◎(8960)ユナイテッド・アーバン投資法人 : 小1の壁月1万円を5.02%利回りで家計支援

本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。

はじめに

こんにちは、みずきです。娘が年長になり、いよいよ2026年4月の小学校入学（いわゆる「小1の壁」）が目の前に迫ってきましたね。なんだかバタバタしていて、本当にあっという間だったなぁと感じています。

私たち夫婦にとって、一番大きな課題は「時間とお金」の両方でした。私が仕事を続けるために学童や習い事のサポートを考えると、どうしても家計に追加の費用が必要になってきます。今回は、その「小1の壁」を乗り越えるための具体的な家計サポートとして、5%超えの高分配金利回りを誇るユナイテッド・アーバン投資法人 (8960)を、我が家の人生設計に組み込めるか考えてみました。

J-REITは非課税メリットが大きいので、配当金（REITでは分配金と言います）を家計の現金フローに直結させたい私たち子育て世代には、とても魅力的な選択肢だと思いますよ。

我が家の人生設計：小1の壁を分配金で乗り越える

我が家の現在地と、この銘柄を検討するに至ったシナリオを整理しますね。

娘は2020年1月生まれで、2026年4月に小学校に入学します。夫と私の仕事の状況を考えると、娘は放課後の学童と、習い事（おそらく水泳と英語）に通うことになるかなと思っています。この新しいルーティンに伴い、家計に発生する追加コストは、月々およそ10,000円と見積もっています。年間で12万円の支出増ですね。

この月1万円は、普段の生活費から捻出してもいいのですが、教育費としてきっちり配当金でカバーできる状態にしておけば、心の余裕が違います。これが、我が家の今回の投資目標です。

目標分配額と必要投資額の逆算計算

ユナイテッド・アーバン投資法人（8960）が我が家の目標を達成できるかを、逆算で見てみましょう。分配金利回りが5.02%（2026年2月執筆時点）と非常に高いのが魅力です。

約240万円をこの銘柄に投資できれば、理論上、娘の小学校入学と同時に発生する月1万円の習い事代を、分配金だけで賄えることになります。我が家では、この約240万円はすぐに準備できる金額ではありませんが、今後2〜3年で集中投資すれば達成可能なラインだと考えています。

ユナイテッド・アーバン投資法人（8960）の分析と他リートとの比較

ユナイテッド・アーバン投資法人は、主にオフィスビル、商業施設、ホテル、レジデンス（住宅）など、幅広い用途の不動産に投資する総合型J-REITです。多様な用途に分散されているため、特定の市場環境が悪化しても、全体のリスクを分散できるのが特徴です。特にホテルや商業施設は景気回復の恩恵を受けやすく、今の高利回りにつながっている部分もありますね。

銘柄情報と最低投資金額

ユナイテッド・アーバン投資法人（8960）は1口あたりの価格がやや高めですが、それでも20万円以下で投資できるため、個別株に比べれば手を出しやすい金額帯だと思います。しかも分配金利回りが5%を超えているのは魅力的ですよね。

不動産市況に関する外部ニュースの考察

J-REITは日本の不動産市況に大きく影響を受けますが、世界的な不動産市場のトレンドも間接的に影響します。今回、米国フロリダ州マイアミでの大規模コンドミニアム建設への融資に関するニュースがありました。

参考ニュース：Bilzin Sumberg Guides Builders On $324M Miami Condo Loan

これは米国の記事ですが、要約すると、マイアミの高級住宅プロジェクトに対し、3億2400万ドル（約480億円）という巨額のローンが実行されたという話です。これは、金利が高い状況下でも、需要の強いプライムエリアでの不動産開発意欲は衰えていないことを示しています。

ユナイテッド・アーバン投資法人は、日本のオフィスや商業施設が中心ですが、特に商業施設やホテルは、景気回復やインバウンド（訪日外国人）需要に左右されます。日本でも都心部の優良物件の価値は堅調ですが、このREITは総合型なので、商業施設の回復期待と住宅の安定性がバランスされているのが強みだと感じます。米国のように高金利環境下でも不動産取引が活発なエリアがあることは、国際的な不動産市場の底堅さの参考になりますね。

分配金の持続性

REITの場合、収益の大部分を投資家に分配する義務があるため、配当性向の概念は個別株とは異なります。重要なのは、不動産の稼働率と賃料収入の安定性です。総合型REITは、景気変動の影響を受けやすいホテル・商業施設も組み込んでいるため、オフィスや住宅主体（例：サムティ・レジデンシャル）と比較すると、景気後退期には分配金が減額されるリスクがあります。

しかし、ユナイテッド・アーバンは主要な物件で長期契約を結んでいることが多く、急激な分配金減少リスクは低いと評価できます。予想分配金が9,150円（2026年5月期）と安定している点も評価できます。

みずきの「人生設計マッチ度」評価

A. 分配金の持続性・成長性：○（まあ大丈夫）

ユナイテッド・アーバンは、ホテルや商業施設を保有しているため、パンデミックのような予期せぬ外部環境の変化には弱いです。この点は、オフィスやレジデンス専門のJ-REITに比べてリスクが高いと判断します。

ただ、現在は景気回復のトレンドにあり、インバウンド需要も堅調です。この複合的なポートフォリオが、今後の経済成長の波に乗れる可能性は高いです。分配金の成長（増額）は景気次第ですが、利回り水準が高いので、現状維持でも家計の助けとしては十分機能すると考えます。

B. 人生設計との適合性：◎（ぴったり）

目標額（月1万円）に対して、5.02%という利回りは非常に現実的です。約240万円という投資目標額は、数年の計画的な貯蓄と投資で達成可能なラインです。さらに、J-REITの分配金は、構造上、税制上のメリット（非課税）を受けやすい性質があるため、手取り額が減りにくいのが最大の魅力です。ちょうど小1の壁という緊急の出費に対応する必要がある今、この高利回り・高効率の分配金は「ぴったり」だと思います。

過去記事で紹介したサムティ・レジデンシャル投資法人 (3459)も高利回りですが、支払い月を分散させる意味でも、8960を組み合わせるのは有効ですね。

C. 我が家のリスク許容度との整合性：○（まあ大丈夫）

私たちはまだ若く、これから教育費のピークを迎えるため、ポートフォリオ全体で考えると「成長」と「安定」のバランスが重要です。ユナイテッド・アーバンは高利回りなので、資産を「守り」ながら「現金を生み出す」役割として適しています。

ただし、総合型であるがゆえに、景気動向に敏感な側面があるため、全資産の大部分を投入するのではなく、家計のサポート資金（月1万円分）を賄うための「補完資産」として位置づけるのが賢明だと考えます。

みずきの総合評価と判断

ユナイテッド・アーバン投資法人 (8960)は、我が家の小1の壁対策、つまり「2026年4月以降の追加の習い事費用月1万円を賄う」という目標に対し、非常に現実的かつ効率的な選択肢だと評価します。

高配当株投資を始めたばかりの頃は、どうしても個別株の業績変動リスクが怖かったのですが、J-REITは賃料収入という比較的安定したビジネスモデルに基づいているので、子育て中で本業も忙しい私たちにとっては、手間がかからない「家計の守備固め」の役割を担ってくれると期待しています。

ただし、約240万円を一括投資するのはリスクがあるので、まずは最低投資金額である約18万円分をコアとして購入し、市場が下落したタイミングで少しずつ買い増し、目標の240万円達成を目指すのが現実的な戦略だと思います。

制度活用との組み合わせ：ジュニアNISAで非課税メリットを最大化

REIT投資において、制度活用は必須だと考えています。

REITは原則として、収益の90%超を分配すれば、その分配金は法人段階で課税されません（導管性要件）。つまり、私たち投資家の側でしか課税が発生しないという点で、個別株の配当（法人税課税後の利益から配当される）よりも税効率が良いと言えます。

さらに、この分配金をNISA口座（新NISA、ジュニアNISAを含む）で受け取れば、我々個人投資家側の課税（約20%）もゼロになります。つまり、REITの非課税メリットを最大限に享受できるのです。

娘はまだ6歳なので、ジュニアNISA（現在は新規投資終了していますが、払い出し制限が解除されるまで運用可能）の枠がまだ残っていれば、そこで8960を運用するのが最も効率的です。将来の教育費の準備として、非課税で毎月1万円の分配金が入ってくる仕組みを作れれば、大学進学時の資金繰りが劇的に楽になりますね。

もちろん、私たち親のつみたてNISAでは世界株式やS&P500のようなインデックスに分散投資し、「ユナイテッド・アーバン」のような個別REITは、そのインデックスの安定性を補完する「キャッシュフロー強化のためのサテライト資産」として位置づけるのが、我が家の基本戦略です。

失敗・迷い・懸念も素直に述べる

もちろん、完璧な投資はありません。このユナイテッド・アーバン投資法人についても懸念点はあります。

最大の懸念は、複合型ポートフォリオの難しさです。オフィスや住宅だけなら安定しやすいのですが、商業施設やホテルは景気に左右されやすいです。特にコロナ禍のような突発的な事態が再発した場合、ホテルの稼働率が急落し、分配金が大きく減ってしまうリスクは常に抱えています。

もし、私が今すぐにでも月1万円の分配金が欲しい状況で、他に頼れる現金がないなら、より安定性が高い住宅特化型（例えば3459）を選ぶかもしれません。しかし、我が家はまだ時間的余裕があり、景気回復による恩恵も期待したいので、この8960のバランス型の特性を許容する判断をしました。

「小1の壁」はもうすぐそこですが、投資で得られるのは「絶対的な安心」ではなく「リスクを理解した上での心の余裕」だと思います。これからも、家計の状況に合わせてポートフォリオを見直していきたいですね。