◎(3488)セントラル・リート投資法人 : 5.1%配当で2026年小1の壁月5千円を支える家計の備え

はじめに

本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。また、記載されている情報は執筆時点のものであり、将来の成果を保証するものではありません。

こんにちは、みずきです。2020年生まれの娘を育てながら、フルタイムで働くママ投資家です。最近、娘が「将来はピアノの先生になりたいな」なんて言い始めまして。親としては応援したい気持ちでいっぱいですが、それと同時に「あぁ、習い事の月謝もバカにならないわよね……」と、つい電卓を叩いてしまうのが現実です（笑）。

我が家の大きな節目は、2026年4月の「小学校入学」です。いわゆる「小1の壁」ですね。放課後の居場所を確保するための民間学童や、本人がやりたいと言っている習い事を合わせると、今の家計に加えて月5,000円から1万円くらいのゆとりが欲しいな、と考えています。今日は、そんな「数年後の家計の足し」をリート（不動産投資信託）でどう作るか、セントラル・リート投資法人（3273）という銘柄を軸に考えてみたいと思います。

1. シナリオ設定：「我が家の人生設計」

まずは、なぜ今この銘柄を検討しているのか、我が家の状況から整理してみますね。投資は「銘柄ありき」ではなく「人生設計ありき」だと思っているからです。

我が家の現在地と課題

娘は現在4歳。2年後の2026年春には小学校に入学します。今は保育園のおかげでなんとかフルタイムで働けていますが、小学校に上がると帰宅時間が早まり、長期休暇の対応も必要になります。私の働き方を少しセーブする（時短に戻すなど）可能性もゼロではありません。

○年後の家計課題

2026年以降、民間学童の利用料や、先ほどお話ししたピアノなどの習い事費用で、月額約5,000円から10,000円の支出増が見込まれます。「この増加分を、給料から出すのではなく、資産が生み出す『配当金（分配金）』でカバーできたら、どんなに心が楽だろう」というのが私の今の正直な気持ちです。

解決するために必要な配当額

まずは第一ステップとして、「月5,000円（年間60,000円）」の配当収入を安定的に作ることを目標にします。これがあれば、娘のピアノの月謝を丸ごと配当金で賄える計算になります。娘が練習するピアノの音を聴きながら、「あ、これはあのビルからの配当金のおかげね」なんて思えるようになったら、ちょっと素敵じゃないですか？

2. 目標配当額の逆算計算

では、月5,000円（年60,000円）の分配金を得るためには、具体的にいくらの投資が必要なのか計算してみます。セントラル・リート投資法人の直近の利回りを参考に考えてみましょう。

利回り5%で計算すると、約120万円の投資で目標の「月5,000円」に手が届きます。もちろん、一括で120万円を出すのは大変ですが、2026年の入学まであと約2年あります。「月5万円ずつリートを買い足していく」というペースなら、我が家の家計でも現実的なラインに入ってきますね。

3. 複数銘柄の比較紹介

「月5,000円」を実現するために、セントラル・リート投資法人だけでなく、他の選択肢とも比較して「我が家の人生設計」にどれが一番しっくりくるか検討してみました。リートは種類によってリスクや特徴が全然違うので、しっかり見極めたいところです。

ここで、最近見つけた興味深い海外ニュースをひとつご紹介します。
Portfolio Construction and the Democratisation of Alternative Investments (Finextra)

この記事（2026年4月7日公開）では、「オルタナティブ投資（不動産などの代替資産）の民主化」について語られています。これまで機関投資家のようなプロしか扱えなかった不動産などの資産が、テクノロジーや制度の進化で、私たちのような個人投資家にも開放されている、という内容です。リート（REIT）はまさにその「民主化」の代表選手。10万円前後の資金で「都心のビルのオーナー」の一端を担い、その家賃収入を家計の足しにできるというのは、一昔前なら考えられなかった素晴らしい仕組みだな、と改めて感じます。

セントラル・リート投資法人（3273）の詳解

セントラル・リートは、旧商号がジェイリピリート投資法人で、現在は「地主」がスポンサーになっています。都心を中心としたオフィスビルやレジデンス（賃貸住宅）をバランスよく持っているのが特徴です。

財務と配当の状況：
直近の決算を見ても、巡航的な分配金は安定しています。売上高や営業利益も、不動産市況に極端に左右されすぎず、着実に家賃収入を積み上げている印象です。派手さはありませんが、子育て中の我が家にとって「毎月、決まった額を確実に届けてくれる」という安心感は、何物にも代えがたい評価ポイントになります。

以前ご紹介したラサールロジポート投資法人のような物流特化型も魅力的ですが、オフィスと住宅が組み合わさっているセントラル・リートは、より私たちの生活（働く場所と住む場所）に直結しており、ビジネスモデルを娘に説明しやすいのも良いところですね。

4. みずきの「人生設計マッチ度」評価

投資家としての厳しい目（？）で、3つの軸から評価してみました。

A. 配当の持続性・成長性：評価 ○

スポンサーがしっかりしており、都心の物件中心なので空室リスクが比較的低いと考えられます。急激な増配は期待しにくいですが、2026年の小学校入学以降、娘が中学、高校と上がるまで、細く長く分配金を出し続けてくれる期待感は十分にあります。

B. 人生設計との適合性：評価 ◎

「月5,000円」という目標に対し、1口の価格が14万円前後というのは買い増しがしやすいサイズ感です。ボーナス時に2口、普段の月給から1口……というように、2026年に向けて着実にポートフォリオを構築していく「積立計画」に非常にマッチしています。将来の学童代という具体的な用途が決まっている以上、この安定性は大きな魅力です。

C. 我が家のリスク許容度との整合性：評価 ○

現在の我が家は共働きで、ある程度の現預金もあります。金利上昇局面ではリートの価格が下落するリスクはありますが、売却して利益を出すのが目的ではなく「家賃収入を貰い続ける」ことが目的なので、一時的な価格変動は許容範囲内。むしろ、安くなった時に買い増せる強さを持っておきたいところです。

5. みずきの総合評価＋判断

結論として、セントラル・リート投資法人は「我が家の小1の壁・対策チーム」のレギュラー候補として非常に優秀だと評価しました。

以前紹介した平和不動産リート投資法人なども含め、複数のリートを組み合わせて持つことで、分配金の支払い月をずらし、毎月のようにどこかのリートからお金が入ってくる仕組みを作りたいと考えています。セントラル・リートは1月・7月決算（分配金は4月・10月頃）なので、他の銘柄と組み合わせることで、「毎月のピアノの月謝を配当で払う」という理想に近づけます。

6. 制度活用との組み合わせ

ここで、みずき流の「制度活用」のコツをお話しします。リートに投資する場合、「新NISAの成長投資枠」を最優先で使うべきです。

個別株の場合、自分たちで確定申告をすれば「配当控除」という制度で所得税を抑えることができます。ところが、リート（REIT）は配当控除の対象外なんです。これは、リートが利益のほとんどを分配金として出す代わりに、法人税が実質的に免除されているという特殊な仕組みだからです。

つまり、リートの分配金は普通に持つと約20%の税金がしっかり引かれてしまいます。これを「非課税」にできる新NISAのメリットは、普通の株以上に大きいということ。月5,000円を目標にするなら、NISA口座で持つことで、税金で削られることなく丸々受け取れるように設計するのが、一番効率的な人生設計になります。

7. 失敗・迷い・懸念も素直に述べる

もちろん、バラ色の話ばかりではありません。今一番の懸念は「日本の金利上昇」です。リートは借金をして不動産を買っているため、金利が上がるとコストが増えて分配金が減る可能性があります。また、不動産価格そのものも下落するかもしれません。

「もし2026年までに分配金が減ってしまったら……？」という不安は常にあります。だからこそ、1つの銘柄に120万円を突っ込むのではなく、以前の記事で触れたイオンリート投資法人のような商業施設特化型や、あるいはMIXIのような事業会社も混ぜながら、リスクを分散させていくつもりです。

完璧な投資なんてないけれど、こうして「将来の娘のピアノ代」という具体的な目標があれば、少々の暴落でも「まぁ、ビルのオーナーだし、家賃は入ってくるわよね」と、どっしり構えていられる気がします。皆さんも、ご自身の人生設計に合った「配当の使い道」を想像しながら、銘柄選びを楽しんでみてくださいね。