◎(8986)大和証券リビング投資法人 : 4年後月1万円、安定分配で教育費の家計を支える

本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。

はじめに：子どもの成長に合わせて「家賃収入」を家計の守りに組み込む

こんにちは、みずきです。うちの娘は今年で6歳、ついにピカピカの小学1年生になりました！　入学準備はバタバタでしたが、これから始まる「小1の壁」、そして高学年になってから本格化する「教育費の増加」に、今からどう備えるか、夫婦で話し合っています。

教育費が増える時期って、どうしても家計に緊張感が走りますよね。特に変動の激しい個別株の配当に頼るのは不安なので、私はJ-REIT（不動産投資信託）のような、比較的安定した分配金を出す資産を「家計の守り」として組み込みたいと考えています。

今回は、特に不況に強いとされる「住居系」に特化した、大和証券リビング投資法人（8986）について、我が家の人生設計にどう役立つか、具体的に逆算して評価していきたいと思います。

我が家の人生設計：4年後、中学受験準備の費用に備える

我が家は、娘が小学校に入学した今（2026年）、教育費の使い方が大きく変わる過渡期にいます。当面の課題は以下の通りです。

我が家の現在地と家計課題

• 娘：6歳（小学1年生）。習い事（スイミング、英会話）が本格化。
• 家計状況：小1の壁により、学童代や長期休暇中の費用が増加。
• 次の大きな目標：娘が10歳になる4年後。本格的な学習塾通い、もしくは中学受験準備のための資金が必要になる可能性があること。
• その課題を解決するために必要な配当額：まずは、習い事や塾の初期費用に充てるため、年間12万円（月1万円）の安定したキャッシュフローを、配当（分配金）で作りたい。

目標分配額の逆算計算

この「4年後までに年間12万円」という目標を達成するために、大和証券リビング投資法人（8986）を検討します。今回は2026年1月23日時点のデータを使用しますね。

銘柄ありきではなく、目標から逆算するのが、みずき流の家計設計です。

約275万円を投資することで、4年後の教育費増加に備える体制が整います。この金額を、NISAやジュニアNISAの非課税メリットを活かして効率的に積み上げられるか、というのが判断の基準になります。

大和証券リビング投資法人（8986）の魅力と基本データ

大和証券リビング投資法人は、主にファミリー層をターゲットとした賃貸住宅（レジデンス）に特化しているJ-REITです。私はこの「住居系」に特化している点が、家計の守りとして非常に魅力的だと感じています。

なぜなら、オフィスビルや商業施設と違って、人が住むための家賃収入は景気に左右されにくいからです。不況になって企業の業績が悪化しても、すぐに引っ越したり、家賃を大幅に減らしたりすることは少ないですよね。この安定性が、家計の防御ラインを固める上でとても重要です。

大和証券リビング投資法人の基本情報（2026年1月23日時点）

分配金の安定性と増配トレンド

J-REITは、原則として利益の90%以上を投資家に分配するため、分配性向は非常に高い水準になります。大事なのは、その分配の元となる「収益」が安定しているかどうかです。

8986は住居系に絞り込んでいるため、コロナ禍のような大きな経済ショック時でも、他のREIT（特にホテルや商業施設系）と比べて分配金の落ち込みが軽微でした。これは、私たち子育て世代が求める「減配されにくい安定性」を満たしていると言えますね。

もちろん、将来的な賃料上昇や物件取得による分配金成長（増配）も期待したいところですが、まずは「今と同じ水準を維持してくれること」を最優先で評価しています。

複数銘柄の比較とセクター選択

目標年間分配金12万円を実現するために、約4%台の分配金利回りを持つJ-REITは他にもありますが、私はセクター選びが最も重要だと考えています。

今回は、家計の守備固めという役割から、安定性が高いとされる住居系REITと、他のセクターのREITを比較してみます。

やはり、教育費のように「絶対に減らせない出費」のための資金源は、景気に左右されにくい住居系が最適だと私は判断します。もちろん、成長投資枠として物流系やオフィス系を一部持つのはアリですが、今回の目標（4年後の月1万円の確保）に対しては、大和証券リビング（8986）のような住居系REITの安定性が一番マッチしていると思います。

みずきの「人生設計マッチ度」評価

それでは、我が家の人生設計の3つの軸に照らし合わせて、大和証券リビング投資法人（8986）を評価していきますね。

A. 分配の持続性・成長性：◎（強く信頼できる）

J-REITは配当性向が高いので、企業の財務状況やキャッシュフローの安定性がそのまま分配の持続性に直結します。8986は、生活必需インフラに近い「住居系」に特化しており、物件の稼働率も高水準で安定しています。金利上昇リスクはありますが、他のセクターに比べて賃料収入のボラティリティが小さいため、少なくとも10年単位で分配金水準を維持できる可能性は高いと評価しています。

B. 人生設計との適合性：◎（ぴったり）

目標の年間12万円（月1万円）を、利回り4.37%で約275万円の投資で実現可能です。この目標投資額は、我が家の貯蓄ペースから見て、4年以内に達成可能な現実的な数字です。また、J-REITは非課税制度との相性が抜群に良いので、目標時期が明確な教育資金準備に「ぴったり」だと評価できます。

C. 我が家のリスク許容度との整合性：○（まあ大丈夫）

REITは個別株ほど業績変動の心配はありませんが、金利上昇や不動産市況の悪化によって投資口価格が変動するリスクはあります。しかし、今回は「分配金」を家計の守りとして使うため、株価の短期的な変動は気にしすぎない方針です。資産の大部分をリスクの低いインデックス投資にしている我が家にとって、この程度の「キャッシュフロー重視のリスク」は許容範囲内だと考えています。

制度活用との組み合わせ戦略：J-REITはNISAの成長投資枠で！

みずきブログの最大のポイント、税制優遇制度の活用についてです。

J-REITの分配金は、一般的な個別株の配当金と異なり「配当控除」の対象外です。そのため、特定口座や一般口座で持つと、20.315%の税金がそのまま引かれてしまいます。これはもったいないですよね。

だからこそ、J-REITのような分配金（配当）が高く、かつ配当控除の恩恵がない銘柄こそ、NISAの成長投資枠やジュニアNISAで保有すべきだと考えます。

我が家の場合、娘はすでに6歳で、もし数年後に中学受験準備を始めるなら、12歳頃にはまとまった資金が必要になります。過去記事でも紹介したように、私は教育費の確保に◎(3292)イオンリート投資法人や◎(3308)日本ヘルスケア投資法人など、他のREITも検討してきました。

8986は、ジュニアNISAの非課税メリットを活かし、「教育費の現金流」を生む資産として育てていくのが最適だと考えています。分配金は課税されずにそのまま再投資に回せるか、または引き出し可能年齢になったら教育費の足しにできるため、複利効果も最大限期待できます。

みずきの総合評価＋判断：住居系REITで安定感を確保

大和証券リビング投資法人（8986）は、4年後の教育費増加という我が家の明確な家計課題に対し、高い安定性と利回り、そしてNISA制度との高い適合性を持っている点で、非常に魅力的な選択肢だと判断します。

私は、個別株ポートフォリオの中で、住居系REITを「守り」の要の一つとして、継続的に積み立てていく方針を決めました。約275万円の投資額は決して小さくありませんが、一括ではなく、毎月または四半期ごとに、娘のジュニアNISA口座（非課税期間終了後も課税なしで保有継続）の枠や、私の新NISAの成長投資枠を利用してコツコツと積み上げていく予定です。

失敗・迷い・懸念点：金利上昇と欧州市場のリスク

完璧な銘柄は存在しません。大和証券リビング投資法人についても懸念点はあります。

最大の懸念は、金利上昇リスクです。REITは借入によって不動産を運営しているため、金利が上昇すると支払利息が増え、分配金の原資が圧迫されます。日本銀行の政策次第では、今後の利回り環境が厳しくなる可能性があります。

また、海外の不動産市場の動向も無視できません。例えば、欧米市場で不動産投資の買い手が減少し、流動性が低下するような事態になれば、投資家のリスク回避姿勢が強まり、日本のREIT市場全体に影響が及ぶ可能性があります。

ヤフーファイナンスでも、ウォール街が欧州の買い手ストライキという新たなリスクに苦慮しているという記事が出ていましたね（Wall Street Grapples With New Risk: A European Buyers’ Strike）。これは直接日本の住居系REITに影響するわけではありませんが、グローバルな不動産市場全体の冷え込みは、資金調達環境や投資口価格に間接的な圧力をかけるかもしれません。

だからこそ、投資額を一度に集中させるのではなく、今後4年間かけて少しずつ分散投資していくことで、金利変動リスクを時間分散でヘッジしていくことが大切だと考えています。

短期の価格変動に一喜一憂せず、ひたすら4年後の年間12万円の「家計の守り」を目指して、淡々と積み立てていきたいと思います！