本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。
はじめに：高利回りREITで実現したい、「第二子育休」と「小1の壁」の乗り越え方
こんにちは、みずきです。2026年に入り、相変わらずバタバタと忙しい日々を送っています。上の娘（5歳、年長）の小学校入学が来年に迫っていて、「小1の壁」対策を考えなければなりません。
さらに、私たち夫婦はちょうど第二子を検討し始めたところなので、もし授かれば2年後には私は育休に入る予定です。つまり、2年後の家計は「収入減（育休）＋支出増（小1の壁）」というダブルパンチに備える必要があるわけです。
この期間を乗り切るための「家計の防御壁」として、私は高配当株や高利回りなJ-REITを積極的に探しています。特にJ-REIT（不動産投資信託）は、分配金利回りが高水準を維持していて魅力的ですよね。今回注目したのは、ホテルや住居を中心に投資しているインヴィンシブル投資法人（8963）です。
利回りはなんと記事執筆時点で6.17%と非常に高い水準。この高利回りを、我が家の人生設計にどう組み込むか、徹底的に検討していきたいと思います。
1. 我が家の人生設計シナリオと目標配当額の逆算
現在の家計状況と2年後の課題
- 現在地：娘5歳（年長）。貯蓄はつみたてNISA、iDeCo、ジュニアNISAで着実に積み上げ中。
- 2年後の課題：第二子の出産に伴い、私が育休に入り収入がダウン。同時に娘が小学校に入学し、学童や習い事の費用（月1万円程度）が固定費としてかさむ予定です。
- 目標：育休期間中、家計の収入ダウン分と娘の習い事費用の一部をカバーするため、月7,000円（年間84,000円）の不労所得（分配金）を確保したい。
目標達成に必要な投資額の逆算
インヴィンシブル投資法人（8963）の予想分配金利回りは6.17%です。この利回りを使って、月7,000円（年間84,000円）の分配金を得るために必要な投資額を逆算します。
必要投資額 = 年間目標分配金 ÷ 分配金利回り
84,000円 ÷ 6.17% ≒ 1,361,426円
約136万円を投資すれば、理論上、月7,000円の分配金が得られる計算になります。
現在の投資口価格（株価）は65,600円（2026年1月8日終値）なので、約20口購入すれば目標を達成できます（65,600円 × 20口 = 131.2万円）。
約130万円を投資して、月7,000円。この金額なら、貯蓄ペースから考えて2年後の育休開始までに準備することは可能です。しかし、J-REITの場合、分配金が変動しやすいという特性を忘れてはいけません。
2. インヴィンシブル投資法人（8963）の基本情報と魅力
インヴィンシブル投資法人は、主にホテルとレジデンス（住居）に投資している総合型J-REITです。これが6%超という高利回りを実現している背景でもあります。
（1）ポートフォリオの特性と利回りの高さ
- ホテル事業：コロナ禍で一時的に分配金が大きく落ち込みましたが、現在はインバウンドの急速な回復により、業績がV字回復しています。2026年現在、外国人観光客の増加は継続すると見られており、分配金の源泉として非常に魅力的です。
- レジデンス事業：住居は景気に左右されにくく、分配金の安定化に貢献しています。
- 予想分配金利回り：6.17%（2026年1月時点）。予想分配金は1口あたり4,039円（2026年6月期）です。
（2）投資額が手軽
最低投資金額は、1口単位で買えるため約65,600円（2026年1月8日終値）と非常に手軽です。まとまった資金がなくても分散投資しやすいのは、私たち子育て世代には嬉しいポイントですね。
3. 複数銘柄の比較検討：高利回り versus 安定性
我が家の目標は「2年後の育休中に家計を支える」ことです。つまり、「利回りの高さ」以上に「分配金の持続性と安定性」が重要になります。
そこで、同じJ-REITの中でも、ホテル特化型のインヴィンシブルと、安定性の高いディフェンシブ型REITを比較してみます。
比較対象となるJ-REIT（いずれも高分配金志向）
| 銘柄名 | 主な投資対象 | 予想利回り（概算） | 分配金の安定性 |
|---|---|---|---|
| インヴィンシブル投資法人（8963） | ホテル・住居 | 6.17% | △（景気敏感・変動大） |
| 積水ハウス・リート投資法人（3309） | 住宅・商業施設 | 約5.91% | ○（比較的安定） |
| 産業ファンド投資法人（3249） | 物流施設・工場 | 約5.33% | ◎（景気耐性高） |
※利回りは記事執筆時の概算や過去データに基づくものです。積水ハウス・リート投資法人については、過去の記事（2年後育休家計月1万円を5.91%高利回りで支える）でも詳しく分析していますね。
この比較から、インヴィンシブル投資法人（8963）の魅力はやはりその利回りの高さですが、ホテル事業が好調な「今」この数字が出ているという点に注意が必要です。
もし2年後に景気後退や円安が是正され、インバウンド需要が落ち込んだ場合、分配金は簡単に減る可能性があります。特に私たちは育休中という家計が守りに入らなければならない時期に、分配金が減ると精神的なダメージも大きいですよね。
4. みずきの「人生設計マッチ度」評価
A. 分配金の持続性・成長性：△（やや懸念あり）
インヴィンシブルはホテルの稼働率に大きく依存するため、持続性という点では△をつけざるを得ません。分配金が大きく減る可能性もある一方で、インバウンドが好調なうちは高い分配金を維持してくれるでしょう。
ただし、J-REITは基本的に収益の大部分を分配するため、「増配」というよりは「分配金の維持・回復」が目標となります。将来の教育資金のように長期の増配を期待する用途には向きませんが、短期的な高キャッシュフローの確保には向いています。
B. 人生設計との適合性：○（高い利回りにより目標達成が容易）
130万円ほどの投資で月7,000円の分配金が得られるのは、資金効率として非常に優秀です。育休開始までに資金を準備できる目途が立ちやすい点で、適合性は高いと言えます。
しかし、「絶対に減らないお金」ではないため、この分配金だけで家計の生活費全てをまかなうのは危険です。あくまで「習い事代や外食費など、余裕資金をカバーする用途」として割り切るべきでしょう。
C. 我が家のリスク許容度との整合性：△（ポートフォリオ内の役割を限定すべき）
我が家はまだ子育ての費用がかさむ時期であり、コア資産（生活防衛資金やS&P500などのインデックス）の安定性を重視しています。インヴィンシブルは変動性が高いので、ポートフォリオ全体のリスクを押し上げてしまいます。
もし購入するならば、全投資資金の5%～10%程度の「高利回り特攻隊」として組み込み、安定性の高い他の銘柄（例えば、産業ファンド投資法人や積水ハウス・リート）と組み合わせて、全体の分配金利回りを底上げする役割を持たせるのが賢明だと思います。
5. 高利回りREITと税制優遇制度の組み合わせ
インヴィンシブル投資法人のように分配金利回りが6%を超える銘柄は、非課税制度の恩恵を最大化するのに最適です。
ジュニアNISAの活用：教育資金の現金化を非課税で
J-REITの分配金（配当金）は、通常20.315%の税金が引かれてしまいます。130万円投資して年間84,000円の分配金が出たとしても、手取りは約67,000円まで目減りしてしまいます。
ここで活きるのが、ジュニアNISAです。娘名義でインヴィンシブルを買い付ければ、受け取った分配金は18歳まで完全に非課税になります。
- 非課税の年間分配金：84,000円
- 課税口座との差額（税金分）：約17,000円
月7,000円の分配金が、税引きなしでそのまま家計の助けになる。これは非常に大きなアドバンテージです。子どもが18歳になるまでの期間がまだ長い我が家の場合、ジュニアNISAで非課税期間を最大限利用することで、高利回りを最も効率的に享受できると考えています。
外部記事から見る不動産投資とリスク管理
REITは不動産投資の一種です。アメリカでは、IRA（日本でいうiDeCoに近い税制優遇制度）の中で不動産に自己勘定で投資する際の法的リスクに関する議論があります。（参照：American IRA Hosts Brian Elam for a Webinar…）
この記事はアメリカの個別事例ですが、税制優遇制度を使って不動産資産（J-REIT）を持つ私たちにも重要な視点を与えてくれます。それは、「非課税であっても、投資対象自体のリスク管理は必須」ということです。
ホテル系のインヴィンシブル投資法人は、高いリターンを期待できますが、その分、分配金の変動リスクという「落とし穴」があります。特に税制優遇の枠は限られているため、その枠を全てインヴィンシブルのような変動性の高い銘柄で埋めてしまうのは、育休という守りの時期を控える我が家にとってはリスキーすぎます。
だからこそ、ジュニアNISAの枠を使うにしても、インヴィンシブル（高利回り・高変動）と、積水ハウス・リート（住居中心・中程度の安定性）を組み合わせるという、バランスの取れた戦略が大切になりますね。
6. みずきの総合判断と今後の投資戦略
インヴィンシブル投資法人（8963）は、「育休中の家計をカバーするための高キャッシュフロー源」として、非常に魅力的です。特にインバウンド需要が旺盛な2026年現在は、分配金水準も安定しています。
しかし、2年後の育休という「絶対に家計が苦しくなる時期」を支えるためには、安定性の確保が最優先です。
我が家の戦略：分散投資で月7,000円目標を達成する
当初の目標である月7,000円（年間84,000円）の分配金を確保するためには、約130万円の投資が必要です。この130万円を全てインヴィンシブルに投じるのではなく、次のように分けてリスクを分散することを考えます。
- 安定の柱（50%）：比較的分配金が安定している「住居・物流系REIT」に65万円投資。利回り約5.5%を想定。
- → 年間分配金：35,750円
- 成長・高利回り枠（50%）：インヴィンシブル投資法人（8963）に65万円投資。利回り6.17%を想定。
- → 年間分配金：40,105円
この分散戦略により、合計で年間75,855円の分配金が見込めます。目標の84,000円には少し届きませんが、ポートフォリオ全体の利回り約5.8%を維持しつつ、安定性を高めることができます。
分配金が減るリスクの高い銘柄は、投資額を制限してリスクコントロールするのが、子育て世代の堅実な投資スタイルだと私は思うんです。
正直な懸念点
インヴィンシブルに関しては、ホテル運営にはランニングコストが高く、金利上昇局面では借入金の利払いが増えるリスクがJ-REIT全般にあります。特にホテル事業は、一度客足が遠のくと回復に時間がかかるため、経済状況やパンデミックのような予期せぬ事態には非常に弱いです。
もし、景気後退が2年後の育休時期と重なったら、インヴィンシブルの分配金が一時的に半減する可能性も視野に入れておく必要があります。だからこそ、「この分配金がなくても生活はできる」という前提で、あくまで家計の余裕を持たせるためのプラスアルファとして投資していくべきですね。
投資は「絶対に儲かる」ものではありません。でも、私たち子育て世代が限られた資金を効率的に運用し、人生設計に具体的な安心感をもたらすためのツールとしては、インヴィンシブルのような高利回りREITは魅力的です。大切なのは、リスクを理解し、分散して付き合っていくことだと思います。
私たち家族の未来のために、制度を最大限活用しながら、無理のない範囲で資産を育てていきたいですね。
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