◎(8964)フロンティア不動産投資法人 : 2年後「小1の壁」月8,000円を4.70%非課税分配でサポート

本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。

はじめに：2年後の「小1の壁」月8,000円を非課税分配金で賄いたい

こんにちは、みずきです。早いもので、娘（年長、5歳）は来年小学校入学です。小学校に入ると「小1の壁」がやってきますよね。特に学童の費用や、学童後の習い事の送迎・費用負担が増えるのが悩みの種です。

我が家は、娘が小学校に入学する2年後（2028年春）から、家計の負担が増えると試算しています。具体的には、学童と習い事の費用で月々8,000円程度は余裕が欲しいところ。

そこで今回は、高利回りかつ安定性の高いJ-REIT（不動産投資信託）の中でも、特に私たちの生活に身近な「商業施設」に特化したフロンティア不動産投資法人（8964）が、この2年後の家計課題にどう貢献してくれるか、人生設計の観点から検証してみますね。

我が家の人生設計シナリオと目標分配金

現在の貯蓄ペースを崩さずに、2年後に発生する支出増を配当金でカバーするのが私の目標です。配当金は現金としてそのまま家計に組み込めるのが魅力ですよね。

目標配当額の逆算計算：206万円投資で月8,000円

フロンティア不動産投資法人（8964）の直近の分配金利回り（予想）は4.70%（2026年1月19日時点）です。この利回りを基準に、年間96,000円の分配金を得るために必要な投資額を逆算します。

もし税金が引かれない（NISAなどで運用する）場合に必要な投資額：

96,000円 ÷ 4.70% ≒ 2,042,553円

現在、フロンティア不動産投資法人の投資口価格は93,700円（2026/01/19終値）なので、約22口（2,061,400円）が必要となります。

約206万円を2年後までに投資できれば、私たちの目標である「小1の壁・月8,000円の出費増カバー」が達成できる計算です。REITは1口単位で買えるので、月々9万円ちょっとを積み立てていけば、22ヶ月で目標額に到達するイメージですね。

フロンティア不動産投資法人（8964）の基本と魅力

FRIは、商業施設に特化したJ-REITです。スポンサーは三菱地所とイオンモールという強力なタッグで、物件の質と安定性は非常に高いのが特徴です。

商業施設特化REITの強み

私たちが普段生活で利用する「イオンモール」などの郊外型ショッピングセンターが主要な投資対象です。生活必需品を扱うテナントが多く、立地が良いため、景気変動に比較的強い安定性があります。

また、2026年現在、コロナ禍からの消費回復期待が高まっている時期です。商業施設REITは、景気回復とともに賃料アップや稼働率向上も見込め、分配金の上昇期待も持てるのが魅力ですね。

海外の不動産市場の動向も気になるところですが、日本のJ-REIT市場への注目度は高いようです。例えば、最近のニュースでは、大手法律事務所で日本の不動産関連取引の強化が見られるという報道もありました。グローバルな法務サービスを提供するホワイト＆ケースが、DLAパイパーから日本不動産部門の共同ヘッドをパートナーとして招き入れたという記事（DLA Japan real estate co-head joins White & Case as partner）がありました。

これは、日本の不動産M&Aや大規模取引が活発化している証拠であり、FRIのような優良なREITも、プロの投資家から信頼されている市場に属している、という裏付けになります。なんだか安心感がありますよね。

目標達成のための複数銘柄比較

目標とする「2年後、月8,000円（年96,000円）の非課税分配金」を得るために、商業施設特化のFRIだけでなく、他のREITセクターとの比較もしてみましょう。我が家のコアポートフォリオのどこに組み込むべきかが見えてきます。

FRIは、物流（GLP）や住居（積水）に比べると、利回りは中間くらいですね。しかし、商業施設REITは、私たちが感じる「景気回復」の実感と連動しやすいのが面白いところです。物流や住居は安定していますが、FRIは景気の波に乗って分配金が少し上振れする期待も持てます。

我が家の場合、すでに安定性の高い高配当株や、つみたてNISAでS&P500などのインデックスをコアに持っているので、REITには「安定的な分配金」と「景気回復による緩やかな成長」を両立して欲しいと思っています。

FRIの魅力は、そのバランスの良さにあると感じています。テナントの質が高いので、極端な不況でなければ分配金が大きく崩れるリスクは低いでしょう。

みずきの「人生設計マッチ度」評価

フロンティア不動産投資法人（8964）を、我が家の「2年後の小1の壁対策」という人生設計に照らして、3つの視点から評価しますね。

A. 分配金の持続性・成長性：◎（強く信頼できる）

FRIのポートフォリオは、郊外型の優良な商業施設が中心で、地域住民の生活を支えるインフラ的な役割も担っています。スポンサーの三菱地所とイオンモールという組み合わせは、物件の仕入れや運営に信頼がおけます。

J-REITは一般的に「利益の90%以上を分配すれば法人税がほぼ免除」という仕組みなので、分配性向は高くなりますが、FRIの基盤資産の安定性を考えると、分配金が大きく減る懸念は低いです。また、商業施設という特性上、景気回復期には賃料改定などで分配金が増える可能性も秘めています。

B. 人生設計との適合性：◎（ぴったり）

目標額（月8,000円）を実現するために必要な投資額は約206万円。これは2年間の投資計画として現実的です。そして何より、分配金が家計のキャッシュフローを補強するという目的と、REITの安定的な特性が非常にマッチしています。

また、REITの分配金は配当控除の対象外なので、通常は税金が高くつきます。だからこそ、新NISAの成長投資枠や、娘名義のジュニアNISAで保有することで、分配金が非課税になるメリットは計り知れないほど大きいんです。私のように、目先の家計を非課税で助けたいママにはぴったりの選択肢だと思います。

C. 我が家のリスク許容度との整合性：○（まあ大丈夫）

約206万円という投資額は我が家にとって小さくはありません。しかし、FRIは商業施設の中でも生活密着型がメインであり、極端な高リスクではありません。ポートフォリオ全体で考えれば、ハイテク株や成長株で取るリスクを補完する「安定的なインカムゲイン源」として機能してくれるでしょう。

ただし、商業施設特化なので、金利が急上昇したり、大規模な不況で消費が急激に冷え込んだりすると影響を受けやすい点は注意が必要です。そのため、全資産をFRIに集中させるのではなく、安定性が高い物流系や住宅系REIT（例えば、GLP投資法人や積水ハウス・リート）と組み合わせることで、リスクを分散する方が賢明だと考えています。

みずきの総合評価と制度活用戦略

フロンティア不動産投資法人（8964）は、我が家の「2年後の小1の壁・月8,000円対策」として、投資額、利回り、安定性、そしてセクターの魅力のすべてにおいて、非常に高い適合性があると考えています。

我が家の投資判断

私はこのFRIを、2024年から始まった新NISAの成長投資枠を活用して購入していく計画です。REITは分配金に配当控除が使えないため、NISAで非課税メリットを最大限に享受することが、家計サポートの効率を劇的に高めます。

目標である22口（約206万円）を成長投資枠（年間240万円）の範囲内で購入し、得られた分配金96,000円を非課税で受け取ります。この96,000円が、娘の小学校入学後の学童や習い事の費用に充てられるわけです。

REIT投資における制度活用の重要性

J-REITの分配金は、通常の高配当株と異なり「配当控除」の対象外です。配当控除は、法人税と所得税の二重課税を防ぐための制度ですが、REITはこの二重課税調整の仕組みが異なるため、一般口座や特定口座で保有すると、税金がまるまる引かれることになります。

だからこそ、REITを保有するならNISA枠一択！というのが、みずきブログの基本的な考え方です。特に、将来の教育費を非課税で貯めたい場合は、2023年末で新規買付は終了しましたが、もし娘名義のジュニアNISAの枠が残っていれば、そこで買い付けるのも非常に有効な手段でしたね。

正直な懸念点と投資の進め方

FRIの懸念点は、やはり商業施設であるがゆえの「景気や金利の動向」です。もし今後、金利が急上昇し、借り換えコストが増えると、分配金が一時的に下がる可能性は否定できません。

そのため、私たちは一括投資はせず、少しずつ時間を分散して買い付けていきます。そして、目標の206万円を達成したら、いったん買い増しはストップし、得られた分配金を生活費に回す「家計の防衛ライン」として運用していくつもりです。

このフロンティア不動産投資法人は、まさに私たちの人生設計の中で、目の前の「小1の壁」という大きな支出増を、安定的に支えてくれる「守りのエース」になってくれるだろうと期待しています！

投資は焦らず、自分の人生設計に合わせて最適な選択肢を選んでいきましょうね。