本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。
はじめに：4年後に備える教育費の「中だるみ対策」
こんにちは、みずきです。現在2026年1月。娘（5歳、年長さん）もいよいよ小学校入学が近づいてきました。わが家では、目の前の「小1の壁」対策も大事ですが、その先の「小学校高学年問題」をどう乗り切るか、夫婦で話し合っています。
小学校3～4年生になると、習い事の内容が専門的になったり、中学受験を視野に入れる場合は塾代が必要になったりして、一気に家計負担が増えますよね。教育費って、階段状にグンと上がってくるから怖いものです。
特に私の場合、娘が9歳になる4年後には、本格的に習い事や塾の費用を積み増したいと考えています。この「中だるみ期」の家計負担を乗り切るために、今回はJ-REITの代表格の一つ、積水ハウス・リート投資法人（3309）を、わが家の人生設計にどう組み込むか、検証してみたいと思います。
我が家の人生設計シナリオ：4年後、月7,500円の追加資金を確保したい
現在のわが家は、私が正社員として働き、夫婦で共働きを続けています。貯蓄は安定していますが、住宅ローンや将来の私学の可能性（今は検討中ですが）を考えると、キャッシュフローに余裕を持たせたいところ。
私たちが設定した目標シナリオは以下の通りです。
■我が家の現在地（2026年1月）
- 娘：5歳（年長）。習い事は月1万円程度。
- 家計状況：つみたてNISA、iDeCo、ジュニアNISAは満額活用中。
- 課題：4年後の教育費増に備え、月々積み立てる余力が欲しい。
■4年後（2030年1月）の家計課題
娘が小学校4年生になり、中学受験に向けた塾代や、本格的なスポーツ・音楽の習い事など、教育関連費が月15,000円ほど増加すると見込んでいます。
■その課題を解決するために必要な配当額
月々増加する費用15,000円のうち、半分の月7,500円（年間90,000円）を、投資の分配金でまかなうことを目標とします。
目標分配額の逆算計算：約160万円の投資が必要
積水ハウス・リート投資法人（3309）は、J-REITの中でも比較的高水準な利回りです。現在（2026年1月16日時点）の分配金利回りは5.73%ですね。
目標とする年間90,000円の分配金を得るために、現在いくら投資が必要か逆算してみます。
$$\text{必要投資額} = \text{目標年間分配金} \div \text{分配金利回り}$$
$$\text{必要投資額} = 90,000円 \div 5.73\% \approx 1,570,680円$$
積水ハウス・リートは投資口価格が約92,400円（1口単位）なので、約157万円を投資するためには、だいたい17口〜18口の保有が必要になります。
約166万円（92,400円 × 18口）を4年間で投資していく計画を立てると、年間約41.5万円（月々約3.4万円）の投資ペースになりますね。この金額なら、ボーナスや日々の積立を工夫すれば、無理なく4年後の目標を達成できそうだ、というのがわが家の評価です。
複数銘柄の比較紹介：なぜ積水ハウス・リートなのか？
高分配金を目指すなら、J-REITは非常に優秀な選択肢です。他のJ-REITと比較しつつ、積水ハウス・リート（3309）の特徴を見ていきましょう。
積水ハウス・リート投資法人（3309）概要
- ビジネス概要：積水ハウスグループをスポンサーとする総合型J-REITです。住宅（賃貸マンションなど）、オフィス、商業施設、ホテルなどに分散投資しています。
- 投資口価格（01/16）：92,400円
- 分配金利回り：5.73%
- 予想分配金（2026/04期）：5,292円
- 特徴：住宅アセットの比率が高く、親会社である積水ハウスの賃貸住宅開発・運営ノウハウを最大限活用できる点が強みです。スポンサーの強力なバックアップが分配の安定性に繋がっています。
比較検討した他のJ-REIT
J-REITは分配金の変動が比較的大きいため、私たちは安定したキャッシュフローが期待できる「総合型」や「住宅型」を中心に見ています。例えば、以前検討した銘柄として、商業施設やオフィスに強みを持つセントラル・リート投資法人（3488）や、地域分散型の東海道リート投資法人（2989）があります。
今回、積水ハウス・リートが優位だと考える理由は、その「親会社の安定した経営力」です。
スポンサーの安定性という防御壁
J-REITの安定性は、背後にいるスポンサーの力に大きく依存します。積水ハウス（1928）は戸建て住宅で有名な大手企業であり、その安定した開発力、物件供給力は、リートの資産規模拡大と安定稼働に直結します。
直近のニュースでも、積水ハウスが住宅市場で積極的な取り組みをしていることが分かりますね。例えば、埼玉県で初のSIコラボレーションモデルハウスをオープンするという記事がありました。（アルネットホームと積水ハウスによる、埼玉県初のSIコラボレーションモデルハウスが1/17(土)にオープン）
こうしたスポンサーの活発な活動は、リートが良質な物件を安定的に取得できる環境を意味します。特に住宅アセットは、景気に比較的左右されにくく、安定的な賃料収入が見込めるため、わが家が目標とする「4年後の家計安定化」には最適だと考えています。
分配金利回りも5.73%と高く、最低投資額が10万円以下で抑えられる点も、少額から投資を始めたい私たち子育て世代には魅力的ですね。
みずきの「人生設計マッチ度」評価
わが家の「4年後の教育費サポート」というシナリオに対し、積水ハウス・リート投資法人（3309）がどの程度適合しているかを、3つの軸で評価します。
A. 分配金の持続性・成長性：◎（強く信頼できる）
J-REITは基本的に利益のほぼ全てを分配するため、個別の株式会社のような「配当性向」という概念はあまり使いません。大事なのは「LTV（借入比率）」と「保有物件の質、稼働率」です。
積水ハウス・リートはLTVが30%台で推移しており、J-REITの中でも非常に健全な水準です。親会社の信用力も高いことから、景気後退期でも安定したファイナンスが期待できます。
また、住宅系資産が多いことから、大きな賃料下落リスクも低いです。コロナ禍のような特殊な状況下でも、生活必需資産としての強さが分配の持続性に貢献すると評価できます。
B. 人生設計との適合性：◎（ぴったり）
目標とする「4年後の月7,500円」を実現するための必要投資額が約160万円と、私たちの年間貯蓄ペースで現実的に達成可能です。
また、J-REITは四半期ごとの配当ではなく、多くが年2回（2月と8月など）の分配です。積水ハウス・リートは4月と10月が分配月であり、教育費が特にかさむ夏前（習い事の教材費など）と冬前（暖房費など）に現金が手に入るのは、家計管理上非常に助かります。
C. 我が家のリスク許容度との整合性：○（まあ大丈夫）
REITは金利変動の影響を受けやすいという固有のリスクがあります。現在（2026年）はまだ低金利が続いていますが、今後金利が上昇すると、投資口価格が下落したり、借入コストが増えて分配金が減少したりする可能性があります。
しかし、わが家はこれを「4年後の教育費」という短期～中期的なキャッシュフロー改善のために組み込むため、金利変動リスクを許容できる範囲だと判断しています。この銘柄でポートフォリオ全体のリスクを取りすぎることはせず、「安定的な現金製造機」としてコア資産の一部に組み込む形でリスクを制御します。
みずきの総合評価＋判断：ジュニアNISAで非課税メリットを最大化
総合的に見て、積水ハウス・リート投資法人（3309）は、わが家の「4年後教育費サポート」という目的に非常に適合していると評価できます。
高利回りながら、スポンサーの信用力が高く、LTVが健全であるため、REITセクター特有の金利リスクを考慮しても、分配金の持続性には信頼がおけます。
我が家の場合、この18口の投資は、迷わずジュニアNISAを活用して進めます。
制度活用との組み合わせ：非課税の威力を最大限に
J-REITの分配金は、通常の特定口座や一般口座で受け取ると、約20%の税金が源泉徴収されてしまいます。年間90,000円の分配金目標の場合、税金で約18,000円が引かれてしまう計算です。
しかし、娘のジュニアNISA口座で積水ハウス・リートを保有すれば、この年間18,000円が非課税になります。
18,000円って、娘のピアノ教室の月謝分くらいですよね。これが非課税になるだけで、実質的な利回りが跳ね上がるのと同じ効果があります。4年間で目標口数まで積み立てれば、娘が18歳になるまで、この非課税の恩恵を受けられるわけです。
私たちは既に日本ホテル＆レジデンシャル投資法人（3472）などもポートフォリオに組み込んでいますが、住宅比率の高い積水ハウス・リートは、ディフェンシブな役割としてジュニアNISAの「守りの資産」として非常に優秀だと考えています。
失敗・迷い・懸念も素直に述べる
もちろん、完璧な投資はありません。積水ハウス・リートの懸念点は、やはりJ-REIT特有の金利上昇リスクです。
もし、今後数年で日本経済が本格的にインフレに向かい、日銀が急激な利上げに踏み切った場合、不動産セクターは打撃を受けやすいです。その場合、投資口価格は下落し、新規の物件取得も難しくなるため、一時的に分配金が減額される可能性も否定できません。
また、最近はホテルや商業施設系のREITがコロナ禍からの回復で分配金を大きく伸ばす期待もありますが、積水ハウス・リートは住宅が中心なので、そうした爆発的な成長期待は薄いです。
だからこそ、「キャピタルゲイン（売却益）」を狙うのではなく、「インカムゲイン（分配金）」を純粋な現金流として家計に取り込む、という割り切った目的で投資することが重要だと考えています。
わが家の戦略としては、この積水ハウス・リートをジュニアNISAで固く保有しつつ、もし金利上昇リスクが高まる局面が来たら、株式のディフェンシブ銘柄（例えば、食品や医薬品など景気に左右されにくい銘柄）の比率を上げることで、全体のバランスを取っていくのが最善かな、と思っています。
投資は焦らず、冷静に、わが家の人生設計と照らし合わせながら進めていきたいですね！
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