◎(3290)Oneリート投資法人 : 2026年小1の壁・月1万円を4.94%分配金で人生設計を支える

本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。

はじめに：小1の壁に備える高利回りJ-REIT「Oneリート投資法人(3290)」の評価

こんにちは、みずきです。早いもので、長女（2020年1月生まれ）が小学校に入学する2026年4月まで、あと少しとなりました。

娘の成長は嬉しいけれど、子育て中のママなら誰もがぶつかるのが「小1の壁」です。学童保育の費用や、小学校に入ってから本格化する習い事（我が家ではスイミングとプログラミングを検討中）の費用が、ジワジワと家計に重くのしかかってくる時期だと思います。

そこで今回は、高利回りで安定性が魅力のJ-REIT（ジェイ・リート）、Oneリート投資法人(3290)を、我が家の「小1の壁」対策として使えるかを検証していきます。J-REITの分配金は性質上、配当金とは少し違った、子育て世帯に嬉しい税制メリットもあるんですよ。

1. 我が家の人生設計シナリオ：2026年4月までに必要な「守りの分配金」

我が家の投資は、常に「人生設計ありき」の逆算思考です。具体的な目標と、それを達成するための手段として銘柄を選ぶようにしています。

我が家の現在地と家計課題

• 長女（6歳）: 2026年4月に小学校入学。
• 家計の目標: 小学校入学後の学童・習い事費用増加分を、資産からの収入（分配金）で補いたい。
• 予想される費用増加: 月々約1万円。

家計課題を解決するために必要な配当額

目標は「月々1万円」の分配金、つまり年間12万円です。この費用が自動的に入ってくることで、毎月のキャッシュフローが安定し、私も精神的なゆとりをもって子育てに集中できると考えています。

この年間12万円の分配金を生み出すために、Oneリート投資法人(3290)にいくら投資すればよいかを逆算してみましょう。

2. 目標分配金達成のための必要投資額逆算

Oneリート投資法人のデータ（2026年1月27日時点）を基に計算します。

現在の分配金利回りは4.94%です。予想分配金は4,425.00円/口（2026年2月期予想）と高い水準ですね。

約243万円をOneリートに投資することで、理論上、年間12万円の分配金が得られる計算になります。現在の投資口価格（約90,200円）で考えると、約26～27口の保有が必要になります。

「243万円」という数字は、我が家の貯蓄ペースから見ても、数年かけて準備する「守りの資金」としては現実的な金額だと思います。

3. Oneリート投資法人(3290)の分析とJ-REIT比較

Oneリート投資法人は、東京圏を中心としたオフィスビル、商業施設、ホテルなど複数の用途の不動産に投資する「総合型」のJ-REITです。多様な用途に分散しているため、特定のセクターの景気変動に左右されにくいのがメリットですね。

現在の主な指標（2026年1月27日時点）

J-REIT市場の動向と外部環境

J-REITは金利環境や不動産市況の影響を大きく受けますが、最近は金利上昇リスクが意識されつつも、価格が割安になっているとの見方もあります。

今回、参考にしたいニュースとして、J-REIT全体の流れについて言及している記事がありました。

title: 2026年のJ-REITはこう変わる、いま「仕込むべき」銘柄は…《楽待新聞》
url: https://finance.yahoo.co.jp/news/detail/86e78b7e82ce98c12f7b578cb8ee98490590f34e

このニュースでは、一部のJ-REITの投資口価格がNAV（純資産価値）に対して安すぎる水準にあることが指摘されています。これは、金利動向への懸念が強く反映されているものの、裏を返せば割安な水準で安定的な分配金を得るチャンスとも言えるかもしれません。

特にOneリートのような総合型は、賃貸需要が安定している都心のオフィスや商業施設を保有しているため、急激な分配金の下落リスクは比較的低いと考えられますが、金利上昇による借入コスト増加には注意が必要です。

目標達成のためのJ-REIT選択肢比較

同じ年間12万円の目標を達成するために、他の安定性の高いJ-REITも比較してみましょう。J-REITは配当性向の概念ではなく、基本的に収益の大部分を分配するため、利回り（分配金利回り）と資産構成の安定性を重視します。

Oneリートの4.94%という利回りは、イオンリートと並んで高水準です。住居特化型と比べると、オフィスや商業施設の景気変動を受けやすい分、利回りが高い傾向にありますね。

4. みずきの「人生設計マッチ度」評価

この3つの軸でOneリート投資法人を評価し、我が家にとって最適な選択肢かを判断します。

A. 分配金の持続性・成長性: ○（まあ大丈夫）

J-REITの場合、分配金の安定性は「テナントの安定性」と「物件の質の高さ」で決まります。

Oneリートは総合型であり、特に都心部のオフィスや商業施設が中心のため、高い稼働率が維持されやすいでしょう。ただし、リモートワークの普及やeコマースの発展など、オフィス・商業セクターには構造的な変化のリスクも存在します。住居特化型（大和リビングなど）と比較すると、成長性は期待できるものの、安定性はわずかに劣ると評価しました。

B. 人生設計との適合性（2026年4月）：◎（ぴったり）

目標とする「月1万円の小1の壁費用」を4.94%の利回りで達成するには、約243万円の投資で済みます。この金額は数年かけて準備可能であり、目標時期（2026年4月）までに間に合わせるプランが現実的です。

また、J-REITは年2回の分配が主流ですが、年間12万円の分配金があれば、習い事の季節ごとの大きな支払いにも対応しやすいです。まさに、短中期的な家計の現金を補完する役割としてぴったりですね。

C. 我が家のリスク許容度との整合性: ○（まあ大丈夫）

我が家はコア資産として全世界株式のインデックス投資を「つみたてNISA」と「iDeCo」で行っています。個別株やJ-REITは、生活資金をサポートする「インカムゲイン担当」として位置づけています。

J-REIT全体が金利上昇局面で値下がりリスクを抱えることは承知していますが、コア資産でリスク分散ができているため、インカムゲインを重視する守りの資産として保有するのは許容範囲だと判断します。ただし、ポートフォリオ全体の中で、J-REITの割合を過度に高くしないよう注意が必要です。

5. 税制優遇制度（NISA/非課税メリット）との組み合わせ

J-REITは、子育て世代の教育資金づくりにおいて非常に強力な制度上のメリットがあります。

非課税の恩恵が大きいJ-REIT

J-REITの分配金は、通常の個別株の配当金とは性質が異なり、配当控除の対象外となります。しかし、だからこそ新NISAやジュニアNISAでの「非課税メリット」が光ります。

• 通常（課税口座）の場合: 分配金に対して約20%の税金が源泉徴収される。
• 新NISA/ジュニアNISAの場合: 分配金が全額非課税となる。

特に、我が家が設定した「月1万円（年12万円）」という目標は、非課税で受け取れることの価値が非常に高いです。課税口座だと手取りは約96,000円になってしまいますが、NISAなら120,000円まるごと教育費に回せます。

娘はすでに6歳なのでジュニアNISAは使えませんが、新NISAの成長投資枠を活用して、非課税で分配金を受け取れるように設定するのは必須だと思います。

6. みずきの総合評価＋判断

Oneリート投資法人(3290)は、我が家の「小1の壁」対策、すなわち年間12万円の家計サポートを実現するための候補として、非常に優秀な選択肢だと評価します。

高い分配金利回り（4.94%）と、多様なアセットに投資している総合型であることから、特定の不動産市況の悪化に強いディフェンス力も期待できます。

ただし、私が懸念している点も正直に述べておきたいと思います。

それは、金利上昇局面におけるJ-REIT全体への影響です。もし日本銀行が本格的に金利を引き上げた場合、借入金が多いJ-REITは財務コストが増加し、分配金に影響が出る可能性があります。また、投資口価格自体も下落する可能性が高いです。

そのため、Oneリートに全額を投じるのではなく、ポートフォリオの一部として組み込み、ディフェンシブな住居特化型（例：大和リビングリート）や、スポンサー基盤が強い商業施設特化型（例：イオンリート）と分散して保有するのが、子育て世帯の「守りの投資」としては理想的だと考えています。

結論として、我が家はOneリート投資法人を新NISAの成長投資枠で購入し、目標額である243万円の投資を目指して、今後数年かけて資金を積み立てていく計画を立てたいと思います。

制度を賢く使って、長期で安定した家計基盤を作っていきましょうね！