◎(3457)いちごオフィスリート : 小1の壁・習い事月7千円を4.54%高配当で家計を支える

本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。

はじめに：小学校入学直前！「小1の壁」の次は「習い事の壁」に備える

こんにちは、みずきです。現在2026年1月26日。娘の小学校入学（2026年4月）まで、もう2ヶ月ちょっとに迫ってきましたね！

学童保育の申し込みや、入学準備品の購入でバタバタしています。私たち夫婦は共働きなので、時短勤務が終了した後の「小1の壁」問題は、お金と時間の両方で大きな課題です。

学童に預けるとして、公立学童なら安く済みますが、娘には何か習い事をさせたいという気持ちもあります。スイミングや英語、プログラミングなど、習い事の費用って年間で見ると結構な額になりますよね。

そこで今回は、高分配で知られるJ-REIT、いちごオフィスリート投資法人（3457）を検討し、小学校低学年期間の習い事費用を分配金で賄うという人生設計シナリオを立ててみました。

我が家の人生設計シナリオ：習い事費用の家計分離

我が家の現在地と、これから必要な資金のイメージは以下の通りです。

年間84,000円の分配金を確保できれば、娘の習い事1～2つ分が賄えます。これは家計から切り離して、投資の成果として「子どもの教育」に直接還元できる仕組みを作りたい、という考えです。この分配金は、特に小1の壁を乗り越えてすぐの時期に、家計の現金流を助けてくれる即戦力として期待したいんですよね。

目標分配額の逆算計算：約185万円を非課税で

この目標を実現するために、今回検討するいちごオフィスリート投資法人（3457）に必要な投資額を逆算してみましょう。J-REITは分配金利回りが高めなので、比較的少ない投資額で目標を達成しやすいのが魅力だと思います。

約185万円の投資が必要という結果になりました。この金額を新NISAの成長投資枠や、娘のジュニアNISAの既存枠で運用できれば、税金で20.315%引かれることなく、まるまる84,000円を受け取れるのがJ-REITの良いところですね。

複数銘柄の比較紹介：オフィス系REITの選択肢

J-REITの中でも、いちごオフィスリートはオフィスビルに特化しています。景気の変動やリモートワークの普及に左右されますが、利回りが高い水準にあります。

ここでは、同じ目標（月7,000円の分配金）を実現するための選択肢として、オフィス系または複合型のJ-REITを比較してみます。

比較テーブル：高分配と安定性のバランス

いちごオフィスリートは、他の安定性の高い大手REITと比較して、利回りが高いため、目標配当を実現するための必要投資額が最も少なくて済みます。これは、投資効率を求める私たち子育て世帯には大きなメリットだと思います。

いちごグループは、ただ物件を持つだけでなく、「Re-Enginering」という考え方で、投資物件を再生・改修して価値を高めることに積極的です。これが、高い分配金利回りを維持する基盤になっていると考えられます。

外部ニュースから見るJ-REITの環境

J-REIT市場全体では、セクターごとの業績の明暗が分かれています。例えば、ホテル系はインバウンド回復で好調です。これはジャパン・ホテル・リート投資法人が第26期業績予想を修正したニュースからも明らかです。

一方で、オフィスセクターはまだ回復途上です。いちごオフィスリートは全国に分散しているため、都心一極集中型のリスクは避けられますが、景気全体が冷え込むと賃料収入の減少リスクは残ります。しかし、裏を返せば、市場がオフィス系を過度に悲観しているからこそ、4.5%を超える利回りが実現できている、とも言えますね。

みずきの「人生設計マッチ度」評価

小学校低学年の習い事費用（月7,000円）という目標に対し、いちごオフィスリートがどう貢献するかを評価します。

A. 分配金の持続性・成長性：△（やや懸念あり）

• 持続性： J-REITは高い分配性向（90%超）が前提ですが、オフィス市況の回復が緩やかなため、分配金の増加（増配）は期待しにくいです。特に都心部のオフィス供給が増えるタイミングでは、分配金が横ばいまたは微減となる可能性も考慮に入れる必要があります。
• 評価： 増配を期待する個別株投資とは性質が異なるため、「成長性」というよりは「現状の高い分配金の持続」に焦点を当てるべきですね。

B. 人生設計との適合性：◎（ぴったり）

• 目標との整合性： 約185万円で年間84,000円の分配金を確保できるため、私たちの目標に対して、非常に効率的かつ現実的な投資です。
• タイミング： 小学校入学という、支出が増え始める直前にキャッシュフローを確保できる点が、人生設計の「守備固め」として機能します。教育費の支出は待ってくれないので、即効性のある高分配はありがたいです。
• 制度活用： 後述しますが、非課税メリットを最大限享受できます。

C. 我が家のリスク許容度との整合性：○（まあ大丈夫）

• 位置づけ： J-REITは、株式市場全体との連動性が比較的低いため、景気変動時のヘッジとしてポートフォリオに組み込みやすいです。我が家では、教育費というブレてはいけない資金の補填役として、全体の5%程度を充当するなら許容範囲だと思います。
• 分散戦略： オフィス系特化のリスクを軽減するため、商業施設系（例：イオンリート投資法人）や物流系J-REITと組み合わせることで、より強固な守備体制が築けると考えています。

みずきの総合評価と判断：家計の「即戦力」として

いちごオフィスリート投資法人は、増配による将来の成長力という点では、連続増配株には劣りますが、「今すぐ、安定的なキャッシュフローが欲しい」という私たちの人生設計には非常にマッチしていると思います。

小学校入学直前という、最も家計が緊張する時期に、月7,000円の分配金を確保できるのは精神的な余裕にも繋がります。この分配金を、習い事や教育系のサブスクリプション費用に限定して使うことで、「投資がお金を稼いで、子どもが学ぶ」という流れを可視化できるのも嬉しいですね。

ただし、分配金がオフィス市況に大きく左右されるため、投資額は必要最低限の約185万円にとどめ、それ以上増やす場合は、より安定したセクターのJ-REITや、増配志向の強い個別株に回すのが、長期的なリスク管理としては賢明だと判断しました。

制度活用との組み合わせ戦略：非課税でフル活用

J-REITの分配金は、税制上の「配当所得」ではないため、一般的な高配当株で使える配当控除の対象にはなりません。そのため、課税口座で持つと税効率は良くないんです。

だからこそ、我が家では、このいちごオフィスリートのような安定高分配系の銘柄は、娘の教育資金を目的として、ジュニアNISAの既存枠（非課税）で保有するのが最適だと考えます。

分配金が非課税になることで、本来引かれるはずだった20.315%の税金がそのまま再投資や消費に回せます。年間84,000円の分配金であれば、約17,000円も手取りが増える計算になり、習い事の家計負担をより軽減できますね。

つみたてNISAやiDeCoでは、世界株式やS&P500といったインデックスファンドで「長期的な資産形成」を担い、このJ-REITは「目の前の家計のキャッシュフローを助ける」という役割分担ができるので、制度をバランス良く活用できるのが強みだと思います。

失敗・迷い・懸念も素直に述べる

いちごオフィスリートは魅力的な利回りですが、オフィスビル市場の先行きにはやはり迷いがあります。

もし、景気後退期に入って企業の業績が悪化し、テナントが撤退・賃料交渉が厳しくなれば、分配金はすぐに影響を受けます。特に、予想分配金（4,336.00円/2026年4月）はあくまで予想であり、過去数年を見ても、大きく増える傾向にはありません。

そのため、この銘柄は「増配によって将来の目標額が達成できる」のではなく、「今の利回りの高さを利用して、直近の家計の壁を乗り越えるための即効薬」として位置づけるのが正しいと思います。長期的な教育資金の積み立ては、やはりつみたてNISAやiDeCoといった安定的なインデックス投資を主軸に据えるべきですね。

完璧な判断ではありませんが、今の私たちに「必要な時期」と「必要な金額」を提供してくれる、現実的な選択肢の一つだと思っています！

今日も最後までお読みいただきありがとうございました。