◎(8958)グローバル・ワン : 5.34%利回りで小1の壁月5千円を支える設計

はじめに

本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。資産運用にはリスクが伴います。特に不動産投資信託（REIT）は価格変動や分配金の増減があるため、ご自身の家計状況に照らし合わせて慎重に検討しましょう。

1. シナリオ設定：「我が家の人生設計」と小1の壁

みなさん、こんにちは。子育てママ投資家のみずきです。最近、2020年生まれの娘が少しずつお姉さんらしくなってきて、成長の早さに驚く毎日です。でも、親としてどうしても意識してしまうのが「2026年4月の小学校入学」、いわゆる「小1の壁」です。

我が家の場合、今のところ私は上場企業でフルタイム勤務をしていますが、娘が小学校に上がると放課後の過ごし方が大きく変わります。民間の学童保育を利用するとなると、月に3万円から5万円ほどの追加費用がかかることも珍しくありません。また、習い事を増やす時期でもありますよね。私の周りのママ友とも「保育園の方が延長保育もあって楽だったかも…」なんて話をよくしています。

そこで、我が家の人生設計として掲げたのが、「2026年4月までに、家計に月5,000円（年間60,000円）の自由なキャッシュフローを作る」という目標です。この月5,000円があれば、学童のオプション費用や、娘がやりたがっているピアノの月謝の足しにできます。自分たちの給料を削るのではなく、資産に働いてもらって「第2の給料」を作る。これが私の目指す家計管理です。

今回、その候補として注目したのがグローバル・ワン不動産投資法人（8967）です。都心のプライムオフィスに特化したREIT（リート）ですが、これが我が家の「小1の壁」対策にどう貢献してくれるのか、深掘りしていきたいと思います。

2. 目標分配金額の逆算計算

「月5,000円の分配金」を得るためには、具体的にいくら投資が必要なのでしょうか。グローバル・ワンのデータを使って逆算してみます。

分配金利回りが5.34%と非常に高いため、約56万円ほどの投資で、年間約67,850円（税引前）の分配金が期待できる計算になります。新NISAの成長投資枠を活用すれば、この分配金がまるまる非課税で受け取れるので、月5,000円という目標に対して非常に効率が良いことがわかります。56万円なら、今から2026年までの積立ペースで十分に現実的なラインだと感じています。

3. 複数銘柄の比較紹介：オフィス特化型か総合型か

「月5,000円」を実現するために、他のREIT銘柄とも比較してみましょう。同じ不動産セクターでも、中身によってリスクや安定感が違います。

ここで興味深いニュースを一つ共有します。不動産に関する価値観について考えさせられる記事です。
「中高年独身に賃貸は厳しい」？ 不動産投資会社勤めの30代女性が“クレカ解約”して都心5区に1LDKを購入したノウハウ（プレジデントオンライン）

この記事では、将来の住居確保のリスクに備えて現役時代に都心不動産を購入する重要性が語られています。私たち子育て世代にとって、都心のマンションを自分たちで購入するのは勇気がいりますが、「一等地の不動産を証券を通じて持つ」というREITの仕組みは、同じようなリスクヘッジの視点でも有効ですよね。特にグローバル・ワンが保有する大手町などのプライムオフィスは、個人では逆立ちしても買えない代物です。そうした「一等地」からの賃料収入を家計に取り込めるのは、REITならではの魅力です。

また、内部リンクとしてこちらの記事も参考にしてください。物流施設に特化した銘柄との比較も、人生設計を考える上で役立ちます。
◎(3487)CREロジスティクス : 小1の壁月1万円を4.61%配当で「第2の給料」に設計

4. みずきの「人生設計マッチ度」評価

グローバル・ワンを、私の3つの評価軸でジャッジしてみます。

A. 分配金の持続性・成長性

評価：○（まあ大丈夫）
グローバル・ワンの強みは、なんといっても「近鉄グループ」などの強力なスポンサー背景と、保有物件が東京23区の主要オフィス（大手町ファーストスクエアなど）に集中していることです。コロナ禍を経てオフィスの必要性が議論されましたが、やはり「超一等地のSクラスビル」は需要が根強く、空室率も低水準で推移しています。ただし、今後日本でも金利が上昇局面に入ると、借入金の利払い増が分配金を圧迫するリスクは無視できません。ただ、分配金利回り5.34%という水準は、多少の減配リスクを織り込んでも十分に魅力的だと言えます。

B. 人生設計との適合性

評価：◎（ぴったり）
2026年4月の小学校入学に向けて、今の安値圏（年初来安値に近い12万円台）で仕込めるのは絶好のタイミングかなと感じています。1口あたりの単価が12〜13万円程度なので、ボーナス時などに少しずつ買い増しして、5口揃えるという計画が立てやすいです。ジュニアNISAのロールオーバー分や、新NISAの枠を有効活用することで、教育費がかさむ時期に非課税の現金が手に入るのは心強いですね。

C. 我が家のリスク許容度との整合性

評価：△（やや緊張感ある）
現在、私はフルタイムで働いていますが、将来的に第2子を授かった場合、育休に入ります。その際、不動産市況が悪化して分配金が大きく減ることは避けたいところです。グローバル・ワンは「オフィス特化」なので、景気変動の影響をダイレクトに受けやすい側面があります。そのため、これ一本に絞るのではなく、以前紹介したユナイテッド・アーバンのような「総合型」と組み合わせることで、家計の安定性を高めるのが「みずき流」の守り方です。
◎(8960)ユナイテッド・アーバン投資法人 : 小1の壁月5千円を5%分配金で人生設計を支える

5. みずきの総合評価＋判断

結論として、「グローバル・ワンは、我が家の小1の壁対策における『高利回り担当』として、ポートフォリオの1割程度を組み入れたい銘柄」だと評価しました。

現在の投資口価格127,400円は、過去の推移を見ても割安感があります。PBR（投資信託でいうNAV倍率）で見ても1倍を割っている水準であれば、不動産の価値に対して安く買えていることになります。もし今後、さらに価格が下がる場面があれば、それは将来の利回りを高めるチャンスと捉えています。

ただし、一つだけ注意したいのは「オフィス市況の二極化」です。駅から遠い古いオフィスは苦戦していますが、グローバル・ワンが持つような「駅直結・最新設備」のビルは依然として強いです。子どもに「この大手町のビルの一部をパパとママが持っていて、そこから娘ちゃんの習い事代が出ているんだよ」と説明できるのは、投資教育としても素敵だなと思っています。

6. 制度活用との組み合わせ

ここが一番大事なポイントです！グローバル・ワンのようなREITに投資する場合、税金の知識が大きな武器になります。

（1）新NISA（成長投資枠）の活用
REITの分配金には通常、約20%の税金がかかります。しかし、NISA枠で保有すればこれが非課税になります。6,785円の分配金が、税引き後だと約5,400円になってしまいますが、NISAならそのまま受け取れる。この差は、月5,000円を目指す家計にとっては非常に大きいです。

（2）配当控除の注意点
ここ、間違えやすいので注意してください。通常の日本株（トヨタや三菱商事など）は、確定申告をすることで「配当控除」を受けて税金を取り戻せる場合があります。しかし、REIT（投資信託）の分配金は配当控除の対象外です。ですので、REITは「特定口座で申告」するよりも「NISAで非課税」にするのが最も効率的だと言えます。

（3）iDeCoとの棲み分け
iDeCoは老後資金のため。2026年の小学校入学という「近い未来」の資金源としては、いつでも売却・換金ができるREIT×NISAの組み合わせがベストです。

7. 失敗・迷い・懸念も素直に述べます

もちろん、迷っている部分もあります。最大の懸念は、やはり「金利の上昇」です。日本でもマイナス金利が解除され、今後の金利先行きは不透明です。REITは多額の借金をして不動産を買っているので、金利が上がると利益が減り、分配金も下がる可能性があります。

「今すぐ全額投入して大丈夫かな？」という不安は常にあります。だからこそ、私は一度に買わず、「時間の分散」を徹底しています。今月1口、数ヶ月後に1口、というように時期をずらすことで、高値掴みのリスクを抑えています。

また、もし2026年時点でオフィス市況がさらに悪化していたら、その時は目標額を少し下方修正する柔軟さも持っておきたいですね。「絶対5,000円！」と固執しすぎて、家計のバランスを崩しては本末転倒ですから。

投資は、あくまで人生を豊かにするためのツール。娘との公園遊びや、たまの家族旅行を楽しむ心の余裕を失わない範囲で、コツコツと「第2の給料」を育てていきたいと思います。みなさんのご家庭では、どんな人生設計を立てていますか？「小1の壁」、一緒に乗り越えていきましょうね！

過去のREIT活用事例もぜひチェックしてみてください。
◎(8966)平和不動産リート投資法人 : 2026年小1の壁月5千円を5.25%配当で人生設計の「第2の給料」に