本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。
はじめに：高利回りJ-REITは「小1の壁」の強力な助っ人だと思うんだよね
こんにちは、みずきです。
上の娘（2020年1月生まれ）が、いよいよ2026年4月に小学校に入学します。今は準備でバタバタですが、私が一番気にしているのはやっぱり「お金と時間」の問題、いわゆる「小1の壁」です。
学童保育の費用や、小学校に入って始まる習い事、これらが毎月安定して出ていくことになります。私も夫もフルタイムで働いているので、この固定費の増加は家計にじわじわ効いてくるんですよね。
だからこそ、この壁を乗り越えるために、配当金（J-REITの場合は分配金ですね）を「もう一つの収入源」として機能させたいと考えています。今回は、その目的達成のために検討しているJ-REITの一つ、(8968)福岡リート投資法人について、我が家の人生設計にどう組み込むかを具体的に考えていきたいと思います。
我が家の人生設計シナリオ：小1の壁・月8,000円の習い事費用
我が家は2026年4月から、娘の放課後の居場所と習い事のために、追加で月8,000円程度の出費を見込んでいます。
この費用を、私たちのお給料から出すのではなく、投資によって得られる安定した分配金で賄うことが目標です。この月8,000円が固定で家計に入ってくると、精神的な余裕が全然違うと思うんですよね。
この目標を達成するために、必要な年間分配金と投資額を逆算します。
- 目標年間分配金：8,000円 × 12ヶ月 = 96,000円
- 我が家の時間軸：2026年4月までに準備完了
目標分配金の逆算計算
今回検討する福岡リート投資法人（8968）は、予想分配金利回りが4.28%です。（記事執筆時点）
この利回りを使って、年間96,000円の分配金を得るために必要な投資元本を計算します。
| 目標年間分配金 | 予想分配金利回り | 必要投資額 |
|---|---|---|
| 96,000円 | 4.28% | 約224万円 |
約224万円を投資できれば、娘の小学校入学後の習い事費用月8,000円を分配金でカバーできる計算になります。
この224万円という数字は、つみたてNISAやiDeCoで全世界株などのインデックス投資を進めつつ、成長投資枠やジュニアNISA枠で集中的に高分配金銘柄に充てる目標として、現実的なラインだと考えています。
九州の成長を取り込む：福岡リート投資法人(8968)の魅力
福岡リート投資法人は、その名の通り、九州・福岡エリアに特化した総合型J-REIT（不動産投資信託）です。物件はオフィス、商業施設、ホテル、住宅など多岐にわたります。
現在の予想分配金利回りは4.28%と、J-REIT全体で見ても比較的しっかりとした水準を維持しています。
福岡リートの基本情報（2026年2月上旬時点）
| 項目 | データ |
|---|---|
| 証券コード | 8968 |
| 主な事業内容 | 福岡・九州エリアに特化した総合型J-REIT（不動産投資信託） |
| 予想分配金利回り | 4.28% |
| 予想年間分配金（1口） | 8,000円 |
| 最低投資金額（約） | 187,300円 |
| 特徴 | 福岡市の人口増加や都市開発の恩恵を直接受けられる |
福岡リートの最大の魅力は、やはり「福岡」という都市の成長期待を享受できる点です。福岡市は、国内でも数少ない人口増加を続ける大都市であり、オフィスや商業施設の賃貸需要が底堅い傾向にあります。地域経済に特化しているため、全国的な景気変動の影響を受けにくい、あるいは特定地域の景気回復の恩恵を強く受けられる可能性があるのが強みです。
外部環境との関連性（地域特化の強み）
一般的に、グローバルなサプライチェーンの変化や、国内主要都市（東京・大阪）の経済動向が景気を牽引することが多いですが、福岡リートは地域特化戦略が明確です。
例えば、フィリピンなどの東南アジア地域での製造拠点設立（例えば、EDAC Group to open manufacturing facility at New Clark Cityといったニュース）自体は直接福岡とは関係ありませんが、九州地域がアジアとのゲートウェイとしての役割を強める中、ビジネス需要やインバウンド需要が高まることは、福岡リートが保有するオフィスや商業施設、ホテルなどの収益に間接的に良い影響を与えると考えられます。地域独自の発展シナリオにベットできるのが、この銘柄の面白いところですね。
銘柄比較：同じ目標達成のための選択肢
月8,000円（年間96,000円）の分配金を目標とした時、福岡リート以外にもJ-REITには複数の選択肢があります。
我が家では「安定性」「利回り」「分散度」を考慮して、以下の2銘柄と比較検討しました。
| 銘柄名 | コード | 分配金利回り | タイプ | 必要な投資額（約） | 最低投資額（約） |
|---|---|---|---|---|---|
| A. 福岡リート | 8968 | 4.28% | 地域総合型（福岡） | 224万円 | 18.7万円 |
| B. 大和ハウスリート | 8984 | 4.62% | 総合型（全国・物流強み） | 208万円 | 18.4万円 |
| C. サムティ・レジデンシャル | 3459 | 5.35% | 住宅特化型（都市部） | 179万円 | 8.0万円 |
※必要な投資額は、年間96,000円を達成するために必要な概算元本です。
もし利回りだけを追求するなら、サムティ・レジデンシャル(3459)は必要投資額が約179万円で済み、効率は良いです。ただし、住宅特化型なので、オフィスや商業の賃料変動リスクは取れません。
全国分散の安定性を重視するなら、大和ハウスリート(8984)がいい選択肢だと思います。こちらは物流施設にも強く、ECの成長という大きな流れに乗っています。
一方で、福岡リート(8968)は、分散度こそ全国型に劣りますが、福岡の底堅い経済成長という「集中投資」の恩恵を受けられるのが魅力です。全国型と合わせて、ポートフォリオの「地域特化枠」として組み込むことで、リスク分散と地域成長の享受を両立させたいと考えています。
みずき流「人生設計マッチ度」評価
この福岡リート投資法人が、我が家の人生設計にどれくらいマッチしているかを3つの軸で評価してみます。
A. 分配金の持続性・成長性：○（まあ大丈夫）
J-REITの分配金は、物件の賃料収入に直結します。福岡市の物件は需要が底堅い点が強みですが、J-REITは金利上昇によって借入コストが増えると、それが分配金を圧迫するリスクがあります。過去の推移を見ても、分配金は比較的安定していますが、急激な成長は期待しにくいです。ただ、地域経済の強さが支えになるでしょう。
B. 人生設計との適合性（小1の壁）：◎（ぴったり）
年間96,000円の目標に対し、約224万円の投資で達成可能です。この金額は、私たちがNISAの成長投資枠や、娘のジュニアNISA枠を活用して無理なく積み立てられる規模感です。2026年4月の「小1の壁」に間に合わせるために、安定した分配金を提供するJ-REITは、生活の現金流を補強する上で最適な選択肢の一つだと評価しています。
C. 我が家のリスク許容度との整合性：○（まあ大丈夫）
我が家はコア資産を全世界株などのインデックスで固めています。その上で、個別株やJ-REITを高配当・高分配金として組み込む戦略です。J-REITは株価変動リスクこそありますが、インデックスとは異なる賃料ベースの安定収益源であるため、ポートフォリオ全体の「守備固め」の役割としてリスクを許容できます。ただし、地域特化ゆえに、福岡エリアに大きな経済的な打撃があった場合の影響は大きいです。
制度活用戦略：非課税で教育費の足しに
投資で分配金を得るなら、制度をフル活用して税金を最適化するのがみずき流の基本です。J-REITの分配金は、株式の配当金と異なり、配当控除の対象にはなりません。そのため、税金面での優遇を最大限享受するには、非課税制度の活用が必須となります。
J-REITを保有する際は、新NISA（成長投資枠）の利用を強く推奨します。2026年4月までに224万円を投資目標とするならば、新NISA枠内であれば分配金がすべて非課税で受け取れます。
特に、娘の教育費の足しにしたいという目的が明確なので、もしジュニアNISAがまだ残っていれば、そちらで投資しておくのも非常に有効でした。（※ジュニアNISA制度は終了しましたが、以前に投資した分は非課税で継続保有できています。）
教育費は長期にわたって支出が続くものなので、「非課税で再投資の必要がない現金流」を確保できるJ-REITは、教育資金ポートフォリオの重要な柱になると考えています。
総合評価：福岡リートは「地域成長枠」として組み込む
福岡リート投資法人は、小1の壁を乗り越えるための月8,000円という目標達成に、非常に適した銘柄だと判断します。
我が家の戦略としては、以下のように考えています。
- コアのJ-REIT（ポートフォリオの50%）：全国型の安定性の高い銘柄（例：大和ハウスリートなど）で、全体のリスクを抑える。
- 地域成長の恩恵を狙う枠（ポートフォリオの30%）：福岡リートなどの成長性の高い都市に特化した銘柄を組み込み、分配金の上積みと地域経済の恩恵を狙う。
- 高利回り枠（ポートフォリオの20%）：サムティ・レジデンシャルのような住宅特化型で、利回りの底上げを図る。
このように分散することで、金利上昇リスクを抑えつつ、福岡の成長というエッセンスをポートフォリオに加えられると考えています。分配金利回り4.28%は、現在の金融環境下で「守り」と「地域成長」を両立させる現実的な選択肢だと思いますね。
投資判断における懸念点と迷い
この銘柄を検討する上で、私が少し迷っている点や懸念点も正直に共有します。
一番の懸念は、金利上昇リスクです。J-REITは多額の借入で不動産を運用しているため、日本銀行が金利を上げ続けると、利払い費が増加し、分配金が圧迫される可能性があります。特に福岡リートのような地域特化型は、資金調達の面で全国型に比べて柔軟性に欠ける可能性もゼロではありません。
また、福岡は確かに成長していますが、オフィスビルや商業施設は景気に左右されやすい側面があります。もし大きな不況が来たり、リモートワークがさらに進展してオフィスの空室率が上昇したりすると、分配金が減る可能性も考慮しておく必要があります。
目標達成のために必要な224万円を一括投資するのではなく、数回に分けてNISA枠内で買い付け、市場の動きを見ながらリスクを分散していくのが、子育て中の私たちにとっては最も安心できる戦略かな、と思っています。
あくまで「完璧」ではなく、「今の我が家にとって最適」な選択肢を選ぶことが大事ですよね。
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