本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。
我が家の「小1の壁」対策。5.90%のホテルリートが家計に貢献するのかを逆算する
みずきです、こんにちは！
2026年に入り、新NISAの活用法について毎日あれこれ考えています。コアの資産はインデックス投資で固めるとして、やっぱり高配当個別株やJ-REITで、家計に直接キャッシュフローを生み出す部分はしっかり確保したいですよね。
今回注目したのは、ジャパン・ホテル・リート投資法人（8985）です。J-REITの中でもホテル特化型という特殊なセクターですが、インバウンド回復の恩恵をモロに受けるという点で、非常に魅力的な分配金利回り（予想5.90%）が出ています。この高利回り、我が家の人生設計にどう組み込めるのか、真剣にシミュレーションしてみました。
1. シナリオ設定：目標は「小学校入学後の月1万円」
我が家は娘が今5歳で、来年の春にはいよいよ小学校に入学します。子育て世代にとっての最大の壁、それが「小1の壁」です。
学童保育の費用や、小学校に入ってから増える習い事の費用（ピアノやスイミングなど）を考えると、今の家計から追加で捻出するのはちょっと大変になりそう。特に、私は仕事の時間を削る可能性も視野に入れていますし、夫も残業が減ると収入が減る可能性もあります。
そこで、目標はシンプルに、娘が小学校に入学する**2027年4月（約1年半後）**から、毎月**1万円（年間12万円）**を配当（分配金）で安定して得ることだと設定しました。
この月1万円が家計に入れば、少なくとも学童費用や、習い事費の一部をカバーできます。まさに「配当金が家計の守り」になってくれるわけです。
2. 月1万円の配当を生み出すには、いくら投資が必要？
この目標を、ジャパン・ホテル・リート（JHR）の分配金利回りを使って逆算してみます。
- 目標年間分配金額：120,000円
- JHRの予想分配金利回り：5.90%（2025/12期予想分配金4,830円に基づき算出）
必要な投資額は、
必要投資額 = 120,000円 ÷ 0.0590 ≒ 203万円
となります。JHRの投資口価格は記事執筆時点で82,100円なので、203万円を確保するには**25口（2,052,500円）**を購入する必要がある計算です。
200万円強をホテルリートに集中投資するのは、正直なところ、子育て中の我が家にとってはかなり大きな決断です。だからこそ、「この投資は安定して続くのか？」という持続性を厳しくチェックする必要がありますね。
3. JHRの強みとリスク：ホテル特化の魅力と不安定性
JHRは、インターコンチネンタルやホリデイ・イン、さらにはオリエンタルホテルなど、国内外の強力なブランドを持つホテルを全国に展開しているJ-REITです。ホテル市場の活況を直接的に反映するため、分配金利回りが非常に高くなっています。
【銘柄A：ジャパン・ホテル・リート投資法人（8985）の基本情報】
- 現在の投資口価格：82,100円（2025/12/30終値ベース）
- 最低投資金額：約8.2万円
- 予想分配金利回り：5.90%
- 主な事業：ホテル特化型REIT（国内外の有力ブランドホテルを保有）
- 投資判断材料：インバウンド需要の回復、ホテル稼働率の向上
＜みずきが感じるメリット＞
- **高水準の分配金：** 5.90%という利回りは魅力的です。この利回りのおかげで、目標額の203万円という投資額で済んでいます。
- **回復トレンドの強さ：** コロナ禍で一時的に分配金は大きく落ち込みましたが、2024年〜2026年にかけてのインバウンド需要は非常に強く、分配金の回復は鮮明です。
＜みずきが感じるデメリット・リスク＞
- **景気・感染症敏感度の高さ：** ホテル特化ゆえ、景気後退や新たな感染症の流行が起きた場合、分配金は真っ先に大きく減少するリスクがあります。
- **分配金控除の対象外：** J-REITの分配金は配当控除の対象外です。個別株の配当と比べると、税制優遇の恩恵が小さい点は考慮が必要です。
この高い利回りは、高いリスクの裏返しである、ということを肝に銘じておかなければなりません。
4. 比較検討：他のJ-REITとの違い
我が家の「小1の壁」対策は、安定性が最重要です。JHRの5.90%は魅力的ですが、リスクを分散させるためにも、安定型のリートと比較検討するのが賢明です。
【比較銘柄の選択肢】
| 銘柄 | セクター | 予想利回り（概算） | 安定性 | 増配（分配）期待 |
|---|---|---|---|---|
| JHR (8985) | ホテル | 5.90% | △（景気敏感） | ◎（回復期待） |
| インヴィンシブル (8963) | ホテル・住宅複合 | 6.27% | △（高利回りだが不安定） | ○ |
| セントラルリート (3488) | オフィス・商業 | 5.40% | ◎（安定性が高い） | △ |
JHRと似たホテル要素を持つのが、インヴィンシブル投資法人ですね。こちらはさらに利回りが高いですが、ホテル比率も高くリスクは似ています。逆に、オフィスや商業施設を中心とするセントラル・リート投資法人は利回りは劣りますが、安定性は抜群です。
もし我が家が「絶対に1年半後に月1万円が必要」なら、セントラルリートのように安定性の高い銘柄を選ぶべきです。しかし、JHRの魅力は、インバウンドの好調が続くことで、分配金が予想以上に伸び、投資口価格の上昇（キャピタルゲイン）も期待できる点にあります。
5. 外部情報分析：2026年J-REITのトレンドと「物件入替」の重要性
2026年のJ-REIT市場全体について、プロの意見を参考にしましょう。選んだ記事はこちらです。
プロが注目したポイントは？2026年Jリート投資で勝つために知っておきたい「物件入替」の真実（ダイヤモンド・オンライン）
この記事では、2025年は賃貸市場の活況に加え、割安感の是正や新たな資金流入への期待がJ-REITの注目度を高めたと指摘されています。特にオフィス、住宅、ホテルといったセクターが好調を支えているとのこと。これはJHRにとって追い風ですよね。
ただし、プロが注目するのは**「物件の入替（ポートフォリオの質の向上）」**です。JHRが保有するホテルが、今後も増加する競争の中で、しっかりと高い稼働率と客室単価（ADR）を維持できる物件なのか、つまり「良いホテルを保有し続けられるか」が重要になります。
私たち個人投資家は、JHRが定期的に公表するIR資料で、新しい物件を取得したり、古い物件を売却したりする動きをチェックし、ポートフォリオの質が維持されているかを見極める必要があります。ホテルは特に立地やブランド力が重要なので、**目先の利回りだけでなく、長期的にその物件が勝ち残れるか**を考える必要があるんです。
6. みずきの「人生設計マッチ度」評価
A. 分配の持続性・成長性：△（やや懸念あり）
一時的な高分配は期待できますが、長期的な持続性については、オフィスや住宅型リートに比べて不確実性が高いです。特に、コロナ禍での分配金の大幅減があったことを考えると、我が家が一番配当を必要とする時期（小学校入学）と景気サイクルがずれると困ります。
B. 人生設計との適合性：○（目標額到達は容易）
月1万円という目標額に対して、利回りが5.90%と高いため、約200万円という現実的な投資額で到達可能です。もし利回り3%台の銘柄だったら400万円近い投資が必要になるので、JHRの利回りは非常に魅力的です。
C. 我が家のリスク許容度との整合性：△（コア資産には不向き）
我が家のコア資産はつみたてNISAでS&P500や全世界株で固めています。JHRのような景気敏感度の高いリートは、コア資産全体のリスクを高めてしまいます。JHRに投資するなら、「月1万円の安定収入」というより、「インバウンド回復という成長の波に乗る」という**成長期待枠**として位置づけるのが妥当だと考えます。
7. 制度活用との組み合わせ：新NISA「成長投資枠」が必須
J-REITは、配当控除の恩恵を受けられない分、税制優遇制度の活用が非常に重要になります。
JHRの分配金を目標の月1万円（年12万円）得ると、課税口座の場合、約20%の税金（24,000円）が引かれてしまいます。これでは目標額を達成できません。
しかし、JHRは個別株と同様に、新NISAの「成長投資枠」で投資が可能です。
成長投資枠で25口（約205万円）を保有すれば、年間12万円の分配金がまるまる非課税で受け取れます。
これが、JHRの最大の魅力です。高い利回りであるほど、非課税の恩恵が大きくなります。新NISAの成長投資枠が年間240万円なので、この枠をJHRで200万円使うのは効率的な使い方だと私は判断します。
8. みずきの総合評価と判断
結論として、ジャパン・ホテル・リート（8985）は、我が家の「小1の壁・月1万円の配当目標」に役立ちますが、**全額をJHRに集中するのは避けるべき**だと判断しました。
ホテルセクターは、回復期には爆発的な分配金を叩き出しますが、不況や予期せぬパンデミックなど、私たちが子育てで手一杯の時期にこそ業績が悪化しやすい性質を持っています。
だから、もし我が家がJHRに投資するなら、安定性を重視した他のJ-REITと組み合わせる戦略を選びます。
- **安定の柱（60%）：** セントラルリート（3488）のようなオフィス・商業施設リートに約120万円を投資。利回りは5.40%前後で推移するとしても、堅実さがある。
- **成長期待枠（40%）：** JHR（8985）に約80万円を投資（約10口）。高い利回り5.90%で、インバウンドの恩恵を享受する。
合計200万円の投資で、分散を効かせつつ、平均5.6%程度の利回りを維持し、目標の月1万円を達成する。この「安定×高利回り」の組み合わせが、子育て家計のリスク許容度に最も合っていると感じます。
いずれにせよ、これだけの高利回り銘柄を非課税で保有できる新NISAの存在は、本当に心強いですね。この機会を逃さず、賢く人生設計を進めていきたいと思っています。
それでは、また！
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