本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。
はじめに：小1の壁目前！5%超えのJ-REITを家計の守りとして考える
こんにちは、みずきです。
最近、上の娘（2020年1月生まれ）がもうすぐ小学校に入学することを考えると、少しドキドキしています。そう、2026年4月は、私たち共働き家庭にとって大きな試練となる「小1の壁」が待っているんですよね。
学童保育の費用や、小学校に入ってからの習い事の送迎、長期休暇の過ごし方など、お金と時間の両面で、家計がキュッと引き締まる時期です。だからこそ、安定したインカムゲイン（配当や分配金）で、その負担を和らげたいと思っています。
今回注目したのは、オフィス、住居、商業施設などをバランスよく保有している(8966)平和不動産リート投資法人です。分配金利回り5.23%という高水準で、私たちの人生設計にどう組み込めるか、具体的にシミュレーションしてみました。
1. 我が家の人生設計シナリオ：小1の壁を分配金で乗り切る
我が家が今、最も解決したい家計課題は「2026年4月以降の教育・保育関連費用の増加」です。
現在の貯蓄ペースは維持しつつ、突発的な支出や習い事の増加分を、安定的な分配金でカバーしたいと考えています。
我が家の現在地と課題
- 上の子（6歳、2026年4月小学校入学）
- 家計状況：夫婦ともフルタイム共働き。つみたてNISA、iDeCoで老後資金は積み立て中。
- 家計課題：小学校入学後、学童代と習い事代で、月々の支出が約7,000円増加する見込みです。
その課題を解決するために必要な配当額
目標は、この増加する月7,000円を分配金で賄うことです。
年間目標分配金：7,000円 × 12ヶ月 ＝ 84,000円
この目標を、安定性が高いJ-REITの分配金（非課税）で実現したいと考えます。REITの分配金は、法人税が実質的にかからないため、通常の個別株の配当よりも税効率が良いのが魅力なんですよね。
2. 目標分配金84,000円の逆算計算
それでは、(8966)平和不動産リート投資法人の現在の利回りを使って、いくら投資が必要か逆算してみましょう。
（※記事執筆時点のデータを使用します。）
目標年間分配金：84,000円
分配金利回り：5.23%
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 目標年間分配金 | 84,000円 |
| 平和不動産リートの分配金利回り | 5.23% |
| 必要投資元本（逆算） | 84,000円 ÷ 5.23% ≒ 1,606,118円 |
約161万円をこの銘柄に投資できれば、私たちの目標である「小1の壁家計サポート（月7,000円）」が達成できる計算になります。
具体的な投資口数で考えると
平和不動産リートの現在の株価（投資口価格）は約154,600円です。J-REITは通常1口単位で購入できます。
必要口数：1,606,118円 ÷ 154,600円/口 ≒ 約10.4口
つまり、11口（約170万円）を投資すれば、
年間分配金：予想分配金 8,000円/口 × 11口 = 88,000円
となり、目標の84,000円をクリアできますね。この投資額は、私たちの子育て世帯でも、集中投資すれば手が届く範囲だと思います。
3. 平和不動産リート投資法人 (8966)の魅力とリスク
企業の簡単な紹介と特徴
(8966)平和不動産リート投資法人は、その名の通り、大手デベロッパーである平和不動産をスポンサーとする総合型J-REITです。オフィス、住居、商業施設といった異なる用途の物件を保有し、ポートフォリオの分散が効いているのが特徴です。特に、東京の「日本橋兜町」エリアなど、立地の良い都心物件に強みを持っています。
| 銘柄名（コード） | 平和不動産リート投資法人 (8966) |
|---|---|
| セクター | 総合型J-REIT（オフィス比率高め） |
| 直近株価（終値概算） | 154,600円 |
| 最低投資金額（1口） | 154,600円 |
| 分配金利回り（予想） | 5.23% |
| 予想分配金（2026/05） | 8,000.00円 |
オフィス系リートの抱えるマクロリスク
利回りが5%超えと高いのは魅力的ですが、ポートフォリオでオフィスビルの比重が大きいREITは、金利上昇リスクと景気後退リスクに注意が必要です。
ここで、海外の不動産市場の動向も参考にしたいと思います。アメリカの巨大PEファームであるブラックストーン（Blackstone）に関するニュースを見てみましょう。
（ニュース引用元：Blackstone beats estimates on strong dealmaking activity – Reuters）
この記事によると、ブラックストーンの不動産投資信託（BREIT）は、2025年に8.1%のリターンを記録し、回復基調にあるとのことです。数年前の金利上昇と不動産価格の下落で困難に直面していましたが、特にデータセンターなどのデジタル・エネルギーインフラへの大規模投資が価値を生んでいるそうです。
このニュースから私たちが学ぶべきことは、不動産市場は金利動向に非常に敏感である一方、セクターによって明暗が分かれるということです。
平和不動産リートも、優良なオフィス物件が多いとはいえ、日本の金利上昇が本格化すれば、借り入れコストの増加や物件価格の下落懸念は避けられません。また、リモートワークの浸透により、オフィス需要が長期的に変化するリスクも見ておく必要があります。
【参考比較】セクター分散の選択肢
我が家の目標（月7,000円）を安定的に達成するため、平和不動産リートの代わりに、性質の異なるリートと比較検討します。
| 銘柄（用途） | 分配金利回り | 安定性（景気耐性） | 我が家にとっての役割 |
|---|---|---|---|
| (8966) 平和不動産リート（総合・オフィス） | 5.23% | ◎（立地良し） | 高利回りで必要額を一気に達成 |
| （例）物流系リート（物流） | 4.0%程度 | ◎（eコマース需要で安定的） | 景気変動に強く、コア資産向け |
| （例）住宅系リート（住宅） | 4.7%程度 | ◎（生活インフラで強固） | 分配金はやや低いが、安定性が高い |
平和不動産リートは、オフィス比率が高いにも関わらず、5%超えという高い利回りを提供しています。これは、物件の立地や質が高いことの裏付けでもありますが、少しリスクを取って高いリターンを得る位置付けになりますね。
もし、絶対的な安定性を求めるなら、私たちは過去に検討したフロンティア不動産投資法人（商業施設）や、イオンリート投資法人（商業施設）のように、より生活インフラに近いリートを選ぶのが「守りの投資」としては適切かもしれません。
4. みずきの「人生設計マッチ度」評価
我が家の「小1の壁対策」という明確な目標に対し、平和不動産リートがどれだけ適合しているか、3つの軸で評価します。
A. 分配金の持続性・成長性
評価：○（まあ大丈夫）
理由：J-REITは一般的に分配金性向が高く、利益のほぼすべてを分配に回します。重要なのは、空室率を低く保ち、稼働率を維持できるかです。平和不動産リートは東京の優良オフィス、住居を中心としているため、地方の物件が多いリートに比べて競争力は高いです。ただし、金利上昇局面やオフィス需要の構造変化は、分配金水準を維持する上での明確な懸念点です。
B. 人生設計との適合性
評価：◎（ぴったり）
理由：目標とする月7,000円の分配金を、現実的な投資額（約170万円）で達成できる利回り5.23%は魅力的です。しかも、1口約15万円台と比較的購入しやすい価格帯なので、少額から積み立てて目標口数に近づける戦略が取りやすいです。2026年4月の小1の壁直前に、目標配当額を達成する上で、非常に現実的な選択肢だと思います。
C. 我が家のリスク許容度との整合性
評価：○（まあ大丈夫）
理由：我が家はつみたてNISAで世界株式、iDeCoで国内債券などをコア資産として積み立てています。その上で、高配当・高分配金として個別株やJ-REITを持つのは、家計の現金流を増やす「サテライト戦略」としては適切です。しかし、この銘柄はオフィスセクターの比重が高いため、景気変動の影響を比較的受けやすい点は理解しておく必要があります。ポートフォリオ全体で、REITの比率が高くなりすぎないよう注意が必要です。
5. みずきの総合評価と判断
平和不動産リート投資法人は、小1の壁という短期的な家計の課題（月7,000円サポート）を解決するために、非常に有効な手段だと思います。
特に、1口当たりの価格が15万円台と手を出しやすく、我が家の目標配当額を達成するために必要な口数（11口）の積立計画が立てやすいのが良いですね。
ただ、私は景気変動にあまり左右されないセクター（住宅や物流）のリートで「守り」を固めたいという気持ちも強いです。そのため、いきなり全額を投入するのではなく、まずは少額から購入し、価格が下落したタイミングで買い増しを行い、目標口数である11口を目指す戦略が良いと考えています。
「月7,000円」の安定した分配金が入るようになれば、娘の小学校の習い事（スイミングやプログラミングなど）の費用に充てることができ、精神的にも家計に余裕が生まれると思います。
6. 制度活用との組み合わせ：ジュニアNISAで非課税メリットを最大化
J-REITの分配金投資は、税制優遇制度と組み合わせることで真価を発揮します。
この平和不動産リート投資法人は、ぜひジュニアNISAの枠を活用したいところです。
ジュニアNISAのメリット
娘は現在6歳なので、まだジュニアNISA口座を開設し、非課税で投資することができます（※制度改正により、2024年以降は新規投資枠として活用はできませんが、既存口座での運用は可能です）。
J-REITの分配金は通常、約20%の税金が引かれます。
- 課税口座の場合：88,000円 × (1 – 0.20315) ≒ 70,105円（手取り）
- ジュニアNISAの場合：88,000円（手取り）
年間で約18,000円も手取りが増えることになります。この非課税メリットは、高分配金銘柄であるJ-REITをジュニアNISAで保有する最大の理由ですね。この分配金は、娘が成人するまで非課税で再投資に回すか、大学進学時の教育費として使うことができます。
配当控除について
また、特定口座などで保有する場合でも、国内株式やJ-REITは「配当控除」の対象になります。
配当控除とは、総合課税を選択することで、配当金にかかる税金を一部取り戻せる制度です。サラリーマンの場合、給与所得と合算して確定申告を行うことで、所得税率に応じて税負担が軽減されます。
ただし、配当控除の適用には確定申告が必要で、つみたてNISAやiDeCoのように自動的に非課税になるわけではありません。忙しい子育てママとしては、「確定申告の手間」と「得られる控除額」を天秤にかける必要がありますが、もし他に確定申告をする用事がある場合は、忘れずに検討したいですね。
7. 失敗・迷い・懸念も素直に述べる
平和不動産リートは目標達成に「ぴったり」だと評価しましたが、正直なところ、オフィス系リートに対する迷いはあります。
今は金利が低く安定していますが、将来的に金利が上昇する局面が来ると、不動産価格は下落し、金利負担が増えることで分配金が減る可能性があります。
もし、娘の小学校入学直前のタイミングで金利が急騰し、分配金が減額されたら、私たちの目標とした「月7,000円」が達成できなくなります。
そのため、我が家は、この平和不動産リート投資法人を「リスク資産」として扱い、ポートフォリオの比率を固定しすぎないように注意します。
他の安定的なリート銘柄、例えば物流系リートなどで、ポートフォリオ全体の「分配金利回り平均」と「セクター分散」を図る必要があると感じています。過去に検討したGLP投資法人のような物流リートを少額でも加えることで、より盤石な家計の守り固めができるかな、と考えているところです。
投資は人生設計の道具。この平和不動産リートは、私たちの人生設計で「小1の壁」を現実的に打ち破るための、力強い候補だと信じています。
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