◎(3451)トーセイ・リート投資法人 : 2026年小1の壁月1万円、5.08%分配金で家計防衛と人生設計を支える

はじめに

はじめに

本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。

こんにちは、みずきです。最近、娘の「ラン活」を意識し始めて、時の流れの速さに驚いています。2020年生まれの娘も、2026年の4月にはもう小学生。いわゆる「小1の壁」が目の前に迫ってきているのを感じる今日この頃です。

仕事と育児の両立、そして放課後の居場所や習い事……。小学生になると、保育園時代とはまた違った「お金」と「時間」の悩みが出てくると聞きます。そこで我が家では、娘が小学校に入学するタイミングに合わせて、「月1万円の配当（分配金）収入」を家計に組み込むことを目標にしています。今回は、その有力な候補として検討しているトーセイ・リート投資法人（3451）について、我が家の人生設計という視点から掘り下げてみたいと思います。

1. シナリオ設定：「我が家の人生設計」と2026年の課題

まず、なぜ今この銘柄を検討しているのか、我が家の状況を整理してみますね。投資は「銘柄ありき」ではなく「人生設計ありき」だと私は考えているからです。

我が家の現在地と課題

現在の状況：共働きで、娘は保育園に通っています。新NISAやiDeCoは上限まで活用中ですが、現金流（キャッシュフロー）をもう少し厚くしたい段階。
3年後（2026年）の課題：娘が小学校に入学。学童保育の費用や、新しい習い事の月謝などで、月に1万円程度の「教育・生活費の増分」が発生すると予測。
解決したいこと：この月1万円（年間12万円）を、給料から捻出するのではなく、「資産が生み出すお金」でカバーしたい。

小学校に入ると、親の働き方も変わるかもしれません。残業を減らして収入が少し下がる可能性も考えると、この「月1万円」の支えは、精神的にも大きな余裕を生んでくれるはずです。

2. 目標分配金額の逆算計算

「月1万円の不労所得」を、トーセイ・リート投資法人の分配金で実現するにはどれくらいの投資が必要か、具体的に計算してみましょう。

項目	設定値
目標月間額	10,000円
目標年間額	120,000円
想定分配金利回り	5.08%
必要投資額（税引前）	約2,362,205円

現在、1口あたりの価格が149,500円（2026年2月13日時点）ですので、約16口保有すれば、年間で約121,600円の分配金が得られる計算になります。投資金額にして約240万円ですね。

もちろん、一度に240万円を投入するのは勇気がいりますし、リスク分散も必要です。でも、「3年かけて16口集めれば、娘の小学校生活をずっと支えてくれる」という具体的なゴールが見えると、日々の節約も楽しくなってくるから不思議です。

3. 複数銘柄の比較紹介：利回りと安定性のバランス

目標の「月1万円」を達成するために、トーセイ・リート（3451）だけでなく、他のリート銘柄とも比較して、我が家に最適な選択肢を探してみます。今回は、過去に検討した銘柄も含めて並べてみました。

銘柄名（コード）	投資対象	分配金利回り	特徴・強み
トーセイ・リート (3451)	オフィス・住宅等	5.08%	東京経済圏の中規模物件に特化。バリューアップが得意。
日本ホテル＆レジ (3472)	ホテル・住宅	5.39%	観光需要の回復に期待。利回りは高いが変動リスクも。
ユナイテッド・アーバン (8960)	総合型	5.02%	物件数・規模ともに大きく、抜群の安定感がある。

各銘柄の詳細は以下の記事でも触れていますが、それぞれに役割があります。
◎(3472)日本ホテル＆レジデンシャル投資法人 : 2026年「小1の壁」月5千円、5.39%分配金で人生設計をサポートや、◎(8960)ユナイテッド・アーバン投資法人 : 小1の壁月1万円を5.02%利回りで家計支援などは、比較対象として非常に参考になりますね。

トーセイ・リートの面白さは、「東京経済圏」かつ「中規模物件」に特化している点です。巨大なオフィスビルは景気の影響をダイレクトに受けやすいですが、中規模オフィスや住宅は、比較的需要が底堅いという特徴があります。子育て世代の家計としては、この「地味だけど底堅い」という性質は、人生設計の土台にするのに向いていると感じます。

4. トーセイ・リート投資法人の詳細分析

具体的なデータもチェックしておきましょう。2026年2月13日時点の指標です。

現在の投資口価格：149,500円
予想分配金：7,600円（2026年4月期）
分配金利回り：5.08%
時価総額：56,280百万円
主なビジネス：スポンサーであるトーセイ株式会社の再生ノウハウを活かし、中古物件を買取・改修して価値を高める「バリューアップ型」の運用が特徴。

リート（不動産投資信託）を選ぶ際に私が気にするのは、「その不動産を子どもに説明できるか」です。「都心のちょっとしたオフィスや、みんなが住んでいるマンションを管理して、その家賃をもらっているんだよ」と、娘が大きくなった時に教えやすいビジネスモデルですよね。

また、売上や営業利益の推移も比較的安定しています。不動産市況の影響は受けますが、中規模物件は賃料が極端に下がりにくいため、分配金の大きな崩れが少ないのが魅力です。

5. みずきの「人生設計マッチ度」評価

さて、私の独自の3軸評価で、トーセイ・リートを採点してみます。

A. 分配金の持続性・成長性：○（まあ大丈夫）
スポンサーのトーセイは、不動産再生のプロ。古い物件をピカピカにして収益力を上げる力があるので、分配金の維持には定評があります。ただ、金利上昇局面では借入金の利息負担が増えるリスクがあるため、そこは注視が必要ですね。

B. 人生設計との適合性：◎（ぴったり）
15万円前後で1口買えるのは、月々の家計から買い増ししやすくて助かります。5%超の利回りは、3年後の「月1万円」という目標に向けて、効率よく資産を成長させてくれるはずです。2026年4月の分配金予想も出ているので、まさに娘の入学時期とリンクします。

C. 我が家のリスク許容度との整合性：○（安心感あり）
住宅（レジデンス）が含まれている分、不況が来ても家賃収入がゼロになることは考えにくいです。共働きを続ける前提であれば、この程度の価格変動リスクは十分に許容範囲内。むしろ、暴落時に買い増せるチャンスと捉えたいですね。

6. 制度活用との組み合わせ：新NISAと配当控除

ここが「みずき流」の最も大事なポイントです。ただ株を持つのではなく、「国の制度をフル活用」して税効率を最大化します。

新NISA（成長投資枠）の活用
通常、株やリートの分配金には約20%の税金がかかります。しかし、新NISAの成長投資枠で購入すれば、分配金はすべて非課税になります。さきほどの「年間12万円の分配金」も、特定口座だと手取りは約9.6万円に減ってしまいますが、NISAなら丸々12万円受け取れます。この差は、習い事の月謝2〜3ヶ月分に相当します。これは大きいですよね！

配当控除の注意点
リート投資で一点注意が必要なのは、「リートの分配金は配当控除の対象外」という点です。通常の日本株であれば確定申告で税金が戻ってくる場合がありますが、リートは仕組みが異なるためそれができません。だからこそ、「リートはNISAで持つ」というのが、個人投資家にとっての鉄則だと私は考えています。

また、もし子ども自身の名義で資産を作りたい場合は、制度としてのジュニアNISA（新規投資は終了していますが、保有は継続可能）などの考え方を応用して、教育費専用の口座として管理するのも一つの手ですね。

7. 外部ニュースに見るリート市場の現状

ここで、最近のリート市場全体の動きについても触れておきたいと思います。株探ニュースの特集記事「【ＲＥＩＴ高配当利回り】ランキング (2月13日現在)」によると、現在リート市場は全体的に利回りが高まっています。

参考記事：【ＲＥＩＴ高配当利回り】ランキング (2月13日現在) | 特集 – 株探ニュース

この記事を見ると、積水ハウス・リートなどの大手も含め、利回りが5%〜7%台に達している銘柄が目立ちます。これは、金利先高観からリートの価格が下がっているためです。投資家としては「価格が下がって不安」という時期かもしれませんが、人生設計から逆算する私にとっては、「将来の生活費を安く仕込めるチャンス」にも見えます。もちろん、無理な集中投資は禁物ですが、ランキング上位に並ぶ銘柄をじっくり比較するのは楽しい作業です。