本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。
はじめに：2年後、ダブルの家計課題を乗り越えるためのJ-REIT
こんにちは、みずきです。娘が2026年4月に小学校に入学するのを目前にして、家計のシミュレーションを細かく見直しています。新NISAが始まった2024年から投資ペースを上げてきたけれど、いよいよ「攻め」から「守り」のフェーズに入らなくちゃいけない時期だと感じています。
特に私が注目しているのは、2年後にやってくる「ダブルの壁」。一つは娘の「小1の壁」で習い事や学童で支出が増えること。そしてもう一つは、今計画している第二子の育休突入です。収入が減る育休中でも、安定して家計を支えてくれるキャッシュフローが必須だと考えて、今回はオフィス・商業複合型J-REITのアクティビア・プロパティーズ投資法人 (3279) を深掘りしますね。
我が家の人生設計シナリオ：2年後に月1万円の配当が欲しい
具体的なシナリオを設定することで、どの銘柄にどれだけ資金を振り分けるべきかが見えてきます。
現状、つみたてNISAやiDeCoで長期の成長資産は積み上げていますが、短期～中期で使える「守りの現金流」が足りていません。特に2年後の家計課題は深刻です。
我が家が2年後に解決したい課題と、それに対応するための目標額は次の通りです。
| 項目 | 詳細と目標 |
|---|---|
| 我が家の現在地（2026年1月） | 娘（6歳、4月小学校入学）。第二子出産を2027年春に計画中。 |
| 2年後の家計課題（2028年） | 娘の習い事費・学童費の増加（小2）。第二子の育休による世帯収入減。 |
| その課題を解決するために必要な配当額 | 月10,000円（年間120,000円）を配当・分配金で賄いたい。 |
| 制度活用戦略 | 分配金非課税のメリットを最大限活かせるよう、ジュニアNISA口座（旧制度分）を活用する。 |
目標分配金を実現するための逆算計算
年間120,000円の安定的な分配金を得るには、一体どれくらいの投資が必要になるのでしょうか。
アクティビア・プロパティーズ投資法人 (3279) の現在の予想分配金利回りは4.33%です。この利回りを基準に必要な投資額を逆算します。
| 項目 | 計算 |
|---|---|
| 目標年間分配金 | 120,000円 |
| 予想分配金利回り (3279) | 4.33% |
| 必要投資元本 | 120,000円 ÷ 0.0433 ≒ 2,771,362円 |
約277万円。娘が小学校に入学するまでの準備期間と、夫婦の貯蓄ペースを考えると、この金額はジュニアNISA口座の枠と、私の特定口座（配当控除を活用）を組み合わせることで、十分に到達可能なラインだと評価しました。
アクティビア・プロパティーズ投資法人の概要と外部環境リスク
アクティビア (3279) は、オフィスビルと商業施設を主要な投資対象とする複合型J-REITです。都心一等地の物件が多いのが特徴ですね。
J-REITの魅力は、何と言っても配当性向が高く設定されていること。分配金利回りも4.33%と魅力的ですが、オフィスセクターを抱えるJ-REITは、構造的な変化に直面しているリスクも考慮しないといけません。
米国オフィスREITの現状に見る警告
今（2026年1月）、米国ではリモートワーク定着の影響でオフィス需要が厳しく、不動産セクター全体のリスクがニュースになっています。実は、直近のニュースでも、マサチューセッツを拠点とするREITがチャプター11（連邦破産法11条）を申請し、その後の融資交渉で難航しているという報道がありました。
Creditor Committee Blasts Office Properties’ $125M DIP Bid – Law360
これは米国の話ですが、このニュースが示唆するのは「オフィス不動産」が抱える構造的な脆弱性です。日本国内でも、都心物件は強いとはいえ、今後10年でオフィスの使い方が変われば、賃料低下や空室率上昇のリスクはゼロではありません。
だからこそ、アクティビアのように「オフィス」と「商業施設」という異なるセクターを組み合わせた複合型REITは、分散効果という点で評価できると考えています。
| アクティビア・プロパティーズ投資法人 (3279) 投資口データ | 詳細 |
|---|---|
| セクター | J-REIT（オフィス・商業施設複合） |
| 前日終値 (01/21) | 145,500円 |
| 最低投資金額 | 145,500円 |
| 分配金利回り | 4.33% |
| 予想分配金（2026/05） | 6,339.00円/口 |
| 直近の配当方針 | 不動産賃貸収入を安定的に分配する方針 |
複数REITの選択肢比較：安定性をどう確保するか
2年後に月1万円という目標は「守りの資金」なので、とにかく安定性が重要です。同じく年間12万円の分配金目標を達成するために、アクティビア以外にどのような選択肢があるか比較しました。
| 銘柄コード | セクター/特徴 | 利回り（予想） | 必要投資額（目安） | 安定性・リスク |
|---|---|---|---|---|
| 3279 (アクティビア) | オフィス/商業複合（都心） | 4.33% | 277万円 | 中〜高。都心一等地だが、オフィス需要変化は懸念。商業が補完。 |
| A社リート | 住宅特化型 | 3.8% | 316万円 | 高。景気変動に極めて強いが、利回りはやや低い。 |
| B社リート | 郊外商業施設特化型 | 4.8% | 250万円 | 中。利回りは高いが、ネット通販や人口移動で競争が激化するリスク。 |
我が家が求めているのは「利回りが高く、かつ景気の特定の波にのまれにくい分散性」です。
住宅特化型（A社）は安定性は抜群だけど、目標分配金のために約316万円も用意するのは、他の成長投資に回す資金を圧迫してしまいます。逆に、郊外商業特化型（B社）は利回りが高いものの、もし地方の景気後退やEコマースのさらなる浸透が進むと、一気に空室リスクが高まる可能性があります。
その点、アクティビアは、都心の「オフィス」と「商業」を複合させていることで、リスクをある程度分散できているのが強みだと判断しました。
みずきの「人生設計マッチ度」評価
このアクティビア・プロパティーズ投資法人 (3279) が、我が家の人生設計にどれくらいマッチするかを3つの視点で評価します。
A. 配当の持続性・成長性：安定性は高いが、成長性は期待しすぎない
J-REITは基本的に利益の大部分を分配するため、配当性向（分配金性向）は100%近くになります。持続性の評価軸は、いかに賃貸収入を安定させられるかにかかっています。
- 物件の質と立地: 都心一等地のオフィス・商業施設が中心であるため、物件自体の競争力は高いです。
- 懸念点: 世界的なオフィス需要の変化は長期的なリスク。ただし、商業施設を組み込むことで、このリスクを緩和できている点は評価できます。
評価：○（まあ大丈夫）
B. 人生設計との適合性：ジュニアNISAとの組み合わせで最適な選択肢
2年後の「小1の壁」と「育休」のダブルパンチを乗り切るための月1万円目標に対して、アクティビアの利回り（4.33%）は現実的な投資額（約277万円）で目標達成が可能です。
- 資金効率: 投資信託と比べると利回りが高いため、必要な時期に必要な現金流を確保しやすいです。
- タイミング: 2年後という中期目標に合致しており、急激な価格変動リスクを避けるJ-REITセクターである点も、「守り」の資金として適しています。
評価：◎（ぴったり）
※過去にも同じようにJ-REITで教育費を備えることを検討しました。例えば、医療・介護系の安定したリートも「守り」の選択肢として魅力的でしたね。→ (3308)日本ヘルスケア投資法人：5年後、中学受験・小1の壁月1万円を4.8%分配で備える
C. 我が家のリスク許容度との整合性：中核の守備固めとして配置
育休に入る予定があるため、キャピタルゲイン（値上がり益）を追うより、インカムゲイン（分配金）の安定性を最優先したい時期です。
- ポートフォリオ上の位置: 我が家のポートフォリオでは「コア（守備）」に位置づけ、市場が不安定な時期でも心の支えとなる現金流を確保する役割を担います。
- ボラティリティ（変動幅）: 一般的な個別株に比べ、REITは金利環境の影響を受けますが、個別企業の業績リスクからは切り離されているため、リスクは許容範囲内です。
評価：◎（安心して持てる）
みずきの総合評価と判断
アクティビア・プロパティーズ投資法人 (3279) は、我が家の「2年後のダブル家計課題（小1の壁＋育休）を月1万円の分配金で支える」という中期的な目標にとって、非常に現実的かつバランスの取れた選択肢だと判断します。
米国のオフィス市場の懸念はありますが、日本国内の都心一等地の商業施設やオフィスは、相対的に競争力が保たれていると考えられます。商業施設が組み合わされていることで、純粋なオフィスREITよりも安定性が高いのが魅力ですね。
購入戦略としては、目標額である約277万円を一気に投じるのではなく、今の貯蓄ペースに合わせて今後1年半かけて分割で購入していき、2027年後半の育休開始までに体制を整える方針です。
制度活用との組み合わせ：ジュニアNISAと配当非課税の最強タッグ
アクティビアの分配金投資で最も重要になるのが、税制優遇制度の活用です。
１．ジュニアNISA（旧制度）で非課税メリットを最大化
J-REITの分配金は、通常約20%が税金として引かれます。アクティビアの分配金利回り4.33%の場合、手取り利回りは約3.4%に下がってしまう計算です。
しかし、娘のジュニアNISA口座（旧制度）で購入すれば、分配金が非課税になります。利回り4.33%がそのまま手取りになるのは、家計にとって本当に大きな違いです！
非課税で年間12万円を得られれば、娘の習い事や学童費を丸々カバーできます。これは、他の個別株（配当金に税金がかかる）では実現しにくい、REIT＋ジュニアNISAならではの最強タッグだと思います。
２．つみたてNISA/iDeCoとの役割分担
我が家はつみたてNISAやiDeCoで、米国株インデックスなどのリスクを取った「成長・長期資産」を築いています。これらは老後資金や大学資金など、15年以上の超長期を見据えた投資です。
アクティビアのようなJ-REITは、その「成長」の部分ではなく、「現金流」や「守備」を担う役割です。これにより、長期資産は売却せずそのまま成長を待つことができ、短期の家計の支払いは高分配REITがサポートしてくれる、という明確な役割分担ができますね。
みずきの懸念と迷い：金利上昇と流動性の低さ
もちろん、完璧な投資はありません。アクティビアについても懸念点はあります。
最大の懸念は、やはり金利上昇リスクです。J-REITは不動産を借り入れで運用しているため、金利が上がると借り入れコストが増大し、分配金が圧迫されます。もし日本銀行が予想以上に早く利上げに踏み切った場合、リート市場全体が調整する可能性があります。
また、アクティビアは個別株に比べて出来高（流動性）が低いです。売買したい時にすぐに希望価格で取引できないリスクは、頭に入れておく必要があります。
ただ、我が家は「2年間で目標達成、その後は最低5年は保有し続ける」という前提なので、短期的な金利変動による価格のブレは、分配金利回りが入ってくることで精神的に耐えられるだろうと考えています。もし金利上昇で大きく下がることがあれば、それは「安定した分配金を安く買えるチャンス」と捉え直すつもりです。
この投資が、2年後の私と家族を助けてくれる「守りの土台」になってくれると信じて、計画的に購入を進めていきたいと思います！
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