本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。
はじめに：第二子育休に向けて、「物流」で家計のバッファを作る
こんにちは、みずきです！早いもので2026年になりましたね。今年は娘が小学校に入学する年なので、あっという間に時間が過ぎていきそうです。
さて、我が家では今、第二子を授かる計画を進めています。もし予定通りにいけば、2年後くらいには育休に入る計算です。育休中の収入減は本当に大きな課題で、前回（娘の時）は貯金を取り崩して乗り切ったんですが、今回は「配当金（分配金）で家計を支える」というのを目標にしています。
育休に入ると、どうしても精神的に不安になりやすいんですよね。だから、生活費とは別に、オムツやミルク代といった「子どものための出費」を賄える現金流があると、すごく安心できると思うんです。
そこで今回注目したのが、J-REIT（不動産投資信託）の中でも、特に安定性が高いとされる「産業ファンド投資法人（3249）」です。物流施設や工場といった「産業用不動産」に特化しているREITなんですが、これが我が家の人生設計にどう貢献してくれるか、詳しく逆算して考えてみました。
1. シナリオ設定：2年後の育休中に必要な配当額
我が家の現在地と家計課題
- 現在地：娘5歳（年長）。夫と私の共働き。つみたてNISA、iDeCo、ジュニアNISAで老後資金・教育資金はコア投資済み。
- ○年後の家計課題：2年後（2028年頃）に第二子の育休に入る可能性。私の収入が一時的に約半分になる。
- 目標：育休期間中、生活防衛費を崩さずに、月7,000円程度の「育児雑費」を分配金で賄いたい。
月7,000円という金額は、オムツやベビー用品、ちょっとした習い事の教材費などを意識したものです。年間で見ると84,000円になります。この84,000円を「産業ファンド投資法人」で実現できるか、具体的な数字に落とし込んでみますね。
2. 目標分配額の逆算計算：150万円台で安心を確保
産業ファンド投資法人（3249）の魅力は、その高い分配金利回りです。現在の情報（2026年1月6日時点）を基に計算してみます。
- 目標年間分配金：84,000円
- 現在の予想分配金利回り：5.33%
【必要投資額の計算】
$$
\text{必要投資額} = \text{年間目標分配金} \div \text{予想分配金利回り}
$$
$$
84,000円 \div 0.0533 \fallingdotseq 1,576,000円
$$
約157万6,000円を投資することで、2年後の育休中に月7,000円の分配金を確保できる計算です。今の我が家の貯蓄ペースだと、この150万円台の投資枠は、無理なく2年以内に準備できる現実的なラインだと判断しました。
ちなみに、産業ファンド投資法人の現在の投資口価格は155,900円（2026/01/05終値ベース）です。最低投資金額は1口からなので約15.6万円。まとまった資金がなくても始めやすいのがREITの良いところですが、目標達成には約10口の購入が必要ということになりますね。
「月7,000円のために150万円かぁ」と思うかもしれませんが、これは金利5.33%の定期預金に預けるのと同じくらいの安定収益を目指すことになります。しかも、REITは実物不動産への投資なので、インフレ対策としても期待できる側面があるんですよ。
3. 複数銘柄の比較紹介：なぜ「産業用」を選ぶのか
J-REITには、オフィス系、商業施設系、ホテル系など様々なタイプがあります。今回、私が「産業ファンド投資法人」に注目した理由は、そのビジネスの安定性と、景気変動への耐性の高さにあります。
A. 産業ファンド投資法人 (3249) の特徴
- 主な資産：物流施設（倉庫）、工場、研究開発施設（R&D）。
- 分配金利回り：5.33%（2026/01/06時点）。
- 分配方針：安定的な分配を目指す。REITなので、原則的に利益のほとんどを分配に回す構造。
- 魅力：eコマースの拡大やサプライチェーンの高度化に伴い、高品質な物流施設や研究施設の需要が継続的に高い。テナント（入居企業）の業種分散も図られており、景気に左右されにくいディフェンシブな特性を持つ。
B. 他のJ-REITとの比較
育休中の家計サポートという視点で見ると、分配金の安定性は最重要です。
| 区分 | 産業ファンド (3249) | 商業・ホテル系REIT | オフィス系REIT |
|---|---|---|---|
| 利回りの安定性 | ◎（高い） | △〜○（景気や旅行需要で変動） | ○（テレワークの影響あり） |
| 景気耐性 | 高（物流は生活インフラ） | 低（消費マインドに左右） | 中 |
| 我が家の評価 | 育休中の「守り」に最適 | 高利回りだがリスク高 | 安定だが、分配金が伸び悩む懸念あり |
過去に分析した積水ハウス・リート投資法人（3309）やセントラル・リート投資法人（3488）なども、安定的な分配で魅力的な選択肢ですが、産業ファンドは特に「物流」という、今後も需要が減りにくいインフラに近い分野に特化している点が、大きな安心感に繋がると感じています。
4. 産業用不動産セクターの動向と外部ニュース
この産業用不動産セクターは、私たち個人投資家だけでなく、世界の大きな資金も注目している分野です。
実は、アメリカの産業用不動産投資のニュースを見つけました。
Greystone Industrial Partners taps Rich Copans as partner and Mike Nettesheim as principal – pehub.com
この記事は、米国のプライベートエクイティ（PE）ファンドであるグレイストーン・インダストリアル・パートナーズが、産業用セクターへの投資を強化するために、経験豊富な専門家をパートナーやプリンシパルとして迎え入れたという内容です。
これは何を意味するかというと、「機関投資家も、産業用不動産セクターにはまだ成長余地があると見て、積極的に資金と人材を投入している」ということだと思います。
日本の産業ファンド投資法人も、背景にあるのは同じグローバルな潮流です。つまり、Eコマース需要、サプライチェーンの最適化、国内の製造業の高度化などが、物流や研究施設の需要を押し上げており、これがREITの収益の安定に繋がっているというわけですね。
私たちが投資するのは日本のREITですが、その安定性の根拠がグローバルな構造変化にあるというのは、長期的に見ても心強いポイントです。
5. みずきの「人生設計マッチ度」評価
我が家の育休対策ポートフォリオにおける、産業ファンド投資法人（3249）の評価をまとめます。
A. 分配の持続性・成長性：◎（強く信頼できる）
J-REITは一般的な個別株と異なり、「増配」というより「安定的な分配」を目標とします。産業ファンドは物流施設を軸としており、景気後退局面でもテナントが撤退しにくいインフラ性の高い物件を多数保有しています。特に、現在の日本の物流施設の空室率は低水準を維持しており、この分配が10年単位で続く可能性は非常に高いと見ています。
B. 人生設計との適合性：◎（ぴったり）
目標額（月7,000円）を実現するための必要投資額（約157万円）は、2年間の準備期間で実現可能です。特に、育休という「収入が一時的に減る、最も家計が揺らぎやすい時期」を、安定分配でカバーするというシナリオに完璧に適合しています。
C. 我が家のリスク許容度との整合性：◎（安心して持てる）
我が家は、iDeCoや成長期待株（7488 M&Aキャピタルパートナーズなど）で、ある程度のリスクを取っています。だからこそ、家計の「守り」の柱には、価格変動リスクが比較的小さく、現金流が安定している銘柄を置きたい。産業ファンドは、その「守り」の役割を十分に果たしてくれると考えています。
6. 制度活用との組み合わせ：ジュニアNISAで非課税メリットを最大限に
ここで重要なのが、J-REITの分配金と税制優遇制度の組み合わせ方です。
実は、J-REITの分配金は、通常の株式の「配当金」とは異なり、「配当控除」の対象外なんです。つまり、総合課税を選んでも税金が戻ってくるメリットがないんですね。だからこそ、REITに投資する場合、「非課税口座」の活用がより重要になります。
我が家では、この産業ファンド投資法人を娘のジュニアNISA口座で保有することを検討しています。
- メリット1：分配金がまるまる非課税！
年84,000円の分配金が、通常約20%引かれることなく、そのまま手元に残ります。10年間非課税で受け取れるメリットは絶大です。 - メリット2：教育資金の基盤を安定配当で築く
非課税で受け取った分配金を、ジュニアNISA口座内で再投資し、複利の力を効かせることができます。これは、娘が高校や大学に進学する際のまとまった教育資金の土台になります。
分配金は「現金流」として生活費のサポートに使うこともできますが、子ども名義のジュニアNISAで保有すれば、分配金を再投資して将来の教育費に充てる「成長枠」として活用するのが、税効率的にも最も賢い方法だと思います。
7. 失敗・迷い・懸念も素直に述べる
どんな銘柄にもリスクはあります。産業ファンド投資法人の懸念点は、REIT全般に言える「金利上昇リスク」と「震災リスク」です。
① 金利上昇による分配金の圧迫
REITは、銀行からの借り入れで不動産を購入・運営しているため、金利が上昇すると利払いが増え、その分分配金が減ってしまう可能性があります。2026年現在、金利環境は変動しやすい時期にあるため、これは常にチェックが必要です。
② 物件の老朽化と大規模修繕費用
物流施設や工場は、定期的に大規模な修繕が必要です。修繕費用が増えると、一時的に分配金が減る要因になります。ファンドが保有物件を適切にメンテナンスし、常に高い稼働率を維持できるか、定期的なIR（投資家向け情報）チェックが欠かせません。
そのため、もしこの銘柄で育休中の月7,000円を全額賄おうとすると、上記のリスクで分配金が減った場合に家計が揺らぐことになります。
だから私は、この産業ファンドを「分配金の柱」として7割程度に抑え、残りの3割は、配当性向が低く（財務が固く）景気に左右されにくいディフェンシブな個別株（例：食品系など）と組み合わせることで、リスクを分散させたいと考えています。
完璧な銘柄はないけれど、その銘柄の長所を人生設計に活かし、短所を他の銘柄で補う。これが、私たち子育て世代の現実的な投資の進め方だと思いますね。
ぜひ、皆さんのご家庭の人生設計と照らし合わせてみてください。
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