気にせず、利回り4.55%を丸々享受できます。

我が家では、まずはこの成長投資枠を活用して、CREロジの6口の購入を進めていくつもりです。インデックス投資に集中しがちなNISA枠ですが、「必要な時期にキャッシュを生み出す」という目的があるなら、REITの活用は非常に有効だと感じています。

失敗・迷い・懸念も素直に述べる

CREロジは安定性が高いとはいえ、懸念点がないわけではありません。

最大の懸念は、「金利上昇リスク」です。J-REITは銀行からの借入によって不動産を取得・運用しているため、日本国内で金利が大きく上がれば、支払利息が増加し、分配金が減ってしまう可能性があります。

特に今は、日銀が金融政策の正常化に向けて動くのではないかという話も出ていますよね。金利が上がって分配金が減るというのは、高配当投資家にとっては避けたい事態です。

だからこそ、私は「CREロジ1本に集中する」のではなく、他のセクターのREITや、高財務の日本株と組み合わせて、リスクを分散するように心がけています。完璧な銘柄は存在しないので、メリット（安定した物流需要）を最大限享受しつつ、デメリット（金利リスク）は他の銘柄でヘッジする。これが、子育て中の私たちにできる「最適なバランス」なのかなと思っています。

それでは、また次回の銘柄検討でお会いしましょう！