本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。
はじめに：3年後の「小3の壁」と第二子育休をどう乗り切るか？
こんにちは、みずきです。2026年に入り、また気持ちを新たに家計の見直しを進めているところです。
我が家の娘（現在5歳、年長）は、小学校入学の準備が本格化してきました。ただ、私が本当に意識しているのは「小1の壁」よりも、その先の「小3の壁」なんですよね。
小1のうちは学童保育に預けられるとしても、小3以降は学童が利用できなくなったり、習い事や塾が本格化して送迎が必要になったり、子ども自身も親の手を離れ始めます。このタイミングで、時間とお金の両方の負担がピークになる気がするんです。
さらに、私たち夫婦は第二子を検討中で、もし順調にいけば娘が小2〜小3になる頃に育休に入る可能性があります。そうなると、一時的に私の収入が減るので、家計を支えるための「配当金の柱」を今のうちに確立しておきたい。
今回は、この3年後の複合的な家計課題、すなわち「小3の壁＋第二子育休」を乗り切るために、「東海道リート投資法人（2989）」がどうか役立つのか、シミュレーションしてみます。
1. シナリオ設定：「3年後の家計サポート月1万円」を目指す
我が家の現在の家計は、つみたてNISAとiDeCoで老後資金の基礎を固めつつ、ジュニアNISAで娘の大学資金を準備中です。個別株やREIT枠は、短期的な家計の現金流入を増やす「守りの資金」と位置づけています。
我が家の目標配当額
娘が小学校3年生になる3年後（2029年）には、習い事や学童（または民間の教育サービス）の費用として、現在の支出に加えて月々1万円の余裕が欲しいと考えています。
- 目標年間配当額：1万円 × 12ヶ月 = 120,000円
この目標を達成するために、高分配金（高配当）が期待できるJ-REITを検討します。
2. 目標配当額を実現するための逆算計算
今回候補に挙げている東海道リート投資法人は、予想分配金利回りが5.55%と非常に魅力的です。（2026年1月時点）
この利回りを使って、目標年間120,000円の分配金を得るために必要な投資額を逆算します。
■東海道リートで月1万円（年12万円）を得るには
- 目標年間分配金：120,000円
- 予想分配金利回り：5.55%
- 必要投資額：120,000円 ÷ 0.0555 ≒ 2,162,162円
約217万円を東海道リートに投資すれば、理論上、3年後の目標をクリアできる計算です。現在の投資口価格（約115,600円）で考えると、約19口の保有が必要になります。
200万円を超える投資は我が家にとって大きな額ですが、REITは個別株と異なり、不動産の賃料収入がベースなので、比較的安定した分配金が期待できます。この「安定したインカムゲイン（現金収入）」こそが、育休や教育費増額といった家計のライフイベントを支える最高のツールだと考えています。
3. 複数銘柄の比較紹介：地域特化型REITの魅力とリスク
我が家が目標とする「利回り5%超え、月1万円の安定収入」を実現できるREITは他にもいくつかあります。単一銘柄に集中するリスクを避けるためにも、東海道リートが我が家のポートフォリオのどこに位置づけられるか、他の安定リートと比較検討してみましょう。
比較対象銘柄リスト（2026年1月時点の想定データ）
| 銘柄（コード） | 東海道リート（2989） | 産業ファンド（3249） | セントラル・リート（3488） |
|---|---|---|---|
| ビジネス特性 | 東海・北陸中心の複合型（オフィス、商業、物流） | 工業団地・物流特化型 | 大都市圏の複合型（オフィス、商業） |
| 分配金利回り | 5.55% | 約5.33% | 約5.40% |
| 時価総額 | 371億円（比較的小規模） | 約3,500億円（大規模） | 約900億円（中規模） |
| 配当方針 | 安定分配志向 | 安定分配志向 | 安定分配志向 |
| 最低投資金額 | 約11.6万円 | 約55万円 | 約14万円 |
※産業ファンド（過去記事はこちら）、セントラル・リート（過去記事はこちら）
東海道リートの評価ポイント
東海道リートの最大の魅力は、その5.55%という高い分配金利回りと、地域に特化している点です。J-REITは一般的に「東京一極集中」の傾向がありますが、東海道リートは東海・北陸エリアの成長に賭けています。
事実、2026年1月7日付けの株探ニュースでも、「注目が高まる【REIT】高利回りベスト30」の中で東海道リートが8位にランクインしています（記事URLは割愛）。これは、市場が東海道リートを「高利回りREIT」としてしっかり認識している証拠ですね。
メリット：地域経済の安定性と分散効果
東海地方は製造業が強く、経済基盤が安定している側面があります。東京圏のREITを既に保有している場合、地域分散の観点から東海道リートは有効です。また、複合型なので、オフィスが不調でも物流や商業施設がカバーし合う分散効果も期待できます。
デメリット：規模の小ささと流動性リスク
時価総額が371億円と、産業ファンドなどと比べて規模が小さいです。規模が小さいREITは、特定の物件の賃料変動や、売買の際に流動性（売りやすさ）に課題が出ることがあります。大きな買いが入ると価格が急騰しやすく、売りたい時に売りにくい可能性も考慮する必要があります。
4. みずきの「人生設計マッチ度」評価
我が家の「3年後の月1万円サポート」という具体的なシナリオに、東海道リートはどこまでマッチするでしょうか？3つの軸で評価してみます。
A. 分配金の持続性・成長性：△（やや懸念あり）
REITは個別株と異なり、基本的に利益のほとんどを分配に回します。そのため、分配金が持続するかは「不動産の安定した賃料収入」と「借入金の状況」にかかっています。
東海道リートは地域経済に依存するため、このエリアの景気が悪化するとテナントの賃料交渉が厳しくなる懸念があります。特に複合型なので、オフィスや商業施設の稼働率が景気変動に敏感に反応する可能性はあります。
大規模リート（産業ファンドなど）に比べると、分配金が安定的に増えていく（増配）期待はやや低いため、◎ではなく△としました。現状の5.55%が維持できれば十分ですが、過度な成長期待は持たない方がいいですね。
B. 人生設計との適合性：○（悪くない）
目標の月1万円（年12万円）の配当を得るために、必要な投資額は約217万円。これは高利回りREITならではの現実的な数値です。仮にセントラル・リート（5.40%）で達成しようとしても、ほぼ同額が必要です。
REITは個別株に比べて値動きが穏やかな傾向があります。育休に入る時期と株価の暴落時期が重なると、精神的なプレッシャーが大きくなりますが、REITであれば比較的安心して持ち続けられます。必要な時期（3年後）に安定して家計をサポートしてくれる期待値は高いです。
C. 我が家のリスク許容度との整合性：◎（安心して持てる）
我が家は既に先進国株式ETFや国内高配当株などで十分にリスク分散を図っています。東海道リートのように地域分散とセクター分散が図られたREITは、ポートフォリオの「安定収益ゾーン」に組み込むのに最適です。
特に、娘の教育費の基礎となる資金なので、株価変動（キャピタルゲイン）を追うのではなく、分配金の安定性（インカムゲイン）を重視できるREITは、子育て家計のリスク許容度にぴったりだと考えます。
5. 制度活用との組み合わせ：ジュニアNISAで「3年後の教育費」を非課税化
我が家が東海道リートのような高分配金銘柄を検討する際、最大限に活用したいのが「ジュニアNISA」です。
J-REITの分配金には、通常約20%の税金がかかります。例えば、年間12万円の分配金が出た場合、約24,000円が税金で引かれて手取りは96,000円になってしまいます。
しかし、娘のジュニアNISA口座（2023年末で新規投資は終了していますが、既存の枠はそのまま利用可能）でこの東海道リートを保有すれば、その分配金がすべて非課税になるんです。
- 非課税のメリット：年間24,000円分がそのまま家計のサポートに回せる
- 目標達成の効率：手取りで12万円が確保できる
もし200万円強をジュニアNISAで投資できれば、娘が18歳になるまで非課税で運用を継続できます。3年後の月1万円の習い事費を、娘名義の資産から「非課税で」賄えるというのは、まさに「お金は人生の自由度を高めるツール」という私の投資哲学に合致していますね。
仮に10年間保有し続ければ、12万円 × 10年 = 120万円。そのうち20%（約24万円）が非課税になる計算です。この積み重ねが、子どもの人生設計の大きな基礎になると信じています。
6. みずきの総合評価と判断
東海道リートは、我が家の「3年後の月1万円サポート」という目標に対して、高い利回り（5.55%）で現実的な投資額（約217万円）を示してくれる、有力な候補だと評価します。
ただし、前述の通り、地域特化型であり規模が小さい点には注意が必要です。大規模なリートや、セクター特化で盤石な物流リート（例：産業ファンド）と比べると、分配金の安定性においてわずかに劣る可能性があります。
だからこそ、私は東海道リートに全額を集中させるのではなく、以下のようにポートフォリオを組む戦略がいいかな、と個人的には考えています。
■みずきのREIT分散戦略案
- 安定の柱（50%）：産業ファンド（3249）やオフィス・住宅混合の大型リートなど、景気耐性が強く歴史の長い銘柄。（産業ファンドの記事はこちら）
- 高効率枠（50%）：東海道リート（2989）やセントラル・リート（3488）など、利回りが高い銘柄。目標配当額を達成するための効率化を図る。
こうすることで、東海道リートの持つ高利回りというメリットを享受しつつ、万が一地域経済が低迷した際のリスクを、他の安定リートでヘッジできます。育休中で収入が減っている時期に、分配金が大きく減ると精神的にも辛いですから、安全運転を心がけることが最優先です。
まずは娘のジュニアNISA枠で、東海道リートを5口程度から購入を検討し、今後の分配金の推移や東海エリアの景気動向を注視しながら、3年後の目標に向けて資金を積み立てていこうと思います。
投資は焦らず、自分の人生設計に合わせて最適な選択肢を選びたいですね。
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