◎(3292)イオンリート投資法人 : 5年後、教育費月1万円を4.96%分配金で家計の守備固め

本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。

はじめに：5年後の教育費増加に備える「商業施設特化型REIT」の安定感

こんにちは、みずきです。最近、娘（2020年生まれ、今年小学校入学）が急に「ピアノを習いたい！」と言い出しました。今まで、児童館や学童の費用についてばかり考えていましたが、習い事や中学受験の塾費用など、教育費の波はこれからどんどん大きくなるんだなと実感しています。

特に、私たちが教育費を本腰入れて考えるべき時期は、「娘が小学校高学年になり、本格的な習い事や塾代がかかる5年後」だと考えています。その家計の大きな波に備えるために、今回は安定したインカムゲイン（分配金）が期待できるJ-REIT、イオンリート投資法人（3292）を検討してみます。

J-REITは、配当金（分配金）の税制上の仕組みが一般の株式と少し違っていて、我が家の「制度フル活用戦略」との相性がいいかどうかもチェックしたいポイントですね。

我が家の人生設計シナリオ：5年後に教育費の月1万円を埋める

まず、なぜ今イオンリートに注目するのか、我が家の人生設計シナリオを共有させてください。投資は目標が明確でないと、ただのギャンブルになってしまいますからね。

我が家の現在地と直近の課題（2026年）

• 娘（6歳）が小学校に入学し、「小1の壁」で時間の制約が増える時期です。
• 夫と私はフルタイム共働きを継続していますが、教育費負担はまだ予備的なものです。
• 第二子を検討中で、もし授かった場合、数年後に私自身が再び育休に入る可能性があります。

5年後の家計課題（2031年頃）

娘は小学校5年生になります。おそらく、この頃から受験対策や本格的なスポーツ・芸術系の習い事に費用がかかり始めると予想しています。月々の家計に「教育費の波」が強く押し寄せる時期です。

• 習い事、塾代、学童延長などにより、最低でも月1万円の追加負担が発生すると見込んでいます。
• この負担を、給与からではなく、資産からのインカム（配当・分配金）で賄いたいと考えています。

その課題を解決するために必要な年間配当額

目標は、5年後に月1万円、つまり年間12万円のキャッシュフローを配当金（または分配金）で得ることです。

目標分配金を実現するための逆算計算

年間12万円の分配金を得るために、イオンリート投資法人にいくら投資する必要があるか逆算します。

イオンリート投資法人（3292）の現在の分配金利回りは4.96%です（2026年1月現在）。

結論として、約242万円を投じることで、目標の年間12万円（月1万円）の分配金を得られる見込みです。これは、私たちが5年後に家計を安定させるための具体的なベンチマークになりますね。

複数銘柄の比較紹介：イオンリートの安定性はピカイチ

J-REITは、オフィス、商業施設、物流施設、住宅、ヘルスケアなど、保有する不動産のタイプによって景気変動への耐性が大きく異なります。目標である「5年後の教育費カバー」は、安定性が最優先です。

安定性を重視しつつ、商業施設特化型のイオンリート（3292）と、他の種類のJ-REITを比較してみます。過去に検討した銘柄も併せて比較することで、ポートフォリオ内での役割を明確にしたいです。

比較候補銘柄と基本情報（2026年1月現在想定）

イオンリート投資法人（3292）の評価ポイント

イオンリートは、その名の通りイオングループの商業施設を中心に投資しています。特徴としては次の点が挙げられます。

• テナントの安定性： 賃料の約8割がイオングループからの収入です。イオングループは生活必需品を扱うため、景気変動に強く、テナントの撤退リスクが非常に低いです。この点は、長期で安定した分配金が必要な私たちにとって、最大の魅力です。
• 立地の安定性： 投資物件は郊外の大型ショッピングセンターが中心。これは、地域住民の生活インフラとして機能しているため、コロナ禍のような危機的状況下でも比較的賃料収入が安定しやすい傾向があります。
• 最低投資金額： 約13.7万円（1口）。他のJ-REITに比べて比較的少額から投資できるため、ジュニアNISAでの活用や、投資時期を分散させやすい点がメリットです。

過去にはフロンティア不動産投資法人（8964）や日本ヘルスケア投資法人（3308）も検討しましたね。フロンティアも安定したスポンサーですが、投資口価格が高めです。ヘルスケア系は景気耐性が最高ですが、物件の特殊性（運営リスク）を考えると、イオンリートの「生活密着型」の安定性も捨てがたいです。

みずきの「人生設計マッチ度」評価

私たちの人生設計（5年後の月1万円の教育費）に、イオンリート投資法人はどれくらいマッチしているか、3つの軸で評価します。

A. 分配金の持続性・成長性：◎（強く信頼できる）

J-REITは一般企業のように「配当性向」という概念で測るわけではありませんが、分配金を継続的に出すための安定性は非常に重要です。

• イオングループのバック： イオンという巨大なスポンサーがついているため、外部環境が大きく変化しても物件の入れ替えや資金調達でサポートを受けられる可能性が高いです。
• 商業施設の役割： 保有する商業施設は地域に根付いたインフラであり、賃料収入が急激に落ち込むリスクは低いです。
• 成長性： 分配金の急激な成長は期待できませんが、物件の安定運用による着実な分配金維持が期待できるため、教育費の「守り」の役割として最適だと考えます。

B. 人生設計との適合性：◎（ぴったり）

5年後の教育費月1万円という目標に対して、投資額約242万円は現実的に貯蓄可能です。また、J-REITの分配金支払いは年2回（1月と7月）。これは、学期末の費用や夏の特別講習費など、教育費の大きな出費の時期と合わせやすく、家計のキャッシュフロー管理に役立ちます。

「この投資をすることで、娘のピアノ代が自動的に賄える」という目的が明確なので、投資を続けるモチベーションにもなります。

C. 我が家のリスク許容度との整合性：○（まあ大丈夫）

J-REIT全般のリスクとして、金利上昇による影響は無視できません。2026年現在、世界的な金利動向はREITの価格に影響を与えやすいです。

しかし、イオンリートは商業施設特化であり、物件の安定性が高いこと、そして私たちが必要としているのが「5年後の固定収入」であることを考えると、多少の値動きがあっても長期保有する前提で割り切れる範囲のリスクだと思います。ポートフォリオ全体で考えると、景気に左右されやすい一般株式（例えば製造業やITセクター）の変動を、J-REITの安定分配金で相殺する役割として非常に優れています。

制度活用との組み合わせ：ジュニアNISAは使えないが、税効率を考える

みずきブログの最大の特徴は「制度活用」です。J-REITの分配金は、通常の日本株式の配当金と同じく、20.315%の源泉徴収がされます。

1. NISA制度（新NISA）での活用

J-REITは個別株と同じく成長投資枠で購入可能です。目標達成のために必要な242万円のうち、成長投資枠の年間上限（240万円）に近い金額を一気に投じることも検討できます。

もし新NISAの成長投資枠で購入できれば、分配金が非課税になる点が非常に大きいです。

• 非課税なら年間12万円がそのまま手元に残ります。
• 課税口座（特定口座など）だと、約2.4万円が税金で引かれてしまうため、手取りは9.6万円になってしまいます。

税金で引かれる2.4万円も、複利で回せたらどれだけ大きくなるか。やはりNISA枠の活用を最優先に考えたいですね。

2. ジュニアNISAの終了と配当控除

残念ながら、J-REITは2023年末で制度が終了したジュニアNISAの対象外でしたし、現在の新NISAでも子どもの名義で直接運用できる仕組みはありません。

もし課税口座で購入する場合、J-REITの分配金は「不動産所得」として扱われることが多いため、一般の株式の配当金のように「配当控除」の対象にならない場合が多いです。（※特定口座で購入し、源泉徴収が行われている場合でも、確定申告で総合課税を選ぶメリットは少ないです。この点は税理士さんに相談するのが確実ですが、みずき家では原則としてREITはNISA枠内での購入を目指すことで税効率を最大限に高める戦略をとっています。）

みずきの総合評価と判断

イオンリート投資法人は、我が家の「5年後の教育費固定サポート」という人生設計の課題に対して、非常に信頼性の高いソリューションを提供してくれる銘柄だと判断します。

安定感のある商業施設特化型であること、そしてイオングループという強力なスポンサーの存在は、分配金の持続性において大きな安心材料です。分配金利回り4.96%は、安定性と利回りのバランスが取れている水準だと思います。

私の総合判断としては、新NISAの成長投資枠を活用し、目標の18口を数年かけて積み立てていくのが最適な戦略です。

• 短期的な懸念： 金利動向によっては投資口価格が変動する可能性はあります。特に2026年は金融政策の転換点となる可能性もあるため、一括投資ではなく、数回に分けて購入することでリスクを分散させる予定です。
• ポートフォリオ上の位置づけ： これは「守り」の資産です。将来の変動費（教育費）を確実に賄うための「家計の防波堤」として、ポートフォリオの核に組み込みます。

安定性重視のJ-REITの検討は、過去にもGLP投資法人（3281）や日本ホテル＆レジデンシャル投資法人（3472）など、異なるセクターでも行っています。セクター分散も考慮しつつ、イオンリートは私たちの「生活密着型」の守りの資産として、強く保有したいと考えています。

投資は焦らず、あくまでも「人生設計」という大きな地図の上で、必要な時期に必要な資金を確保するための計画的な行動ですね。皆さんの家計管理の参考になれば嬉しいです！