○(8963)インヴィンシブル投資法人 : 利回り6.75%と約150万円の投資で小2の体験学習費を支える計画

【注意事項】
本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行っていただきますようお願いいたします。

はじめに

こんにちは！「みずきの家計簿＋株」を運営している、ワーママ投資家のみずきです。

関東郊外で夫と娘（2020年1月生まれ）と3人暮らしをしながら、上場企業で営業や企画の仕事をフルタイムでこなしています。日々の仕事や家事、育児に追われながらも、「お金は人生の自由度を高めるツール」という信条のもと、制度をフル活用した資産運用に取り組んでいます。

さて、2026年4月には娘もついに小学校へ入学しました。保育園時代とはガラリと環境が変わり、日々の生活リズムを整えるだけでも精一杯ですが、同時に「これからの学びや体験にかかる費用」も現実的な問題として見えてきました。そこで今回は、銘柄ありきではなく「我が家のこれからの教育・体験シナリオ」から逆算した資産形成について考えてみたいと思います。

シナリオ設定：小2以降の「家族の体験学習・旅行費」を配当で作りたい

我が家の現在の状況を少し整理してみますね。

• 現在の家族構成：夫婦＋娘（小1・6歳）
• これからの家計課題：小学校生活に慣れてくる「小2〜小3（2027〜2028年）」にかけて、夏休みのサマーキャンプや地方での自然体験、家族旅行などの「体験学習費」を増やしていきたい。
• 必要な配当額：毎月の家計から持ち出すのではなく、年間で手取り約10万円（月あたり約8,000円〜8,500円）の「体験学習・特別費用の軍資金」を配当金から安定的に生み出すこと。

教育費のベースとなる大学資金などはつみたてNISAやジュニアNISA（現・特定口座や預金での管理）で長期積立を行っていますが、「今しかない子ども時代の体験」には、すぐに使えるキャッシュフロー（配当金）がとても助かるんですよね。

目標配当額からの逆算計算

では、年間に手取りで「100,000円」の配当・分配金を得るためには、どれくらいの投資元本が必要になるのでしょうか。

特定口座（税率20.315%）で受け取る場合、税引き前の目標金額は約125,500円となります。もし、NISA成長投資枠などを活用して非課税で受け取れるのであれば、目標金額はジャスト100,000円で済みますね。

配当利回りごとの必要元本を逆算してみましょう。

利回りが高ければ少ない元本で目標に届きますが、その分リスクも伴います。そこで、ホテル特化型REITを中心とした高利回り銘柄と、安定重視の銘柄を比較検討してみることにしました。

複数銘柄の比較検討

今回、この「体験学習費」の選択肢として、ホテル特化型J-REITの代表格であるインヴィンシブル投資法人（8963）を中心に、特徴の異なる選択肢を並べて比較してみました。

1. インヴィンシブル投資法人（8963）

特徴：国内最大級のホテル特化型REIT。マイステイズブランドを中心にビジネスからリゾートまで幅広く展開しています。

• 投資口価格（直近終値）：61,300円
• 最低投資金額：約6.1万円（1口単位）
• 予想年間分配金（2026年12月期予想等）：4,135円（※期あたり予想から算定）
• 分配金利回り：約6.75%
• ポートフォリオの役割：サテライト枠（高利回り・変動享受型）

ホテル需要の回復とインバウンド増加の恩恵をダイレクトに受けるため、分配金の爆発力があります。外部ニュースでも、石川県ホテル投資マップ2026の解説記事において、インヴィンシブル投資法人の運営物件実績における高いGOP（売上総利益）率（2024年12月期で38.9%）がホテル収益性の目安として参照されているように、オペレーションの効率化と収益回復力には確かな実績があります。

2. ジャパン・ホテル・リート投資法人（8985）

特徴：ホテルREITのパイオニア。フルサービスホテルやリゾートに強みを持っています。

• 最低投資金額：約8万円台
• 分配金利回り：約6.5%〜6.9%前後
• ポートフォリオの役割：サテライト枠（ホテルセクター分散）

以前、ジャパン・ホテル・リート投資法人の計画記事でも取り上げましたが、変動賃料比率が高く、観光ブームの波に大きく乗れる一方で、景気後退期の耐性をどう見るかがポイントになります。

3. 星野リゾート・リート投資法人（3287）

特徴：高級リゾートや「界」「OMO」などのブランド力を持つホテルREIT。

• 最低投資金額：約30万円台〜
• 分配金利回り：約5.5%〜5.8%前後
• ポートフォリオの役割：コア寄りのサテライト枠（ブランド力・固定賃料比率高め）

過去に星野リゾート・リート投資法人に関する記事で触れた通り、ブランド力と固定賃料の組み合わせにより、ホテル系の中では比較的ボラティリティが抑えられているのが魅力です。

4. SOSiLA物流リート投資法人（2979）

特徴：住友商事系の物流施設特化型REIT。

• 最低投資金額：約12万円台
• 分配金利回り：約5.3%前後
• ポートフォリオの役割：ディフェンシブ枠（安定重視）

SOSiLA物流リート投資法人の記事でもまとめたように、長期の固定賃料契約が多く、景気変動に左右されにくい安定性があります。

みずきの「人生設計マッチ度」3軸評価

我が家の「小2〜小3体験学習費」という目標に対して、主力候補であるインヴィンシブル投資法人（8963）を3つの軸で評価してみました。

A. 配当（分配金）の持続性・成長性：評価【○（まあ大丈夫）】

訪日観光客の増加や国内宿泊単価（ADR）の上昇が続いており、短期〜中期的なキャッシュ創出力は非常に高いです。ただし、ホテルREITは景気変動や感染症リスク、天災などの影響をダイレクトに受けるため、「10年単位で右肩上がりの安定増配」を期待する銘柄ではありません。波があることを前提に付き合う必要があります。

B. 人生設計との適合性：評価【◎（ぴったり）】

利回りが約6.75%と高いため、目標とする年間10万円の分配金を作るための元本が「約150万円（25口前後）」で済みます。1口あたり約6.1万円から購入できるため、毎月の家計余力やボーナスから少しずつ買い足していける柔軟性も、子育て世帯には嬉しいポイントです。

C. 我が家のリスク許容度との整合性：評価【△（やや緊張感あり）】

我が家は娘がまだ小さく、今後もし第二子を授かった場合の育休期間などを考えると、あまりにも変動が激しい銘柄に資産を集中させるのは危険です。そのため、ポートフォリオ全体をこの銘柄にするのではなく、全体の10〜15%程度に抑える「サテライト枠」としての位置づけが妥当だと判断しています。

制度活用との組み合わせ：みずき流の工夫

高利回りなJ-REITを保有する際、我が家で意識している税制や制度のポイントがこちらです。

• NISA（成長投資枠）の活用：
  J-REITの分配金は株式のような「配当控除」が使えません（通常の株式配当と異なり、法人税が実質免除されている仕組みのため）。そのため、特定口座で持つと約20.315%の税金が丸々引かれてしまいます。だからこそ、J-REITこそNISA成長投資枠で保有して非課税の恩恵を最大化するのが賢い選択だと考えています。
• インデックス投資（iDeCo・つみたてNISA）との補完関係：
  我が家の資産運用のコアは、iDeCoやつみたて投資枠を使った「全世界株式・S&P500」の長期積立です。これらは20年後の大学費用や老後資金として「取り崩さずに育てるお金」。一方で、インヴィンシブルのような高利回りREITは「今〜数年後の家族の思い出作りのためのお金」として、役割を明確に切り分けています。

失敗・迷い・懸念点も素直に

もちろん、インヴィンシブル投資法人にも懸念点はあります。

最大の懸念は、やはり「変動賃料への依存度」です。コロナ禍の初期にホテル系REITが無分配に近い水準まで落ち込んだ記憶は、まだ記憶に新しいところですよね。また、金利上昇局面における借入コストの増加や、海外情勢の変化によるインバウンド需要の一服リスクも常に頭の片隅に置いておく必要があります。

「利回り6.75%」という数字の魅力だけに飛びつくのではなく、「もし分配金が半分になったらどうするか？」という最悪のシナリオを想定しておくことが大切だと思います。

みずきの総合評価と我が家の結論

総合評価としては【サテライト枠として一部保有（○）】としました！

目標である「年間10万円の体験学習費」をインヴィンシブル投資法人のみで賄おうとすると、約150万円（25口）の集中投資になってしまいます。万が一の業績悪化時に家族のレジャー費が一気にゼロになるリスクを避けるため、我が家では以下のような「組み合わせ戦略」を取るのがベストだと考えています。

• インヴィンシブル投資法人（8963）：約50万円（約8口）投資 → 年間約3.3万円の分配金（高利回りで推進力を出す）
• SOSiLA物流リート等の安定型REIT：約60万円投資 → 年間約3.1万円の分配金（土台の安定性を確保）
• 高配当な大型個別株：約80万円投資 → 年間約3.6万円の配当（配当控除や増配を狙う）

このように分散させることで、リスクを抑えつつ合計で年間約10万円のキャッシュフローを作り出し、娘が小2・小3になった時のサマーキャンプや旅行の費用に充てていきたいですね。

子育て中の投資は、100点満点の正解を求めるのではなく、「自分たちのライフステージやリスク許容度に合わせた、心地よい落としどころ」を見つけることが一番大切だと感じています。

皆さんも、ご自身の人生設計に合わせて、無理のない範囲で資産形成を楽しんでいきましょうね！