本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。
はじめに：小1の壁対策、高利回りリートで月1万円の安定収入を確保したい！
こんにちは、みずきです。2026年に入り、娘（5歳、年長）の小学校入学がぐっと近づいてきました。我が家では、この「小1の壁」が最大の家計課題になりそうなんです。
小学校入学後は、学童保育や習い事（英語と水泳を考えています）の費用が本格的にかかり始めます。ざっくり計算すると、今より月々1万円ほど支出が増える見込みです。
さらに、私たち夫婦は第二子を検討し始めたところなので、もし1〜2年後に私が育休に入れば、家計の収入は一時的に減ってしまいます。そのため、「娘が小学校に入る1年後から、確実に月1万円（年間12万円）のキャッシュフローを生み出す資産」を構築することが、今の最重要ミッションになっています。
1. シナリオ設定：我が家の人生設計と目標配当額
■我が家の現在地と課題
- 娘：5歳（年長）。1年後に小学校入学予定。
- 家計目標：小1の壁対策として、学童・習い事費用（月1万円）を配当・分配金で賄う。
- 時間軸：1年後（2027年春）までに運用を開始し、分配金を受け取り始めること。
- 予備目標：もし第二子育休に入っても、家計のベース収入を配当・分配金でサポートする。
■目標分配額の逆算計算
月1万円のキャッシュフローが必要ということは、年間で120,000円の税引前分配金が必要です。
今回注目しているJ-REIT、スターアジア不動産投資法人（3468）の分配金利回りは5.37%（2026年1月期予想に基づく）です。この利回りで目標を達成するために必要な投資額を逆算してみましょう。
必要な投資額 = 120,000円 ÷ 0.0537 ≒ 約223万円
スターアジア不動産投資法人は1口単位で購入でき、直近の株価（投資口価格）は61,800円前後なので、36口（約223万円）を投資すれば、理論上、1年後の目標である月1万円の分配金が得られる計算になります。
我が家にとって223万円は決して小さい額ではありませんが、J-REITは個別株よりも値動きがマイルドな傾向があるため、教育資金や育休サポートのような「安定性重視」の役割に組み込みやすいのが魅力ですね。
2. 複数銘柄の比較紹介：高利回りリートの選択肢
J-REITは分配金が高く、不動産賃貸という安定した収益源を持つため、我が家の「家計の柱」として以前から注目しています。目標とする月1万円のキャッシュフローを実現するために、スターアジアを含む高利回りリートの選択肢を比較検討しました。
| 銘柄名（コード） | アセットタイプ | 分配金利回り | 直近株価/投資額 | 過去記事参照 |
| :— | :— | :— | :— | :— |
| **スターアジア不動産投資法人 (3468)** | オフィス、商業、住居など総合 | **5.37%** | 約6.2万円（1口） | – |
| 積水ハウス・リート (3309) | 住居・オフィス | 5.91%（過去記事より） | – | 積水ハウス・リートの記事 |
| 〇〇リート (3492) | 商業、住居、物流など総合 | 5.79%（過去記事より） | – | 〇〇リートの記事 |
※利回りは記事執筆時の情報に基づき、過去記事のデータも引用しています。
スターアジア不動産投資法人 (3468) の特徴
スターアジアは、オフィス、商業施設、住居など多岐にわたる不動産に投資する総合型J-REITです。
- 主要ビジネス：東京都心部や全国の主要都市の賃貸不動産からの安定的な収益。特にオフィスや商業施設がポートフォリオの核となっています。
- 分配方針：J-REITとして、利益の大部分を分配する方針。分配金利回り5.37%は、市場平均と比較しても高水準です。
- 最低投資金額：約62,000円（1口単位）。少額からでも分散投資が可能です。
スターアジアの最大の特徴は、スポンサー（運用会社）がアジア地域に強いネットワークを持っている点です。この背景から、単なる日本の不動産市場の動向だけでなく、アジア全体の不動産市場の潮流を意識した運用が期待されます。
3. ニュース深掘り：アジア不動産の多様化とJ-REITの未来
今回、スターアジアという名前にちなんで、アジアの不動産市場の動向に関するニュースを調べてみました。以下の記事は、アジアにおける不動産投資の新たな潮流を示唆しています。
【引用ニュースの要約】
「Asia’s Self-Storage Surge: General Storage Co. CEO Helen Ng Addresses the Shift, the Strain and the Strategic Edge」（2026年1月6日公開 / Inside Self-Storage）
（引用元リンク）アジアのセルフストレージ（トランクルーム）市場は、欧米に比べてまだ未発達であるものの、プライベートエクイティや機関投資家にとって魅力的な投資対象として急成長している。StorHubなどの主要プレイヤーがM&Aやジョイントベンチャーを通じて迅速な拡大を進めており、資本効率とスピードを両立させている。
このニュースを読んで、私は「なるほど、J-REITの投資対象も今後さらに多様化するかも」と感じました。
スターアジアのように、アジアにルーツを持つ運用会社であれば、日本の伝統的なオフィスや住居だけでなく、セルフストレージやデータセンターといった、新しいアセットクラスへの投資機会を積極的に探っていく可能性があります。
J-REITは、安定した賃貸収入がベースですが、将来的な成長性や分配金の増加は、どれだけ新しい市場やアセットをポートフォリオに取り込めるかにかかっています。
セルフストレージは、都市化が進む日本でも需要が高まっており、住居やオフィスのように景気に左右されにくいディフェンシブなアセットとして機能する可能性が高い。もしスターアジアがこのような新しい分野を戦略的に組み込んでいけば、長期的な分配金の安定性に寄与するかもしれませんね。
4. みずきの「人生設計マッチ度」評価
我が家の「1年後に月1万円の安定収入」という人生設計に対して、スターアジア不動産投資法人はどれくらい適合しているでしょうか。
A. 分配の持続性・成長性：○（J-REITの平均水準）
J-REITは基本的に収益の大部分を分配しますので、分配性向は非常に高いです。重要なのは、テナントの稼働率と賃料の安定性です。スターアジアは、アセットタイプが分散しているため、もしオフィス需要が落ち込んでも、住居や商業施設が下支えする形になっています。
ただし、リートは一般的に増配というよりも「安定分配」を重視します。利回り5.37%という高水準を維持できるかどうかが焦点です。金利上昇局面では、不動産の取得コストが増えたり、借入金の金利負担が増えたりするリスクがあるため、減配のリスクは個別株よりも注視が必要ですね。
B. 人生設計との適合性：○（目標額到達は可能だが、投資額が課題）
目標の月1万円（年間12万円）の分配金を得るためには、約223万円の投資が必要です。これは、「家計の柱」としてコアなポジションに据える必要がある金額です。
幸い、J-REITは1口単位で購入できるので、毎月コツコツ積み立てていくことで、1年後までに目標口数（36口）に近づけていく戦略が取れます。特に、子どもの学費が増える前に、投資元本を確定させるというタイムテーブルには良く適合していると思います。
C. 我が家のリスク許容度との整合性：△（金利動向に注意が必要）
我が家は今後、第二子育休など、収入が不安定になる時期を迎える可能性があります。J-REITは賃料収入は安定していますが、金利変動の影響を受けやすいのがデメリットです。
現在（2026年）はまだ金融緩和の出口戦略が議論されている段階ですが、もし日銀が本格的な利上げに踏み切れば、投資口価格が大きく下落する可能性があります。高値で購入してしまうと、分配金生活を始める前に元本割れしてしまうかもしれません。
そのため、スターアジアを組み込む際は、全資金を一括投資するのではなく、数回に分けて購入するなど、価格変動リスクを抑える工夫が必要だと感じています。
5. 制度活用との組み合わせ：ジュニアNISAで非課税メリット最大化
高分配金（高配当）銘柄を扱うみずきブログで、制度活用は絶対に外せないポイントです。
J-REITの分配金は、通常の株式配当金と異なり、配当控除の対象外となります。これは、二重課税を調整するための控除なのですが、リートの分配金は事業法人の「配当」ではないため適用されません。つまり、税効率が悪いという欠点があるんです。
この欠点を解消するのが、NISA制度の活用です。
■ジュニアNISA（2023年末終了、ただし継続保有可能）で教育資金に充てる
我が家では、娘の教育資金準備として、すでにジュニアNISAの枠をフル活用しています。
もし、スターアジアのような高利回りリートをジュニアNISA口座内で購入すれば、分配金が非課税になります。通常約20%引かれる税金がゼロになるので、利回り5.37%がそのまま手取りになります。
目標の年間12万円の分配金も、税金で約2.4万円引かれずに、丸々手元に残る計算です。これは家計にとって非常に大きなメリットです。
分配金は18歳まで引き出せませんが、まさに教育費のための資産として、コツコツ積み立てるには理想的な場所だと考えています。
■新NISAの成長投資枠で効率よく投資する
もしジュニアNISA枠が埋まっている場合や、今から新規で始める場合は、新NISAの成長投資枠（2024年からスタート）を使うのがベストです。
新NISAは非課税期間が無期限になり、年間240万円まで（成長投資枠）投資できます。高利回りのJ-REITの分配金を、恒久的に非課税で受け取り続けることができれば、小1の壁から大学進学まで、ずっと家計をサポートしてくれる強固な資産になります。
6. みずきの総合評価と判断：分散を意識して「コア」に据える
スターアジア不動産投資法人は、利回り5.37%で目標の月1万円の分配金を狙える、魅力的な高利回りリートです。
我が家の人生設計（1年後小1の壁対策）という観点からは、「投資口価格が約6.2万円と手を出しやすく、1口ずつ積み立てていける」「高利回りのため、目標達成に必要な投資元本が比較的少額で済む（約223万円）」という点で、非常に適合度が高いと感じています。
ただし、私が少し懸念しているのは、前述の通り金利上昇リスクです。2026年というタイミングは、金利動向を見極めるのが難しい時期です。
ですから、我が家としては、このスターアジア（3468）のような高利回りリートをコアにしつつも、金利上昇に強いとされる別のセクターの個別株や、ディフェンシブな生活必需品系の高配当株（例えば、はごろもフーズなど）を組み合わせて、リスク分散を図るべきだと考えています。
「スターアジア36口を一気に買う」のではなく、「数回に分けて買い付けを行い、金利リスクを平準化する」のが、子育て中の私たちにとって精神的なプレッシャーが少なく、現実的な戦略だと思いますね。
小1の壁まであと1年。目標に向かって、コツコツと資産の種まきを頑張りたいと思います！
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