はじめに：高利回りJ-REITで実現する、3年後の「ゆとりある教育費」
本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。
こんにちは、みずきです。
娘が5歳（年長）になり、いよいよ小学校入学が近づいてきました。幼稚園代は今がピークですが、小学校に入ると、今度は本格的に習い事や塾の費用がかさむようになりますよね。特に都市部に住んでいると、公立でも小学校入学で家計がドッと重くなる、という話をよく聞きます。
我が家は今、第二子の検討と並行して、この「小学校中学年以降の教育費増加」にどう備えるか、具体的な準備を進めています。そこで今回注目したのが、利回り5.46%と魅力的な水準にあるエスコンジャパンリート投資法人（3492）です。
J-REIT（不動産投資信託）は高配当（高分配金）が出やすい一方、個別株とは違う独特のリスクがあります。今回は、このJ-REITをいかに我が家の人生設計に組み込み、税制優遇制度（特にジュニアNISA）を最大限活用するか、という視点で深掘りしていきますね。
1. シナリオ設定：「娘の習い事代 月1万円」を3年後に確保したい
まず、今回の投資を考える上での我が家の具体的な人生設計シナリオはこちらです。
- 我が家の現在地：娘5歳（年長）。貯蓄は順調に進んでいるが、現金の余裕はこれから必要になる。夫と私はつみたてNISA、娘はジュニアNISAをフル活用中。
- 3年後の家計課題：娘が小学校3年生になる2029年頃から、月々の教育費が現在の習い事費（月1万円程度）に加えて、さらに月1万円程度増えると見込んでいる。
- その課題を解決するために必要な配当額：税引き後で月10,000円、年間120,000円。
「税引き後で月1万円」を安定して家計に組み込めるようになれば、娘の習い事を我慢させたり、家計を圧迫したりすることなく、のびのびと学ばせることができます。
特にJ-REITの分配金は、通常の個別株の配当とは税務上の性質が異なるため、この「税引き後」の目標設定がとても重要になります。
2. 目標配当額の逆算計算：約220万円の投資で実現可能？
エスコンジャパンリートの最新の予想分配金利回りは5.46%です。この利回りを基準に、目標年間配当額120,000円（税引後）を実現するために必要な投資額を逆算します。
J-REITの分配金には、原則として「配当控除」が適用されません（※）。そのため、税率は一律で約20.315%がかかると想定します。税引き後の分配金を120,000円にするためには、税引き前の分配金はいくら必要でしょうか。
税引前の必要分配金 = 120,000円 ÷ (1 – 0.20315) ≒ 150,559円
次に、この税引前の分配金を利回り5.46%で得るために必要な投資額を計算します。
必要投資額 = 150,559円 ÷ 5.46% ≒ 2,757,500円
もし、この投資を課税口座で行う場合、目標達成には約276万円の投資が必要です。現在の価格（129,300円）で換算すると、約22口（2,844,600円）を購入する必要があります。
しかし、我が家が重視しているのが「制度活用」です。この分配金は子どもの教育費目的です。つまり、ジュニアNISA枠での投資を検討します。
ジュニアNISAで購入すれば、分配金は非課税（税率0%）になります。
【ジュニアNISAを活用した場合】
必要な投資額 = 目標年間配当額120,000円 ÷ 5.46% ≒ 2,197,700円
非課税制度を活用することで、必要な投資額が約56万円も少なくて済むことになります！
これなら、3年後の小学校入学までに220万円を準備する計画は、現実的に見えてきますよね。
※補足：J-REITの分配金の一部には配当控除が適用される場合もありますが、実務上、複雑なため、原則適用外と考えてNISA枠を使うのが最も確実で効率的です。
3. 複数銘柄の比較紹介：なぜ「エスコンジャパンリート」なのか？
J-REITには数多くの銘柄がありますが、エスコンジャパンリートを候補として考える理由は、そのバランスの良さと投資口価格の買いやすさにあります。
エスコンジャパンリート投資法人（3492）の概要
- 簡単な紹介：不動産開発のエスコンがスポンサーの総合型J-REITです。オフィス、商業施設、レジデンス（住居）を組み合わせており、特定の用途に偏りすぎないバランスの良さが特徴です。
- 株価と最低投資金額（2026年現在）：129,300円前後。最低投資金額が13万円弱と、他の高額なJ-REITに比べて投資しやすい水準なのが魅力です。
- 分配金利回り：5.46%（高水準）
- 分配方針：安定分配志向。総合型であるため、景気変動に対する耐性も比較的高いことが期待されます。
比較検討：他の高利回りJ-REITとの対比
過去には、インヴィンシブル投資法人など、より利回りの高い銘柄も検討しました（△(8963)インヴィンシブル投資法人 : 6.27%高利回り、育休中の家計月5千円を支える適合性）。しかし、利回りだけを追求すると、投資対象がホテルや特定の商業施設など、景気に敏感なセクターに偏るリスクが出てきます。
| 観点 | エスコンジャパンリート（総合型） | 極端な高利回りJ-REIT（例：単一セクター特化型） |
|---|---|---|
| リスク | 分散されているため、特定セクターの不況に強い。 | ホテルやオフィスなど、景気変動の影響を大きく受ける。 |
| 安定性 | レジデンス（住居）収入が組み込まれており、分配金の安定化に貢献。 | 突発的な減配リスクが高い。 |
| みずき家の評価 | 「月1万円の教育費サポート」という準コアな役割を担うのに適している。 | ハイリスク・ハイリターン枠。教育費のような安定収入には不向き。 |
エスコンジャパンリートは、利回り5%超えという魅力を持ちながら、総合型としてある程度の安定性を確保している点で、我が家の「3年後に月1万円の教育費を安定してサポートする」という目的に非常にマッチしていると考えられます。
4. みずきの「人生設計マッチ度」評価
今回のエスコンジャパンリートを、我が家の人生設計における3つの軸で評価します。
A. 分配の持続性・成長性：○（総合型としての安心感）
J-REITの分配金は、個別株の配当とは異なり、基本的に増配を続ける性質のものではありません。景気や金利の動向、そして物件の入れ替えによって分配金は変動します。
エスコンジャパンリートは、レジデンスや商業施設など複数の用途に分散しているため、特定の市場が冷え込んでも、他のセクターがカバーしてくれる可能性が高いです。これが「持続性」を支える要因です。
懸念点は、金利上昇局面です。2026年現在、長期金利の動向は引き続き注目されています。J-REITは借り入れ依存度が高いため、金利が上がれば利払い費が増加し、分配金が圧迫されるリスクがあります。とはいえ、総合型としてリスクを分散している点は評価できます。
B. 人生設計との適合性：◎（ジュニアNISAとの組み合わせが最強）
この銘柄が、我が家のシナリオにぴったりなのは、先に計算した通り、ジュニアNISAを活用すれば、約220万円の投資で非課税で月1万円の収入が得られる点です。
娘が小学校に入学する3年後までに、この投資口数を積み立てていけば、まさに目標としていた「月1万円の習い事代」を配当金で賄うことができます。これは子どもの成長に合わせた家計の課題解決として、非常に計画的で現実的だと思います。
また、最低投資金額が約13万円と手頃なため、毎月の積み立てや、ボーナス時のスポット購入など、資金計画が立てやすいのも魅力ですね。
C. 我が家のリスク許容度との整合性：○（ポートフォリオの比率限定が鍵）
我が家は第二子も検討しており、家計全体の安定性を重視しています。そのため、J-REITのような金利・景気敏感な資産の比率が高くなりすぎるのは避けたいところです。
エスコンジャパンリートは安定感があるとはいえ、リスク資産であることは間違いありません。コアな生活費をこれで賄うのではなく、「教育費を補填する枠」として、ポートフォリオ全体の10%〜15%程度に抑えるのが適切だと判断しています。
例えば、コア資産（先進国インデックス、高配当ディフェンシブ株など）で80%〜90%を構成し、残りの高利回りアセットとしてJ-REITを組み込むことで、リスクを抑えつつ高いインカムゲインを狙う戦略が取れるでしょう。
5. 制度活用との組み合わせ：なぜJ-REITはジュニアNISAで買うべきか
先述した通り、J-REITの分配金は個別株の配当金と異なり、原則として配当控除（総合課税で税金を取り戻せる制度）の対象外です。
これは、J-REITの分配金が税務上、収益の大部分を投資家に分配することで法人税を免れている（不動産所得の分配金として扱われる）ためです。
つまり、課税口座でJ-REITに投資をすると、せっかくの高利回りから20.315%きっちり税金が引かれてしまい、税効率が悪くなってしまいます。この点が、エスコンジャパンリートを「ジュニアNISA」で買うべき最大の理由です。
非課税メリットの具体例：
年間120,000円の分配金を18年間受け取るとします。（分配金が変動しないと仮定）
- 課税口座の場合：120,000円 × 0.20315（税率） × 18年間 ≒ 約44万円が税金として引かれる
- ジュニアNISAの場合：税金は0円。そのまま120,000円が子どもの教育費として使える
約44万円も手元に残る金額が変わってきます。これは子育て世代の家計にとって、無視できない大きな差ですよね。このメリットを最大限享受するためにも、年間80万円のジュニアNISA枠に、このエスコンジャパンリートを優先的に組み込むのは非常に有効な戦略だと思います。
6. みずきの総合評価＋判断：準コア資産として計画的に積み立てる
3つの評価軸を踏まえ、我が家ではエスコンジャパンリートを「準コア資産」として、今後3年間でジュニアNISA枠を活用し、計画的に積み立てていきたいと考えています。
目標の約220万円を3年間で積み立てるとなると、月々約6.1万円の投資が必要です。これは少し大きな金額なので、普段は積立投資（インデックスや安定性の高い個別株）を優先し、ボーナスが入ったタイミングでエスコンジャパンリートをまとめて購入する、という戦略を取るのが現実的だと夫と話しています。
懸念点：景気敏感性の高さをどう管理するか
正直に言うと、J-REITの景気敏感度が高いのは心配な点です。もし購入後に金利が急上昇したり、景気が急激に冷え込んで商業施設の稼働率が落ちたりすれば、分配金は減る可能性があります。
だからこそ、この銘柄は「子どもの習い事代」という、もし減配されても最悪生活が破綻しない範囲の支出をカバーするために設定するのがポイントです。
もし分配金が減ったら、その分の習い事代は給与から補填すればいい、というマインドセットを持っておけば、精神的なプレッシャーは軽減されます。決して、生活費の全てをこれで賄おうとしてはいけないアセットだと思います。
この安定分配という役割は、以前検討した高配当個別株にも似た役割を担えますね。◎(5020)ENEOSホールディングス : 育休中の家計を月5千円配当で支えるエネルギーの柱のような、よりディフェンシブな個別株とバランスを取ることが大切です。
最終的な判断としては、「利回りの高さと非課税制度の相乗効果」を評価し、エスコンジャパンリートを教育資金準備の有力候補として、今後ウォッチリストに入れていきますね。
【最新の指標情報 (2026/12/30)】
- 前日終値: 129,300円
- 分配金利回り: 5.46%
- 予想分配金（2026/01期）: 7,032円
- 時価総額: 46,418百万円
投資判断はあくまでご自身の責任で行ってくださいね。
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