はじめに：高利回りREITは「人生設計の守り」の柱になるか
本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。
こんにちは、みずきです！娘はもう5歳（年長）になり、小学校入学まであと1年を切りました。時間の流れの早さに驚く日々です。小学校に入ると、学童や習い事など、今まで幼稚園で賄えていた部分の費用がドッと増えますよね。これを世にいう「小1の壁」！
さらに、我が家は第二子を前向きに検討しているところなので、もし無事に妊娠・出産となれば、1年半後くらいから私が育休に入る可能性が出てきます。そうなると、家計収入が一時的に減ることも覚悟しなければなりません。
つまり、我が家にとって向こう2年間は、「支出が増える＋収入が減る」というダブルパンチのリスクに備えるための高配当（高分配）株ポートフォリオの構築が最優先課題なんです。
今回注目したのは、安定的な賃料収入が見込める不動産投資信託、セントラル・リート投資法人（3488）です。利回り5.26%という高水準で、我が家の人生設計にどのように貢献してくれるか、具体的に逆算して検証していきたいと思います。
1. シナリオ設定：1年半後、「月1万円」の家計サポートを逆算
我が家の最大の課題は、1年半後の育休スタート、または娘の習い事費用増加（月1万円程度）に備えることです。育休手当が入るとしても、手取りが減る分を配当金で補填できれば、心理的な安定感が段違いですよね。
そこで、目標とするのは年間12万円（月1万円）の非課税分配金を確保すること。
目標達成に必要な投資額は「約120万円」
セントラル・リート（3488）の直近のデータを見てみましょう。（※2026年1月14日時点のデータに基づき計算しています）
- 予想分配金利回り：5.26%
- 予想年間分配金（2026年2月予想分配金6,272円 × 2回分配として）：12,544円
- 前日終値（投資口価格）：119,200円
目標年間分配金120,000円を得るために必要な投資口数（口）を計算します。
120,000円 ÷ 12,544円/口 ≈ 9.56口
REITは個別株ではないため、1口単位で購入可能です。ざっくり10口あれば目標達成の目処が立ちますね。
そのために必要な投資額は：
10口 × 119,200円/口 = 1,192,000円（約120万円）
約120万円。この金額を1年半後の育休開始までに準備できるか？今の我が家の貯蓄ペースだと、つみたてNISAやiDeCoへの拠出をしながら、個別株・REIT用の種銭としてなんとか捻出可能なラインです。特に高配当株は、「いつまでにいくら必要か」が明確だと、モチベーションにつながりますよね。
2. 複数銘柄の比較検討：安定分散型REITの魅力
REIT（不動産投資信託）は、配当性向がほぼ100%になるため、利益のほとんどが分配金として投資家に還元される仕組みです。そのため、個別株の配当性向（40〜60%が理想）とは異なり、いかに「安定した賃料収入を確保し続けられるか」が重要になります。
セントラル・リート（3488）を、安定的なREITと比較してみます。過去の記事で検討した、安定性に定評のある銘柄と比較することで、我が家にとってのリスク許容度を探ります。
比較対象：積水ハウス・リート投資法人（3309）
セントラル・リート（3488）が「商業・オフィス・物流」の複合型であるのに対し、積水ハウス・リート（3309）は「オフィス・住宅」が中心のディフェンシブ型です。住宅や生活に必要なオフィスは景気に左右されにくいため、配当の安定性ではトップクラスと言えます。（以前の記事でも◎評価でしたね）。
| 項目 | セントラル・リート (3488) | 積水ハウス・リート (3309) |
|---|---|---|
| 主なアセットクラス | 商業施設、オフィス、物流 | オフィス、住宅 |
| 予想分配金利回り | 5.26% | 5.83% |
| 時価総額 | 297億円 | 約3,000億円（大型） |
| 投資口価格（約） | 119,200円 | 150,000円前後（仮） |
セントラル・リートの特徴：多角化の強みと弱み
セントラル・リートのポートフォリオは、商業、オフィス、物流の3本柱で構成されています。特に注目したいのは、「バランスの良さ」です。
個別株の投資でもセクター分散が重要ですが、REITでも同様です。
- 商業施設：景気回復やインバウンド回復の恩恵を受けやすいが、コロナのような外部環境変化に弱い側面がある。
- オフィス：景気動向に連動しやすいが、都心部であれば安定した需要がある。
- 物流施設：EC市場の拡大に伴い、近年最も安定し、成長性も高いアセットクラス。
3488は物流セクターもしっかり組み入れているため、積水ハウス・リートのような住宅系には劣るかもしれませんが、一つのセクターの不調を他でカバーできる体制になっているのが強みです。利回りが5%台半ばと高水準であることも魅力的ですね。
外部環境分析：物流セクターの安定性が鍵
ここで、少し海外のニュースにも目を向けてみましょう。
不動産セクターでは今、物流施設（ロジスティクス）の需要が世界的に非常に高いです。先日、フィナンシャル・タイムズ（Financial Times）に掲載された記事でも、アメリカの不動産投資信託（CPREX）がカリフォルニア州で工業用不動産（物流施設）を取得したという発表がありました。（Clarion Partners Real Estate Income Fund Adds to Industrial Holdings with Acquisition in Santa Clarita, CA）
この動きは、オンラインショッピングの継続的な増加を背景に、物流拠点としての不動産価値が世界中で高まっていることを示しています。セントラル・リートも物流施設をポートフォリオに持っているため、このグローバルなトレンドの恩恵を受けやすい構造になっているのは、長期的な安定分配を考える上でポジティブな要素だと思います。
3. みずきの「人生設計マッチ度」評価
我が家の「1年半後の月1万円サポート」という具体的な目標に対して、セントラル・リート（3488）の適合度を3つの軸で評価します。
A. 分配金の持続性・安定性：評価 ○
REITは金利上昇局面では不利になるリスクがありますが、3488はポートフォリオが商業・オフィス・物流に分散されているため、単一セクター特化型よりもリスク耐性が高いと評価できます。
特に物流の安定性が増しているため、景気変動に対する防御力はまずまず。ただし、積水ハウス・リート（3309）のような住宅・オフィス特化型に比べると、景気敏感な商業施設が入っている分、一段階評価を下げて「○」としました。
B. 人生設計との適合性：評価 ◎
目標額12万円/年に対し、利回り5.26%は非常に効率的です。投資額約120万円で、1年半後の育休入りに合わせて月1万円の配当が得られる見込みが立つのは、まさに「人生設計に直結する投資」と言えます。
分配金は基本的に年2回なので、2月と8月にまとまったお金が入ってきます。この時期に合わせて、年度初めの学童費や夏休みのレジャー費用などに充当できるため、キャッシュフロー管理としても非常に使いやすいと感じています。
C. 我が家のリスク許容度との整合性：評価 ○
REITは株価変動リスクのほかに、「金利変動リスク」と「震災リスク」があります。特に今は金利がどう動くか読みにくい局面です。金利が上がれば、REITの資金調達コストが上がり、分配金が減る可能性があります。
我が家は育休に入る時期を控えているため、大きな値下がりや減配は避けたいところ。そのため、セントラル・リート単独でコアを組むのは避け、住宅系REITや高財務の個別株と組み合わせた「高利回りサテライト枠」として全体の30〜40%程度を充てるのが、リスク許容度の範囲内だと考えます。
4. 制度活用との組み合わせ：ジュニアNISAで効率最大化
セントラル・リートのような高分配銘柄こそ、非課税制度の活用が必須です！分配金利回り5.26%は魅力的ですが、特定口座で購入すると約20%が税金で引かれてしまいます。
もし、この分配金を娘の教育費の一部として確保したいなら、ジュニアNISAで投資口を取得するのは最強の戦略です。
ジュニアNISAなら「税金ゼロ」で12万円が手元に
年間12万円の分配金目標で考えると、もし特定口座なら約2.4万円が毎年税金として引かれてしまいます。それがジュニアNISAなら非課税！10口保有して10年間の育児期間中に持ち続けたとして、24万円の節税効果を生む計算になります。
現在は2026年ですが、旧ジュニアNISA制度（18歳まで非課税保有可能）を活用している家庭も多いはず。もし娘名義でこのREITを保有すれば、18歳までの間に分配金が着実に積み上がり、習い事や中学・高校の塾代に回せる「専用資金源」を確立できます。
新NISA成長投資枠の活用
もしジュニアNISA枠を使い切っている場合や、親名義で保有する場合は、新NISAの成長投資枠が最適です。分配金を非課税で受け取れるため、我が家の短期的な「育休・小1の壁」サポート資金として活用するなら、この枠を使うべきですね。
REITのように定期的なキャッシュフローが欲しい商品とNISA制度の相性は抜群だと改めて感じます。
5. みずきの総合判断：安定REITと組ませる「準コア」として
セントラル・リート（3488）は、利回り5.26%という分配金の魅力と、商業・オフィス・物流の多角的なポートフォリオが魅力的な銘柄です。
我が家としては、「1年半後の月1万円家計サポート」という目標に対して、最も効率良く、かつ分散が効いている準コア銘柄として評価します。
具体的な戦略としては、積水ハウス・リート（3309）のような超安定型のREITをポートフォリオの半分に置き、残りの半分をセントラル・リートのような多角化REITに投資することで、利回りを高めつつ、金利や景気変動リスクへの耐性を高めるのが良いと考えています。
懸念点：金利上昇と地震リスクへの対応
REITの懸念は、やはり金利上昇が続く場合、借り換えコスト増加による分配金減額リスクです。さらに、日本のREITである以上、地震などによる物理的な損壊リスクも無視できません。
だからこそ、REITだけに集中投資するのは避け、高財務の個別株や、全世界株式の投資信託と組み合わせることで、リスクを相殺することが大切です。REITはあくまで「高利回りによる短期〜中期的な家計の助け」という位置づけで、全体の資産形成の柱はつみたてNISAのインデックス投資、というバランスを崩さないことが重要だと思います。
高分配金で家計に安定感を与えつつ、将来の教育資金も非課税で貯められるREIT。我が家の人生設計に合わせて、上手に活用していきたいですね！
他の安定配当REITについては、こちらの記事も参考にしてくださいね。
>> ◎(2989)東海道リート投資法人 : 地域分散で3年後月1万円、5.49%利回りで家計を支える
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