◎(3249)産業ファンド投資法人 : 2年後、5.25%非課税で月1万円の家計を支える

本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。

はじめに：我が家の人生設計、2年後の家計危機にどう備えるか？

こんにちは、みずきです。娘（年長）の小学校入学が近づき、家計の見直しを真剣に進めている今日この頃です。特に我が家では、次の2つの「家計の壁」が2年後に同時にやってくる可能性が高いんです。

1. 「小1の壁」：学童や習い事など、今までかからなかった費用が発生する。
2. 「育休の壁」：第二子を検討しているため、私が育休に入れば収入が一時的に減少する。

このダブルパンチを前に、私が今準備しているのが「安定高分配金による家計の防御壁」です。今日は、この防御壁のコア（核）となる可能性を秘めたJ-REIT、産業ファンド投資法人（3249）について、我が家の人生設計にどう組み込むかを具体的に考えてみました。

1. シナリオ設定：「月1万円」を安定配当で確保したい

我が家の現在地と2年後の家計課題

娘は現在5歳で、2年後には小学校に入学します。もし計画通りに第二子が来年あたり生まれると、娘の小学校入学と私の育休が重なることになります。育休手当はもちろんありますが、家計全体で見るとやはり収入は下がります。

そこで設定した目標は、この不安定な時期に家計を支えるための「月1万円の配当金（分配金）」です。

• 目標年間分配金： 120,000円
• 目的： 小学校入学後の娘の習い事代（月5,000円）と、不足する家計費の補填（月5,000円）
• 期限： 2年後（2028年春の育休開始/小1入学に間に合わせたい）

2. 目標分配金12万円を実現するための逆算計算

産業ファンド投資法人（3249）の直近のデータを見てみましょう。2026年1月16日時点での予想分配金利回りは5.25%です。この利回りを使って、年間12万円の分配金を得るのに必要な投資額を逆算します。

必要投資額 = 目標年間分配金 ÷ 予想分配金利回り

必要投資額 = 120,000円 ÷ 0.0525 ≈ 2,285,714円

一口あたりの価格が158,300円（2026/01/15終値）なので、約15口～16口程度の購入が必要になります。2年間で約230万円を投資するのは、今の貯蓄ペースを考えるとギリギリですが、ボーナスなどを活用すれば手が届く範囲です。この目標額を、できるだけ安定性の高い銘柄で賄いたいですよね。

3. 複数銘柄の比較紹介：なぜ産業ファンドを選ぶのか

J-REITは一般的に高利回りですが、投資対象の不動産セクターによって安定性や景気耐性が大きく異なります。目標である「育休中の安定」を重視し、高利回りJ-REITの中で（3249）産業ファンド投資法人をどう位置づけるかを考えました。

※利回りは過去記事のデータに基づく概算値であり、最新ではありません。

産業ファンド投資法人（3249）の詳細

産業ファンドは、その名の通り「産業用不動産」に特化しています。具体的な情報はこちらです。（2026年1月16日時点のデータ）

• 主なビジネス： 物流施設、工場、研究開発施設（R&D）などの取得・運用。
• 直近株価（1口）： 158,300円
• 予想分配金利回り： 5.25%
• 予想分配金（2026年1月期）： 8,310円（半期ごと）
• 配当方針： 賃貸収益の最大化と安定的な分配を目指す。J-REITは利益のほぼ全額を分配する方針が一般的です。

なぜ我が家が（3249）を評価するかというと、「景気耐性」です。オフィスや商業施設は、景気が悪化するとテナントが撤退したり賃料交渉が厳しくなったりすることがあります。一方で物流施設や工場は、一度契約すると非常に長期にわたることが多く、eコマースの成長などもあり需要が底堅いのが魅力です。

4. みずきの「人生設計マッチ度」評価

A. 分配金の持続性・安定性：◎（強く信頼できる）

J-REITの安定性は、主にテナントの質と契約期間に依存します。（3249）は賃貸契約が長期であることに加え、時価総額4,000億円超の大型リートであり、運営基盤がしっかりしています。私たちが目標とする「2年後の家計サポート」という短期～中期的な時間軸で考えると、分配金が突然大きく減るリスクは低いと見ています。

個別株の「配当性向」に当たる指標はJ-REITにはありませんが、本投資法人はテナントの分散もしっかり行なっており、特定のテナントに依存するリスクも少ないため、安定性は非常に高いと評価しています。

B. 人生設計との適合性：◎（ぴったり）

2年後の育休中の家計サポートを目標とした場合、5.25%という利回りは理想的です。特に、一口あたりの投資額が15万円台と比較的購入しやすい価格帯なのも、投資ペースを調整しやすい点で子育て世代向きです。

目標額（月1万円）を達成するために約230万円の投資が必要ですが、もしこの目標額を株式の成長株や低配当株で実現しようとすると、必要な投資額が倍以上になり、2年間の準備期間では間に合いません。短期的な目標に対して、高利回りで確実にキャッシュフローを生み出す（3249）はまさに「ぴったり」だと思います。

C. 我が家のリスク許容度との整合性：○（まあ大丈夫）

育休中は、もし含み損が出ても損切りする余裕が精神的にも家計的にもありません。そのため、株価が急落しないディフェンシブな資産をコアに置きたいと考えています。

ただし、J-REIT全体には金利上昇リスクがあります。現在（2026年）は、将来的な金利上昇観測が常に市場に影を落としています。金利が上がると、リートは借入金利負担が増えるだけでなく、他の金融商品との魅力度の比較で劣後し、価格が下がりやすいです。この点だけは常に注意が必要です。だからこそ、コア資産として組み込む際は、無理のない範囲（ポートフォリオの20%程度）に抑えたいですね。

5. みずきの総合評価と戦略：安定と税効率を両立させる

総合的に見ると、産業ファンド投資法人（3249）は我が家の「2年後の家計防御壁」の柱として採用する価値が非常に高いと判断しました。

我が家では、この目標額230万円のうち、約半分の120万円程度を（3249）に、残りの半分をセクターの違うセントラル・リート（3488）や、さらに安定性の高い積水ハウス・リート（3309）に分散する戦略を考えています。

特に、今回の目標は「月1万円の現金流の確保」ですから、多少の株価変動があっても分配金さえ安定していれば、私たちの人生設計は揺るぎません。産業ファンドの物流・産業特化という安定性が、この現金流の安定性を支えてくれると期待しています。

6. 制度活用との組み合わせ：ジュニアNISAで「ダブル非課税」

高分配金銘柄であるJ-REITは、ぜひ税制優遇制度と組み合わせたいところです。

J-REITの分配金は通常、個別株の配当金と異なり「配当控除」の対象外となることが多い（利益超過分配でない場合も、法人税の特性上、配当控除の対象外となることが多い）ため、通常、約20%の税金が引かれます。

しかし、この（3249）をジュニアNISAで娘名義で買えば、この20%の税金が完全に非課税になります。これは本当に強力なメリットです。

• 目標年間分配金12万円：
  • 通常口座の場合：約96,000円（税引き後）
  • ジュニアNISAの場合：120,000円（非課税）

年間24,000円、毎月2,000円分の税金が浮く計算です。この非課税メリットは、子どもの教育資金を準備する上で欠かせない武器になります。

娘名義でしっかり非課税で受け取り、その分配金は娘が小学校に入った時の習い事代や学童費として使う。これはまさに「子どものための投資が、今の家計をサポートする」という理想的な流れですよね。

7. 失敗・迷い・懸念も素直に述べる

もちろん、完璧な銘柄はありません。産業ファンド投資法人を検討する上での大きな懸念は、やはりJ-REIT全体に共通する「金利上昇リスク」です。

最近の市場を見ていると、アメリカの金融市場でのリスク報道も散見されます。例えば、2026年1月には、投資銀行のジェフリーズ・フィナンシャル・グループが証券法違反の可能性で調査されているという報道がありました。（NewMediaWire 2026/01/17）。もちろんこれは日本のリートとは関係ありませんが、このように金融市場全体の信用不安や金利動向が急変すると、資金調達を借入に頼るリートは株価が大きく下落することがあります。

もし2年後の育休開始時に株価が大きく下がっていたら、精神的なプレッシャーは避けられません。だからこそ、「この投資は2年後に売却するつもりはない。最低10年は持つ」という覚悟が必要です。

もし、金利上昇が本格化しそうなら、投資をいったん見送るか、投資額を減らして現金を厚く持つという選択肢も必要だと感じています。金利動向と、我が家の育休のタイミングをしっかり見計らって、柔軟に計画を進めていきたいと思います。