はじめに：子どもの小学校入学に合わせて「不動産」の分配金を検討する
みずきです。いつもブログを見てくださってありがとうございます！
うちの長女（2020年1月生まれ）が小学校に入学するのは2026年4月。いよいよ「小1の壁」が近づいてきています。私も夫もフルタイム勤務なので、学童の費用や、学童後の習い事の費用など、家計の支出増は避けられませんよね。
そこで今回は、その増える支出を「家計の防衛ライン」として配当金（J-REITの場合は分配金）で賄うための具体的な逆算計画を立ててみました。ターゲットは、利回り5%超えのグローバル・ワン不動産投資法人（3227）です。
REITは企業ではなく投資口ですから、安定性や成長性の判断軸が通常の個別株とは少し違います。非課税メリットを最大限活かせるのか？という点も踏まえて、我が家の人生設計に合うか見ていきましょう！
本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。
1. シナリオ設定：「小1の壁」に備え、年間12万円の家計サポートを目指す
我が家の現在の最大の家計課題は、約1年3ヶ月後の長女の小学校入学に伴う「小1の壁」の費用です。
今は幼稚園の預かり保育を利用していますが、小学校入学後は学童保育が必須になります。さらに、学童だけでは時間が余りがちなので、体力をつけるための習い事や、英語教育のためのオンライン学習なども検討中です。
これらをトータルで見積もると、現在の家計から月々約10,000円（年間120,000円）の追加支出が発生しそうです。
この増額分を、私が投資から得る分配金で全額カバーするのが目標です。配当金や分配金を生活費に組み込むことで、手取り収入が変わらなくても、心理的な余裕と家計の自由度が一気に高まると思っています。
我が家の人生設計目標（2026年4月スタート）
| 課題 | 目標時期 | 必要な家計サポート（年間） |
|---|---|---|
| 小1の壁対策（学童・習い事代） | 2026年4月〜 | 120,000円 |
2. 目標分配額の逆算計算：約240万円の投資が必要
目標年間分配額が120,000円（税引前）だと設定できました。
今回検討するグローバル・ワン不動産投資法人（以下、GOP）の予想分配金利回りは5.02%です。J-REITとしてはかなり高水準ですよね。
この利回りを使って、目標額を達成するために必要な投資額を逆算してみます。
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 目標年間分配金（税引前） | 120,000円 |
| GOPの予想分配金利回り | 5.02% |
| 必要投資額（概算） | 120,000円 ÷ 0.0502 ≒ 2,390,438円 |
GOPの現在の投資口価格が約136,500円（執筆時点）ですから、約17口（約232万円）を保有できれば、目標の年間12万円の分配金を達成できる計算になります。
約240万円という金額は、すぐにポンと出せる金額ではないですが、NISA枠を活用しながら、今後1年半で積み立てていく目標としては現実的だと感じています。
3. グローバル・ワン不動産投資法人（GOP）の評価と他の選択肢
GOPは、三菱UFJ信託銀行グループがスポンサーを務める、主にオフィスビルと商業施設に投資しているJ-REITです。予想分配金利回り5.02%は魅力的ですが、ポートフォリオの中身をしっかり見る必要があります。
グローバル・ワン不動産投資法人（3227）の基本情報
| 項目 | データ（執筆時点） | みずきの注目ポイント |
|---|---|---|
| 株価（投資口価格） | 136,500円 | 最低投資金額は約13.6万円。REITとしては平均的。 |
| 分配金利回り | 5.02% | 高水準。目標達成に必要な投資額が抑えられる。 |
| 予想分配金（2026/03期） | 6,785円 | 安定的な分配維持を期待。 |
| 主な用途 | オフィス、商業施設 | 景気変動や働き方の変化に影響を受けやすいセクター。 |
GOPは、オフィスビルや商業施設への投資が中心ですよね。オフィスビルは景気が悪化したり、リモートワークが普及したりすると空室率が上がりやすく、分配金が変動するリスクがあります。商業施設も消費動向に左右されます。
これが、物流施設（例えば、GLP投資法人など）やヘルスケア施設（例えば、日本ヘルスケア投資法人など）と比べた場合の、GOPの特性だと思います。物流やヘルスケアは、景気に左右されにくい安定的な需要（Eコマース、高齢化）に支えられていますから。
利回りの高さを取るか、安定性の高さを取るか、このトレードオフを我が家のリスク許容度と照らし合わせる必要があります。
外部情報との比較：世界のREIT市場と流動性
REIT市場は、個別株と同じく流動性や外部環境の影響を受けます。
例えば、海外のニュースを見てみると、アメリカのApollo Global Management傘下のREITが、なんと90億ドルもの大規模なローンポートフォリオを関連会社に売却したという事例がありました（出典：Law360, 3 Firms Advise Apollo REIT’s $9B Portfolio Sale To Insurer）。
これは米国での話ですが、大規模な機関投資家がREITのポートフォリオを入れ替えたり、場合によっては売却したりする動きは、J-REIT市場にも間接的に影響を与えます。私たち個人投資家が個別株を選ぶのと同じように、J-REITも「どの物件を持っていて、いつ売買するのか」という運用会社の方針が非常に重要になる、というわけですね。
GOPの安定性を評価するには、単に今の利回りだけでなく、不況時に強いテナント構成か、物件の立地はどうか、という地道なチェックが必要だと感じます。
4. みずきの「人生設計マッチ度」評価
グローバル・ワン不動産投資法人を、我が家の人生設計の目標（2026年4月からの月1万円の家計サポート）に照らして3つの軸で評価します。
A. 分配金の持続性・成長性：△（やや懸念あり）
J-REITは基本的に収益の大部分を分配に回すため、分配金性向という概念は個別株ほど重要ではありません。しかし、分配金の源泉となる賃貸収益の安定性が命です。GOPの投資対象であるオフィスや商業施設は、景気敏感性が高いセクターです。
特にオフィスは、将来的に賃料が下がったり空室率が上がったりするリスクがあります。高利回り（5.02%）は魅力的ですが、これは裏を返せば、市場がこのセクターのリスクを織り込んでいるとも言えます。目標達成に必要な約240万円を投じるには、景気後退時にも分配金が減らないかという懸念が残ります。
B. 人生設計との適合性：○（悪くない）
目標とする年間12万円の分配金に対して、GOPなら約240万円の投資で達成できるため、効率は非常に良いです。目標達成時期の2026年4月までに、この金額を準備する計画は立てられます。
また、REITの分配金は配当控除の対象外ですが、J-REITは非課税の恩恵が非常に大きいです。我が家の場合は、ジュニアNISAをフル活用できる時期は過ぎましたが、子ども名義でREITを保有すると、将来的に分配金が非課税になるメリットは大きいです。親名義の特定口座で運用しても、税引前利回り5.02%は十分なインパクトがあります。
C. 我が家のリスク許容度との整合性：△（やや緊張感ある）
2026年は小1の壁で出費が増える時期であり、家計を支える「守りの資金」として分配金が必要です。GOPは高利回りである分、分配金の安定性が、物流や住居系REITに比べて劣る可能性があります。
もし、この分配金が生活費の「コア」になるなら、もう少し利回りを落としてでも安定性の高い物流系REITを選ぶべきかもしれません。GOPは、ポートフォリオ全体の「サテライト（高利回り追求）」として組み込むのが、今の我が家のリスク許容度には合っているかな、と感じています。
5. みずきの総合評価と判断：ポートフォリオのアクセントに
グローバル・ワン不動産投資法人（3227）は、現在の高利回り（5.02%）を維持できれば、2026年の「小1の壁」の費用を効率的にカバーしてくれる非常に優秀な候補です。
しかし、オフィス・商業施設主体という景気敏感性から、分配金が減額されるリスクは頭に入れておくべきでしょう。
【みずきの判断】
我が家は、この目標年間12万円の分配金を、複数のJ-REITや高配当株に分散して得たいと考えています。その中で、GOPは、高利回りのアクセント（サテライト）枠として組み込むのが最適だと判断しました。
例えば、目標の12万円のうち、安定性が高い物流系やヘルスケア系REITで7万円を稼ぎ、残りの5万円分をGOPのような高利回りREITで補完する、という戦略です。
この場合、GOPに必要な投資額は約100万円程度に抑えられ、リスクを分散しながら高い利回りを取りに行くことができます。
6. 制度活用との組み合わせ：J-REITの非課税メリットを最大限に
J-REITの分配金は、法人税が課税された後の利益から出されるため、配当金とは異なり「配当控除」の対象外です。
しかし、J-REITは税制優遇制度と非常に相性が良いです。
つみたてNISA・iDeCoとの関係
つみたてNISAやiDeCoでは、主に全世界株やS&P500といったインデックスファンドを積み立てており、これは「成長」と「広範な分散」を担うコア資産です。
一方、GOPのような個別REITは「家計の現金流を増やす」という役割を担う「配当金ポートフォリオ」の一部です。コア資産が世界経済の成長に乗る一方で、個別株・REITが日本の不動産という固有のリスクを取り、高い現金流を生み出すことで、資産全体のバランスを取ることができます。
ジュニアNISA・新NISAでの活用
J-REITは分配金に約20%の税金がかかりますが、NISA口座で保有すれば、この税金が非課税になります。これは非常に大きなメリットです。
特に子ども名義のジュニアNISAで保有すれば、非課税で受け取った分配金を、子どもの教育費として再投資または現金でプールできます。我が家はすでにジュニアNISAの新規投資は終了しましたが、もしこれから始める方がいたら、REITは最優先でジュニアNISA枠に入れるべきだと強く思います。
7. 失敗・迷い・懸念も素直に述べる
GOPを検討するにあたって、一番悩むのは、やはり分配金の「持続性」です。
2026年に小1の壁が来て、さあ分配金で家計を支えるぞ！となった時に、もし景気後退でGOPが減分配を発表したら、その月の家計サポート計画は狂ってしまいますよね。
個別株の場合、一時的な減益でも配当性向を上げて配当を維持する「守りの配当」戦略をとる企業もありますが、REITの場合は収益がそのまま分配金に直結するため、ごまかしがききません。
だからこそ、GOPに全額を投じるのではなく、分配金が少々低くても、賃貸契約が長期で安定している物流系やインフラ系REITも混ぜて「コア」を固めつつ、GOPを「利回り強化」の役割として持つのが、子育て中の私たちには現実的だと思います。
投資は「絶対」がないからこそ、いろんな銘柄を比較して、自分の人生設計に合った最適な組み合わせを探すのが楽しいですよね。
一緒に頑張りましょう！
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