本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。
はじめに：7年後の「ダブル教育費の壁」を乗り越える逆算投資
こんにちは、みずきです。早いもので2026年ですね。娘は5歳、年長さんになり、そろそろ小学校入学を意識する時期になりました。そして、我が家は第二子を検討中で、もし計画通りにいけば、約1年後には家族が増えることになります。
子育て中の投資家にとって、一番重要なのは「いつ、いくら必要になるか」のタイムラインです。私の場合、今一番意識しているのは、ずばり
「7年後のダブル教育費の壁」です。
7年後（2033年）を考えると、上の娘は12歳。中学進学のタイミングで、習い事や塾代が本格化します。下の子は6歳。小学校に入学し、学童や習い事の費用がかさみます。この時期の家計は、支出が急激に膨らむことが確定しています。
1. シナリオ設定：7年後に月1.5万円のキャッシュフローを
我が家の目標は、この7年後の家計の負担を和らげるために、毎月安定した配当収入を確保することです。
- 我が家の現在地：娘5歳（年長）、第二子検討中。現預金とNISA枠での投資信託積み立ては順調。
- 7年後の家計課題：上の子の中学費用（私立なら授業料、公立なら塾代・部活費用）と下の子の小学校費・学童費が同時期に発生する。
- その課題を解決するために必要な配当額：月15,000円（年間180,000円）。これは、主に上の子の習い事や下の子の学童費用に充てて、家計の現金をなるべく手を付けずに済ませるためです。
2. 目標配当額の逆算計算（東海道リートの場合）
年間18万円の配当収入を得るために、東海道リート投資法人（2989）にどれくらいの投資が必要か計算してみます。
現在（2026年1月16日時点）の東海道リートの分配金利回りは5.48%です。J-REITは年2回の分配が一般的ですが、毎月のキャッシュフローに換算して考えますね。
計算式：必要投資額 = 目標年間配当額 ÷ 分配金利回り
$$ 180,000円 \div 5.48\% \fallingdotseq 3,284,671円 $$
つまり、約328.5万円を東海道リートに投資できれば、7年後には年間18万円の安定的な分配金が得られる計算になります。
株価は一口119,400円なので、3,284,671円あれば、約27口（27口 × 119,400円 = 3,223,800円）を購入できることになります。予想分配金（2026年1月予想）は6,541円/口なので、27口で年間約35.3万円の分配金が得られる見込みですね。
あれ？計算が合わないわね。利回りが5.48%で計算すると、年間約18万円になるはずですが、予想分配金と利回りが多少ずれています。これは株価が変動した影響もあるので、ここはシンプルに「利回り5.48%で330万円弱」が必要だと捉えるのが現実的だと思います。
我が家の場合、7年かけて330万円を積立投資するとなると、年間約47万円、月々約4万円を投資に回せば達成できる計算です。つみたてNISAとiDeCoとは別に、成長投資枠やジュニアNISAでリートを組み込む計画を立てています。
3. 複数銘柄の比較紹介：安定分配金が欲しいママの選択肢
分配金（配当金）を重視する投資家にとって、J-REITは非常に魅力的な選択肢です。特に東海道リート（2989）は地域分散と用途分散をバランス良く行っている点が特徴です。
| 銘柄 | 企業/投資法人名 | 主な用途・特徴 | 分配金利回り (2026/01) | 最低投資金額 (約) |
| :— | :— | :— | :— | :— |
| **A (2989)** | **東海道リート投資法人** | 商業施設、物流施設など多用途。東海・北陸・関東の分散投資。 | **5.48%** | 119,400円 |
| B (3309) | 積水ハウス・リート | 住宅・ホテル。住宅が主体で景気変動に強いが、利回りはやや控えめ。 | 5.25%前後 | 170,000円 |
| C (3488) | セントラル総合開発 | オフィス、商業、レジデンス。広範な分散型。LTV（借入比率）が低い傾向。 | 5.40%前後 | 148,000円 |
東海道リートは、その名の通り、東海地方をメインに、関東や北陸地方にも投資しています。これは特定の都市（東京一極集中）に依存しない「地域分散」を重視しているということ。
過去のコロナ禍や不況を振り返ると、オフィス系やホテル系は大きな影響を受けましたが、地域に根差した商業施設や、EC需要が伸びている「物流施設」を組み入れている東海道リートは、比較的分配金の安定性が高い傾向にあります。我が家の7年後の教育費を支える「インフラ」として、非常に頼もしい存在だと思います。
東海道リート投資法人（2989）の詳細分析
企業の簡単な紹介と配当方針
東海道リートは、特定の主要都市に集中せず、三大都市圏の中でも特に東海エリアを中心とした中規模都市に幅広く投資する珍しいJ-REITです。物流施設や商業施設がポートフォリオの核であり、地域経済の安定を背景に安定的な収益を目指しています。
- 直近株価：119,400円（2026/01/16終値付近）
- 分配金利回り：5.48%
- 予想分配金：6,541円/口（2026年1月期）
- **配当方針：** J-REITは原則として利益の大部分を分配金として支払うため、安定的な賃貸収益があれば、高い分配水準が保たれます。東海道リートも、継続的な収益維持を最優先としています。
配当の推移と景気耐性
過去3年の分配金推移を見ると、多少の変動はありますが、コロナ禍以降、予想分配金をしっかり維持・回復する傾向が見られます。特に物流施設セクターは、eコマースの成長により賃料の安定性が高まっており、これがリート全体の防御力になっています。
リートを選ぶ際、私は積水ハウス・リート（3309）のような住宅特化型や、セントラル・リート（3488）のような都心複合型と比べて、「用途の分散度」をチェックします。東海道リートは商業・物流という景気の影響を受けやすいセクターを含みますが、地理的分散がリスクを相殺していると評価しています。
4. みずきの「人生設計マッチ度」評価
我が家の「7年後のダブル教育費月1.5万円確保」という目標に対し、東海道リートはどれくらい適合しているでしょうか。
A. 配当の持続性・成長性：◎（強く信頼できる）
J-REITの場合、「増配」ではなく「分配金の安定」が最大のポイントです。東海道リートが採用している「地域分散」は、日本の特定の地域経済が冷え込んだ際のリスクヘッジになりますし、主力のアセット（商業・物流）は、今後7年間で急激に需要が落ちる可能性は低いと見ています。
リートにとって重要な指標の一つであるLTV（借入比率）も、概ね安定的な水準で推移しており、財務面での無理もなさそうです。金利上昇局面では警戒が必要ですが、景気後退時でも賃貸稼働率を維持できる体力があるため、教育費の安定的なインフラとして信頼しています。
B. 人生設計との適合性：◎（ぴったり）
目標の月1.5万円の配当を、利回り5.48%で達成するには、約330万円の投資が必要です。この金額は、私たちが7年間で積み立て可能な範囲内です。
何より、この投資で得られる分配金は、7年後に教育費が急増するタイミングで、確実に「現金」として我が家の家計に流れ込んでくる。これが個別株の高配当投資の醍醐味ですよね。
投資期間が7年と比較的長期であるため、少々の株価変動があっても、分配金をもらい続けられるリートは、子育て家計のメンタル面での安定剤にもなってくれます。
C. 我が家のリスク許容度との整合性：○（まあ大丈夫）
J-REITは一般的に株式よりも価格変動リスクは低いですが、最大の懸念は「金利上昇」と「地震リスク」です。
もし7年後に金利が大幅に上昇している場合、リートの分配金利回りも追随して上昇圧力がかかり、結果的に投資口価格が下落する可能性があります。しかし、私たちは長期保有（少なくとも10年以上）を前提としていますので、一時的な価格下落を気にしすぎる必要はないと判断しています。
ポートフォリオ全体のリスク許容度としては、東海道リートを「安定高配当枠」のコア資産の一部として組み込み、全体の約15%程度に留める計画です。これにより、他の成長株や投資信託とのバランスを取ることで、リスクを許容できる範囲に収めることができると考えています。
5. みずきの総合評価＋判断：地域分散の安定感を教育費の土台に
東海道リート投資法人は、我が家の「7年後のダブル教育費対策」というシナリオに、非常にフィットすると評価しています。
特に私が魅力的だと思うのは、やはり「地域・用途の分散性」です。東京や大阪などの大都市圏に偏重せず、中規模都市の安定した需要を取り込む戦略は、特定の経済ショックに対する耐性を高めてくれます。7年という長期的な目標に対しては、安定性こそが正義だと思うからです。
もし、目標達成のために330万円を一括投資するのが難しい場合は、東海道リートに全てを集中させるのではなく、より景気に左右されにくい住宅特化型のリート（例：積水ハウス・リートなど）や、財務が盤石な分散型リート（セントラル・リートなど）を組み合わせるのが理想的です。
個人的な結論としては、目標額330万円の50%（約165万円）を東海道リートに割り当て、残りを他の安定系J-REITやディフェンシブな日本高配当株に分散させる戦略で進めていきたいと考えています。
6. 制度活用との組み合わせ：ジュニアNISAで非課税メリットを最大化
高配当・高分配の個別株やリートに投資する際に、絶対に外せないのが税制優遇制度の活用です。
我が家が7年後の教育費を目標にしているため、「ジュニアNISA」の活用はマストだと考えています。（※現在は2026年なので、旧ジュニアNISAはすでに終了していますが、新NISAの制度を活用した子どもの資産形成を前提とします。）
もし、新NISAの成長投資枠で東海道リートを購入し、分配金を受け取ると、通常は20.315%の税金が引かれてしまいます。年間18万円の分配金であれば、約3.6万円が税金として引かれてしまうわけです。
しかし、もし娘の名義でジュニアNISA口座（旧制度）を活用できていたか、または新NISAの成長投資枠（親の名義でも非課税）でこの銘柄を保有できれば、この3.6万円は丸々手元に残ります。
年3.6万円が7年間非課税になる、というのは、子どもの習い事数ヶ月分に相当しますよね。この制度を活用して、東海道リートのような安定的な分配金を生む資産を、非課税で育成することが、子育て世代の資産形成の最強の武器だと私は思っています。
7. 失敗・迷い・懸念も素直に述べる
東海道リートは安定していますが、もちろん懸念点もあります。
一つは前述した金利上昇リスクです。J-REITは金融機関からの借入で不動産を購入・運用しているため、金利が上昇すると利払い費用が増え、分配金が圧迫される可能性があります。もちろん、リート側も長期固定金利で借り入れをしたり、財務を健全化したりと対策をしていますが、これはJ-REIT全般の宿命です。
また、東海道を中心とした地域分散型であるため、もし東海地方で大きな自然災害が発生した場合、ポートフォリオ全体に大きな影響が出るリスクもゼロではありません。幸い、J-REITは保険に加入していますが、それでも一時的な稼働率の低下や修繕費用で分配金が減る可能性はあります。
完璧な銘柄はないからこそ、「もし分配金が一時的に減ったら、その時期の家計は大丈夫か？」というシミュレーションを夫と定期的に行うようにしています。7年後に向けて、東海道リートは安定的なキャッシュフローの柱として、冷静に投資を続けていきたいですね。
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