本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。
はじめに：4.90%の分配金で、高学年の教育費を賄いたい
こんにちは、みずきです。最近、娘が「将来はピアノとプログラミングを習いたい！」と言い出しまして。嬉しい半面、正直「出費が倍になるぞ…」と冷や汗をかいています（笑）。
我が家では、長女が小学校高学年になる4年後あたりから、教育費がドッと増えることをシミュレーションしています。具体的に、小学校入学時の「小1の壁」対策とは別に、専門的な習い事や塾代として月1.5万円（年間18万円）の資金を用意しておきたいんですよね。
そこで今回は、安定した分配金で知られるJ-REITの中から、ケネディクス商業リート投資法人（8972）を検討してみます。利回り約4.90%（2023/10/27時点）は魅力ですが、商業施設特化型という点が、景気変動リスクの高い子育て世帯の家計にどこまで組み込めるか、しっかり逆算思考で見ていきたいですね。
我が家の人生設計シナリオ：4年後の教育費増加に備える
我が家の長女は2020年1月生まれなので、現在5歳。2026年4月には小学校に入学します。私たちはすでに、ユナイテッド・アーバン投資法人（8960）などを活用して、「小1の壁」対策の月1万円分を配当金で賄う準備を進めています。
ただ、本当に支出が跳ね上がるのは、小学校中学年以降なんですよね。文部科学省のデータを見ても、学年が上がるごとに学校外活動費、特に学習塾費の負担が増えます。
4年後の家計課題と目標
そこで、娘が小学4年生になる4年後（2029年〜2030年）をターゲットに、教育費の増加分をカバーする資金を準備します。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 我が家の現在地 | 第一子（2020年1月生まれ）の小学校入学（2026年4月）に向けて準備中。 |
| 中期課題（4年後） | 小学校高学年になり、専門的な習い事や塾への支出が増加する。 |
| 目標年間補填額 | 年間180,000円（月平均15,000円） |
この年間18万円の分配金を、安定して受け取るためのポートフォリオの一部として、ケネディクス商業リート（8972）を検討するわけです。
目標達成のための逆算計算とケネディクス商業リートの位置づけ
ケネディクス商業リート投資法人（8972）は、その名の通り、ショッピングセンターなどの商業施設を主な投資対象とするJ-REITです。J-REITは、利益の90%超を投資家に分配すれば法人税がほぼかからないため、高い分配金利回りが出やすいのが特徴ですね。
直近の投資口価格は268,000円（10/27終値）、予想分配金は13,131.43円（2023年10月期）で、分配金利回り4.90%は魅力的な水準だと思います。
必要投資額の計算
2023年10月27日時点の予想分配金利回りが4.90%でしたので、この利回りを使って、年間18万円の分配金を得るのに必要な投資元本を逆算してみます。
| 項目 | 金額/割合 |
|---|---|
| 目標年間分配金 | 180,000円 |
| 予想分配金利回り (8972) | 4.90% |
| 必要投資元本 | 180,000円 ÷ 0.049 ＝ 約3,673,469円 |
約370万円をこの銘柄に投資できれば、4年後の高学年教育費の増加分（月1.5万円）を理論上カバーできることになります。
最低投資金額が268,000円と、個別株に比べてまとまった資金が必要になるのがREITの特徴ですね。我が家が今から4年間で約370万円をこのREITに集中投資するのは難しいため、ポートフォリオの一部として、まず100万円単位で組み込み、残りを他の安定株やETFで補完する戦略が現実的だと考えています。
複数銘柄の比較紹介：商業系REITの景気耐性
J-REITは総じて高い分配金が魅力ですが、投資対象（セクター）によって安定性が大きく異なります。景気後退期の子育て世帯の家計を支えるには、「安定性」が何よりも重要です。
商業施設は消費動向に左右されやすいため、今回は安定性の高いセクターのREITと比較し、8972のリスク・リターンを明確にします。
| 銘柄名 | ケネディクス商業リート(8972) | ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) | ヘルスケア＆メディカル投資法人(3455) |
|---|---|---|---|
| 主な投資対象 | 商業施設（生活密着型含む） | 総合型（オフィス、商業、ホテルなど） | ヘルスケア施設（高齢者施設、病院） |
| 直近株価 (10/27) | 268,000円 | 約320,000円 | 約165,000円 |
| 分配金利回り | 4.90% | 5.02% | 5.11% |
| 分配方針 | 安定的な分配を目指す | 外部成長と内部成長のバランス | 長期安定的な分配を目指す |
| 景気耐性 | △（消費動向に左右されやすい） | ○（分散によりリスク低減） | ◎（医療・介護需要は安定） |
商業系REITは利回りが高めに出やすい反面、景気に敏感です。コロナ禍では分配金が落ち込みましたが、今は回復傾向にあります。一方で、ヘルスケア＆メディカル投資法人（3455）のようなセクターは、医療・介護という安定した需要に支えられており、景気耐性は非常に高いと言えますね。我が家はすでにヘルスケア＆メディカル（3455）も検討済みですが、利回り追求枠として8972も魅力的です。
商業施設REITを選ぶ際の視点
ケネディクス商業リートは、全国の生活密着型商業施設を多く保有しており、景気に左右されやすい都心の一等地のテナントばかりではない点が強みです。日々の生活に必要な施設であれば、不況期でも一定の賃料収入が見込めるため、商業系の中では比較的安定している方だと評価しています。
みずきの「人生設計マッチ度」評価
私の「4年後に月1.5万円の教育費を賄う」という目標に対して、ケネディクス商業リートがどれだけマッチするか、3つの軸で評価します。
A. 分配金の持続性・成長性：○（商業施設の回復力に期待）
J-REITは分配金性向が高いため、業績がそのまま分配金に直結します。8972はコロナ禍から分配金を回復させており、商業施設の稼働率も安定しています。日本経済全体で消費が大きく冷え込まない限り、この4.90%前後の水準は維持できる可能性が高いと見て、「○」評価とします。ただし、金利上昇による借入コストの増加や、景気後退による賃料下落リスクは常に伴いますね。
B. 人生設計との適合性：◎（高利回りで必要投資額が現実的）
目標の年間18万円を達成するために約370万円が必要ですが、利回り5%近いREITは、他の低利回り株と比較して必要な投資元本が少なくて済むため、資金を貯める期間が短縮できます。4年後の目標達成に向けて、この高利回りは非常に役立ちます。「◎」です。
C. 我が家のリスク許容度との整合性：△（コアではなくサテライト資産として）
我が家は、教育費などの絶対に崩せない目標資金については、できるだけディフェンシブな資産（生活必需品セクターの株、レジデンシャルREITなど）で固めたいと考えています。
商業系REITは、不動産市況や金利に敏感なため、これをポートフォリオの核（コア）にするのは少し緊張感があります。利回りを追求する「サテライト（補完）枠」として組み込み、分散投資の一部として保有するなら「○」ですが、リスク重視で「△」評価とします。
制度活用との組み合わせ：REITとジュニアNISAの親和性
REITの分配金投資で最も効果的なのは、ジュニアNISAとの組み合わせです。REITの分配金は、通常約20%が源泉徴収されてしまいます。しかし、ジュニアNISA口座内で保有していれば、その分配金が非課税になるため、利回りをそのまま享受できるんです。
4.90%がまるまる手元に残れば、税引き後で約3.92%になる一般口座と比べて、パフォーマンスは劇的に向上します。我が家では、長女の将来の教育費のために、非課税メリットを最大限活かせる高分配金資産をジュニアNISA枠で優先的に確保する戦略をとっています。ケネディクス商業リートも、子ども名義の資産として検討を進めたいと考えています。
また、NISA枠を使い切った後でも、特定口座で保有する場合、配当控除の活用が可能です。ただし、REITの分配金の一部は「利益超過分配金」として、そもそも非課税となる部分があるため、税務上の取り扱いには注意が必要です。
総合評価と判断：商業系REITをポートフォリオにどう組み込むか
ケネディクス商業リート（8972）は、高い利回りを誇り、我が家の「4年後の教育費増加分を補填する」という目標を現実的に支えてくれる銘柄です。
ですが、景気変動リスクがあるため、我が家のポートフォリオでは「高利回り追求枠」として位置づけます。全体のREIT比率や、商業系への集中度が高くなりすぎないよう、他の安定資産とのバランスを取ることが重要ですね。
目標達成のために、まずはジュニアNISAで数口保有し、非課税の恩恵を受けながら、4年後の教育費増加期に向けて着実に分配金を積み重ねていきたい、というのが今の私の判断です。
外部ニュースの参照：不動産と国際的なリスク
今回、参照できる外部ニュースとして「Menzies Targets NYC Townhouse In $7.6M Niger Award Feud」という記事がありました。これは米国ニューヨークのタウンハウスを巡る、国際的な法廷紛争に関するもので、ケネディクス商業リートや日本のREIT市場とは直接的な関連はありません。
ただ、このニュースから改めて認識させられるのは、不動産投資は常に国際的なリスクや法的な問題と隣り合わせだということです。日本のJ-REITは国内資産に投資していますが、海外投資家の動向や、グローバルな金利環境、不動産市場の状況は、間接的にJ-REITの価格にも影響を与えます。
特に金利上昇局面では、J-REITの投資口価格は下落しやすい傾向にあります。教育費を賄うためにREITを保有する場合、金利動向や不動産市況全体のリスクを定期的にチェックすることが、私たち子育て世代には求められますね。
投資は、あくまで人生設計を支える手段です。必要な時期に必要な金額を用意するため、私たちは引き続き、安定性と利回りのバランスを追い求めていきたいと思っています。
最後まで読んでくださってありがとうございました！
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