本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。
はじめに：小1の壁対策！高利回りJ-REITで月1万円の家計サポートを逆算する
こんにちは、みずきです。娘が年長になってから、来年の小学校入学を前に、色々と頭を悩ませています。特に心配なのが、いわゆる「小1の壁」ですね。
学童保育の費用や、小学校に入ってから増える習い事の費用など、今の家計にプラスして月々1万円程度の支出増は避けられそうにありません。今すぐ必要なお金ではないけれど、1年後に確実に発生する家計の穴を、どうやって埋めるか。
これが、今の我が家の最大の人生設計課題です。
今回は、この「1年後の月1万円の追加支出」を配当金（J-REITの場合は分配金）で賄うための選択肢として、MIRARTH不動産投資法人（8918）を検討していきます。J-REITは高利回りで、比較的安定した分配金が魅力ですが、我が家の人生設計に本当にフィットするのか、逆算して見ていきましょう。
1. シナリオ設定：1年後の「小1の壁」に月1万円の援軍を
我が家の現在の家計状況と、具体的な目標を整理します。
- 我が家の現在地：娘5歳（年長）。共働きで、現在はつみたてNISA、iDeCo、ジュニアNISAで堅実に資産形成中。
- 1年後の家計課題：娘の小学校入学に伴い、学童保育とピアノ教室の費用として、ざっくり月1万円（年間12万円）の追加負担が必要になります。
- 目標配当額：税引き後で月1万円（年間12万円）を安定的に家計に組み入れたい。
税金を考えると、年間12万円の配当を得るには、ざっくり20.315%（所得税・住民税・復興特別所得税）が引かれます。なので、税引き前で年間約15万1,000円の分配金を得る必要があります。
2. 目標配当額の逆算計算：MIRARTH不動産投資法人で必要な投資額
MIRARTH不動産投資法人（8918）の予想分配金利回り（2026年1月時点）は5.79%と高水準です。この利回りを使って、目標の年間15万1,000円の分配金を確保するために必要な投資額を逆算します。
必要な投資額 ＝ 目標年間分配金 ÷ 予想分配金利回り
151,000円 ÷ 0.0579 ≈ 約260万8,000円
現在の投資口価格（終値93,500円）で考えると、約28口（93,500円 × 28口 ＝ 261万8,000円）の投資が必要になります。
「え、月1万円のために260万円！？」と一瞬ひるんでしまいますよね。ただ、この利回り5.79%は非常に高い水準です。もし、利回り4.0%の銘柄だったら、必要な投資額は約377万円になりますから、高利回りのおかげで約110万円も投資を抑えられることになります。これはJ-REIT投資の最大のメリットですね。
3. 複数銘柄の比較紹介：高利回りREITを比べてみる
同じく「小1の壁対策」として、安定した配当を提供してくれるJ-REITの中から、MIRARTH不動産投資法人と、他の実績ある銘柄を比較してみましょう。
MIRARTH不動産投資法人（8918）
- 企業概要：旧タカラレーベン不動産投資法人。MIRARTHホールディングスをスポンサーとする総合型J-REITです。都市型商業施設や住居系を中心に投資を行っています。
- 分配金利回り：5.79%
- 予想分配金：5,400.00円（2026年2月期）
- 最低投資金額：約93,500円（1口）
- 特徴：比較的高めの利回りを維持しており、特に住居系は景気に左右されにくいため、分配金の安定性が期待できます。
比較対象A：エスコンジャパンリート投資法人（2971）
以前も検討した、オフィス、商業、物流など多様なアセットを持つ銘柄です。（過去記事はこちら）
- 分配金利回り：5.46%（記事執筆時点）
- 特徴：多様な物件に分散投資しているため、特定セクターの不調に強いのが魅力。利回りはMIRARTHに比べてわずかに低いですが、安定性に優れています。
比較対象B：セントラル・リート投資法人（3488）
こちらも過去に検討した、地域に根差したオフィスビルや商業施設が中心のJ-REITです。（過去記事はこちら）
- 分配金利回り：5.40%（記事執筆時点）
- 特徴：スポンサーのサポートが厚く、財務の健全性に定評があります。利回りは最も低いですが、その分、金融市場が不安定な時でも安心感があります。
この3つを比べると、利回りだけ見ればMIRARTH（5.79%）が最も魅力的です。目標達成に必要な投資額が最も少なくて済みます。一方で、J-REITの安定性を測る上で重要なのが、LTV（借入比率）や物件の稼働率です。J-REITは高い借入を利用して物件を購入するため、金利変動リスクに常にさらされています。MIRARTHも、金利上昇局面で借入コストが増加し、分配金が圧迫されるリスクは考慮に入れる必要があります。
4. みずきの「人生設計マッチ度」評価
このMIRARTH不動産投資法人（8918）が、我が家の「1年後、小1の壁で月1万円サポート」というシナリオにどれだけフィットするか、3つの軸で評価します。
A. 分配金の持続性・成長性：△（やや懸念あり）
J-REITの分配金は、事業会社のような増配トレンドを描きにくい特性があります。しかし、MIRARTHは住居系を多く組み入れている点は評価できます。住居はオフィスや商業施設に比べ、経済状況の悪化時でも稼働率が落ちにくいからです。
懸念点は、やはり高い借入比率（LTV）です。金利がさらに上昇したり、今後、物件取得競争が激化して物件の利回りが低下した場合、現在の5.79%という利回りの維持は難しくなるかもしれません。長期的に見ると、安定性◎というよりは、現状の高利回りに期待するスタンスになります。
B. 人生設計との適合性：◎（ぴったり）
これは、文句なしに「ぴったり」だと評価できます。
約260万円の投資で、1年後の目標である「月1万円の税引き後配当」をクリアできるからです。我が家は現在、娘の教育費用のための貯蓄が順調に進んでいるため、この260万円を他の低利回りの金融商品から、高利回りのJ-REITに移すだけで、確実に1年後の家計を安定させることができます。何より、この分配金が「学童代と習い事代」という具体的な支出に紐づいているため、投資のモチベーションと目標が明確になります。
C. 我が家のリスク許容度との整合性：○（まあ大丈夫）
J-REITは個別株よりも価格変動リスクが低い傾向にありますが、金利変動リスクは無視できません。我が家の場合、コア資産（つみたてNISAやiDeCo）はすでに全世界株やS&P500といったインデックスファンドで固めています。
そのため、この260万円は「短期的な家計サポートのためのキャピタル（資金）」と位置づけられるため、ポートフォリオ全体のリスク許容度としては「まあ大丈夫」と判断します。ただし、全資産の10%未満に抑え、金利動向には常に注意を払う必要があります。
5. みずきの総合評価＋判断：高利回りは魅力だが分散は必須
3つの銘柄を比較した結果、我が家の「1年後の小1の壁対策」としては、MIRARTH不動産投資法人（8918）は非常に有力な選択肢だと考えています。
理由は、やはり利回りが5.79%と高く、目標配当額に到達するための投資効率が最も高いからです。この「投資効率の高さ」は、子育て中で投資に回せる余剰資金が限られている我が家にとって、大きなアドバンテージになります。
ただし、リスク評価で△をつけたように、金利上昇局面においては、分配金が減額される可能性も否定できません。この懸念を解消するために、我が家では「分散投資」を徹底します。
具体的には、目標額260万円のうち、利回りが高いMIRARTHに50%（約130万円）、そして財務の安定性に定評のあるセントラル・リートやエスコンジャパンリートに残り50%を分散する戦略が、最もリスクとリターンのバランスが取れると考えます。
「高利回りJ-REITは、金利が落ち着いている今のうちに、計画的に組み入れることで、将来の家計サポートの柱になりますね。ただし、全額を一つのREITに集中させるのは避けたいところです。」
6. 制度活用との組み合わせ：ジュニアNISAで子どもの教育費を確保する
J-REITの分配金投資で、絶対に無視できないのが税制優遇制度の活用です。
前述の通り、分配金には通常20.315%の税金がかかります。年間15万1,000円の分配金があったとしても、手取りは約12万円になってしまいます。しかし、このJ-REITをもしジュニアNISA（現行制度）の枠で娘の名義で購入できたらどうでしょうか？
ジュニアNISAで購入すれば、分配金は非課税になります。つまり、15万1,000円がまるまる手元に残る計算です。目標の月1万円（年間12万円）の配当は、税引き前でクリアできますし、残った金額は再投資に回すことができます。
「小1の壁」対策の資金源として使うだけでなく、将来の子どもの教育費の種銭として非課税で効率的に運用できるのは、子育て世代にとって最高の武器だと思います。2026年時点ではジュニアNISAの新規買い付けはできませんが、既存の制度を有効活用し、その恩恵を最大限に受けるべきですね。
7. 失敗・迷い・懸念も素直に述べる：海外REITの訴訟事例から学ぶこと
J-REITは安定していると言われますが、不動産投資には様々なリスクがあります。私が特に懸念している点を2つ挙げます。
① 金利リスクと物件価格の変動
日本でも今後金利が上昇する局面がくれば、J-REITの借入金利が上がり、分配金が減る可能性があります。また、不動産市場全体が低迷すれば、投資口価格も下落し、必要な時に売却すると損失が出るリスクもあります。あくまで「分配金をメインに考える」とはいえ、価格変動は精神的な負担になります。
② 透明性の重要性
REITは現物の不動産を保有しているため、その健全性は非常に重要です。先日、米国REIT（Alexandria Real Estate Equities, Inc.）で証券詐欺訴訟に関するニュースが出ていました。
これは米国の事例ですが、不動産や金融商品においては、開示されている情報が正しいか、運用が健全か、といった透明性が非常に大切だということを再認識させられます。日本のJ-REIT市場は比較的健全ですが、常に物件情報や財務状況（LTVや稼働率）をチェックし続ける必要がありますね。
MIRARTH不動産投資法人は高利回りで魅力的ですが、「小1の壁」という重要なライフイベントを支えるためには、これらのリスクを理解した上で、他の安定銘柄と組み合わせて、冷静に運用していくことが大事だと思います。
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