◎(3466)ラサールロジポート投資法人 : 4.89%配当で3年後の小4の壁に向けた習い事費を支える家計の守り

本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。

はじめに：小学1年生になった娘と、3年後に待ち受ける新しい壁

みなさん、こんにちは。みずきです。関東郊外で夫と、今年4月に小学校に入学したばかりの6歳の娘と3人で暮らしながら、会社員として営業や企画の仕事をしています。毎日、仕事と子育てのバタバタに追われながら、合間を見つけては家計管理と株式投資のシミュレーションをするのが息抜きであり、大切な日課です。

娘が小学校に入学して数ヶ月が経ちました。いわゆる「小1の壁」については、学童の確保や夫婦のテレワークのやりくりでなんとか乗り切っているところです。でも、子育て世代の悩みは尽きないもので、ほっとしたのも束の間、先輩ママたちから「本当に大変なのは3年後の小4の壁だよ」というお話をよく聞くようになりました。

小学校4年生になると、学童が終了して放課後の居場所をどう確保するかが課題になります。また、中学受験向けの本格的な通塾が始まったり、スポーツや芸術などの専門的な習い事で月謝が上がったりと、教育費のステージが一気に一段上がると言われています。我が家でも、娘がやりたいと言い出した習い事にはできる限り挑戦させてあげたいけれど、今のうちから家計の準備をしておかないと、3年後に慌てることになってしまいますよね。

そこで私は、「3年後の小4の壁」に向けて、今ある貯蓄を取り崩すのではなく、毎月自動的に入ってくる配当金（分配金）の仕組みを作ることで、家計にゆとりを持たせたいと考えました。具体的には、3年後（2029年4月）のタイミングで、「毎月5,000円（年間60,000円）のキャッシュフロー」を投資の力で生み出す計画です。今回は、その目標を達成するための有力な候補として、物流施設に特化したJ-REITであるラサールロジポート投資法人（3466）を我が家の人生設計に当てはめて検討してみました。

目標分配金額からの逆算：月5,000円を作るための投資ロードマップ

我が家の目標は、「3年後に月5,000円（年間60,000円）の配当金（分配金）を得ること」です。この目標を、2026年7月3日時点のラサールロジポート投資法人（以下、ラサールロジポート）の指標データをもとに、どれくらいの投資資金が必要になるのか逆算して計算してみます。

ラサールロジポートの直近の指標データは以下の通りです。

分配金利回りが「4.89%」ですので、税引前の年間目標額である60,000円を達成するために必要な投資額を計算してみます。

計算式：必要年間分配金 60,000円 ÷ 利回り 4.89% ＝ 必要投資額 約1,226,993円

1口あたりの投資口価格が148,400円ですので、口数に換算すると以下のようになります。

計算式：必要投資額 1,226,993円 ÷ 1口価格 148,400円 ＝ 約8.27口

端数を繰り上げて「9口」を保有することを目指すとします。9口を現在の価格で購入する場合の具体的なシミュレーションは次のようになります。

• 必要口数：9口
• 必要な投資総額：148,400円 × 9口 ＝ 1,335,600円
• 得られる年間分配金（税引前）：7,250円 × 9口 ＝ 65,250円
• 月換算の分配金額：約5,437円

約133万円を投資することで、3年後には毎月約5,400円の教育費サポート資金が手に入ることになります。これなら、英語教室やプログラミング、ピアノなど、娘が「やりたい」と言った習い事の月謝の大部分を、家計の貯蓄を取り崩すことなく分配金だけでスマートに支払うことができますよね。

「3年で133万円の投資資金を準備する」というのは、共働き世帯である我が家にとって、毎月の余剰資金とボーナスの一部をコツコツと充当していけば十分に現実的な数字です。ただ、この133万円をすべてラサールロジポートだけに集中投資するべきか、それとも他の選択肢と比較してポートフォリオを組むべきかは、慎重に判断したいところです。

同じ目標を達成するための複数銘柄の比較検討

投資の世界において、1つのカゴに全ての卵を盛るのはリスクが高いと言われますよね。同じように「小4の壁に備える配当金・分配金づくり」を目指すうえで、ラサールロジポート以外の魅力的なJ-REITや高配当銘柄とも比較して、それぞれの強みやバランスを考えてみましょう。

今回は、物流や産業用インフラに強みを持つ銘柄や、安定性の高い大手不動産系J-REITを比較対象として並べてみました。

それぞれの銘柄には、我が家のライフプランにおける異なる役割が期待できます。

例えば、産業ファンド投資法人は、分配金利回りが5.37%と非常に魅力的です。投資対象も物流施設だけではなく、工場や研究開発施設、さらにはインフラ設備までカバーしているため、産業社会全体の基盤に投資しているような安心感があります。もし「できるだけ少ない投資資金で効率よく月5,000円を作りたい」と考えるなら、産業ファンドをポートフォリオのコアに据えるのが近道かもしれません。

一方、野村不動産マスターファンド投資法人は、利回りこそ4.84%と少し控えめですが、物流施設からオフィス、住宅、商業施設まで多種多様な不動産に分散されているため、万が一どこかのセクターが不況に陥っても、全体の分配金への影響を最小限に抑えられるディフェンシブさが最大の武器です。家計のディフェンス力を何より重視したい場合にぴったりな存在です。

これらに対して、今回のメインであるラサールロジポートは、「東京圏を中心とした一等地の近代的な大型物流施設（ロジポート）」に集中的に投資しているのが特徴です。昨今のインターネット通販（Eコマース）の拡大は目覚ましいものがありますが、その物流網を支える心臓部となる巨大な倉庫を保有しています。立地が良く、トラックの出入りや自動化設備が整った最先端の施設は、テナント企業にとっても簡単に移転できない重要な拠点となるため、契約期間が長く、非常に安定した賃料収入が期待できるという強みがあります。

ここで、世界の投資トレンドに関する興味深いニュースを一つ共有させてください。英国のエネルギー関連メディアに掲載された記事によると、次世代の蓄電池（バッテリー）ビジネスを展開する企業が、機関投資家からの圧倒的な人気（超過申し込み）を集め、500万ポンド（約10億円）の資金調達を成功させたそうです（詳細は、Battery Biz Raises £5M In Oversubscribed Share Sale – Law360 をご参照ください）。このニュースは一見、日本の不動産とは関係がないように思えますが、実は現代の先進的な物流施設の価値と深く結びついています。

近年、ネット通販の配送遅延を防ぐために倉庫内は急速にロボット化・自動化が進んでおり、さらに配送トラックのEV（電気自動車）化も計画されています。これらを稼働させるためには、倉庫自体に巨大な電力設備や大容量のバッテリー（蓄電池）、太陽光発電システムといった「エネルギーインフラ」を組み込むことが不可欠になっています。つまり、ただの「荷物置き場」としての古い倉庫ではなく、最先端のインフラ機能を備えたラサールロジポートのような近代的な物流施設こそが、これからの世界的な資金流入の波に乗り、テナントから選ばれ続ける不動産になるというわけです。この安心感は、子どもの将来のための長期投資を検討している身として、とても心強く感じられます。

みずきの「人生設計マッチ度」評価

それでは、我が家の「3年後の小4の壁対策」という人生設計に対して、ラサールロジポートがどれくらい適しているのか、3つの軸で詳しく自己評価をしてみます。

A. 分配金の持続性・成長性：評価 ◎（強く信頼できる）

J-REITを保有する上で最も怖いのは、突然の「減配（分配金の減少）」ですよね。ラサールロジポートが保有する物件は、敷地が広く、東京圏や関西圏の高速道路インターチェンジ近くなど、物流の「黄金立地」にあります。こうした物件は、大手ECサイト運営会社や世界的な物流企業が長期の賃貸契約を結んでいるため、景気が少し悪くなったからといって、すぐにテナントが退去したり賃料が下がったりするリスクは極めて低いです。また、近年は物価上昇に伴う賃料増額の交渉も進めやすくなっており、インフレに対抗できる資産としても期待できます。配当性向もほぼ100%に近い形で利益がそのまま分配されるJ-REITの仕組み上、安定した分配金が3年後、さらにはその先の10年後まで継続して期待できると判断しています。

B. 人生設計との適合性：評価 ○（悪くない）

3年後の小4の壁というタイムラインに対して、現時点で利回りが4.89%と高く、すぐにでも安定したキャッシュフローの構築に貢献してくれる点は非常に魅力的です。ただ、一つだけ子育て家庭としてのネックを挙げるなら、「1口あたりの投資金額が約14.8万円」と、ややまとまった資金が必要になる点です。一般的な個別株でよくあるミニ株（単元未満株）のように、毎月1万円ずつコツコツ積み立てるような買い方が少ししにくいため、家計の貯蓄ペースと相談しながら「数ヶ月に1回、1口ずつ買い足していく」という計画的なアプローチが必要になります。その点で評価は「○」としました。

C. 我が家のリスク許容度との整合性：評価 ○（まあ大丈夫）

現在は共働きで、毎月の生活費以外にある程度の投資余力があるため、総額133万円ほどの投資であれば、万が一一時的に投資口価格が下がったとしても生活が脅かされることはありません。ただ、J-REIT全体の宿命として「金利上昇局面での弱さ」があります。日銀が利上げを進めると、REITが不動産を買うための借入金利が上昇して利益が圧迫されたり、債券利回りの上昇によって相対的にREITの魅力が薄れて価格が下落したりすることがあります。実際、本銘柄も年初来高値の163,800円から年初来安値の141,300円まで、2万円以上の値幅で下落した局面がありました。一時的な含み損に対して「分配金さえしっかり受け取れれば問題ない」と割り切れる、我が家の今の中長期的な視点であれば許容できるリスクですが、少しハラハラする局面もあるかもしれないため「○」の評価です。

みずきの総合評価と、我が家の具体的な購入プラン

以上の分析を踏まえて、私のみずきとしての総合判断は「ラサールロジポートは、3年後の教育費増額を支えるための頼もしい『ディフェンシブなインフラ枠』として保有を前向きに検討したい銘柄」です。

株価自体の劇的な値上がり（キャピタルゲイン）は期待しにくいですが、約4.9%の分配金利回りを維持しながら、東京圏の超一等地にある物流施設から得られる家賃収入を分けてもらえるというのは、まるでお守りのような安心感があります。私たちが仕事で忙しく働いている間も、物流拠点は24時間、日本中の荷物を届けるために稼働し、我が家のために分配金を稼ぎ出し続けてくれるわけです。

具体的な購入プランとしては、金利動向を見極めながら一括で購入するのではなく、以下のように時間分散を図って買い進めるのが、我が家にとって最もストレスのない選択だと考えています。

• 1年目（娘が小学1年生の間）：まずは3口（約45万円分）を時期を分散して購入。年間で約2.1万円の分配金ベースを構築。
• 2年目（小学2年生の間）：さらに3口（約45万円分）を買い増し、累計6口に。年間分配金は約4.3万円へ。
• 3年目（小学3年生の間）：最後の3口（約45万円分）を追加し、目標の9口（累計約133万円）を達成。年間分配金は約6.5万円に。

このように段階を踏むことで、万が一金利上昇によって価格が下がったとしても、平均購入単価を下げながら（ドルコスト平均法のような感覚で）安全に保有口数を増やすことができます。そして、娘が晴れて小学4年生になる2029年4月には、毎月5,000円以上の分配金がしっかりと家計口座に振り込まれる体制が完成している、という計画です。

みずきブログならではの差別化：制度活用を絡めた税効率の最大化

ここが、家計管理と投資を組み合わせる「みずきブログ」で最もお伝えしたい大切なポイントです。J-REITに投資する際、**制度の活用方法によって手元に残る現金が劇的に変わる**という事実をご存知でしょうか。

まず、金融リテラシーの観点から非常に重要な知識として、J-REITは一般の国内個別株と異なり、確定申告をしても「配当控除」の適用対象外になります。通常の日本株であれば、課税口座（特定口座）で受け取った配当について総合課税を選択して確定申告をすることで、配当控除による税金の還付を受けられる場合がありますが、REITにはこれが使えません。つまり、課税口座で保有している限り、一律で約20.315%の税金が分配金から引かれ続けてしまうのです。

せっかく利回り4.89%の魅力的な分配金があっても、課税口座だと実質的な手取り利回りは「約3.9%」まで下がってしまいます。年間65,250円の分配金に対して、約13,200円もの税金が引かれてしまうのは、家計を預かる身としては非常にもったいないですよね。

そこで大活躍するのが、新NISAの「成長投資枠」です。新NISAであれば、分配金にかかる20.315%の税金が丸々非課税になります。つまり、4.89%の利回りをそのまま手元に残すことができるのです。我が家では、つみたて投資枠を使って「オール・カントリー（オルカン）」や「S&P500」といった世界株インデックスを長期の老後資金として毎月淡々と積み立てる一方で、成長投資枠の枠を使って、このような高配当なJ-REITや個別株を少しずつ買い足しています。

このように、「10年〜20年後の大きな資産形成」はインデックス投資（つみたて枠）に任せ、「3年後〜5年後の直近の教育費・習い事代のサポート」は、J-REITなどの分配金（成長投資枠）で手元の現金を増やすという、**「目的別の二階建て戦略」**をとることで、家計の現在と未来の両方を効率よく豊かにすることができるのです。

また、過去の制度であるジュニアNISAで保有している資産があるご家庭でも、非課税期間が終了した後の対応（継続管理勘定での非課税保有など）を適切に行うことで、教育費としてのパフォーマンスを最大化できますよね。制度を賢く組み合わせることこそ、私たち個人投資家が持てる最大の武器だと思います。

投資の弱点と、私の素直な迷い

ここまで良い部分をたくさん書いてきましたが、完璧な投資先なんてこの世に存在しません。ラサールロジポートを検討する中で、私が素直に迷い、懸念している点も共有させてください。

最大の懸念は、やはり「金利の上昇ペース」です。日本の金利がこれからどれくらいのスピードで上がっていくのか、専門家の間でも意見が分かれています。もし想定以上のペースで利上げが進んだ場合、J-REIT全体の価格はもう一段下落する可能性があります。今の投資口価格148,400円が底だと思って買ったら、さらに下がって13万円台になってしまった……というシナリオも十分に考えられます。

また、物価高がテナントの経営を圧迫し、倉庫の賃料交渉が難航するリスクや、物流業界の「2024年問題（トラックドライバー不足）」による物流業界全体の地盤沈下なども、心の片隅で警戒しておく必要があります。大型物流施設自体への需要は底堅いとはいえ、テナント企業の業績が大きく悪化すれば、空室率の上昇につながる可能性もゼロではありません。

「だったら、今は不動産（REIT）ではなく、米国の高配当ETFや、日本の大手高配当株を買った方が無難なのでは？」という迷いも、正直なところ私の中にあります。例えば、以前記事でも紹介したユナイテッド・アーバン投資法人のような、商業施設やホテルなども含む複合型の方が、変化に強いかもしれないな、と思ったりもします。

でも、そうやって完璧なタイミングや100点満点の銘柄を探し求めていると、結局いつまでも投資をスタートできず、3年後の目標の時期が来てしまいます。大切なのは、「リスクをゼロにすること」ではなく、「自分たちが許容できるリスクの範囲内で、納得のいく選択をすること」だと思っています。ラサールロジポートが持つ「東京圏の最先端物流施設」という現物の強さは、時代の変化があっても簡単には揺るがない価値があると信じて、少しずつ、慎重に歩みを進めていきたいなと感じています。

みなさんのご家庭では、数年後にやってくる教育費や暮らしの変化に、どのような方法で備えていますか？投資のスタイルも家計の状況も人それぞれですが、私のこの試行錯誤のプロセスが、同じように子育てと家計管理に向き合うパパ・ママたちの少しでも参考になれば、これ以上に嬉しいことはありません。一緒に無理のない範囲で、一歩ずつ進んでいきましょうね。