◎(3459)サムティ・レジデンシャル投資法人 : 2026年小1の壁・月8千円を5.35%分配金で人生設計を支える

本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。

はじめに：小1の壁まであとわずか。住宅系J-REITで「家計の防衛線」を張りたい

こんにちは、みずきです。

2026年1月も終わりに近づきましたね。我が家の長女（2020年生まれ）は、いよいよ今年の4月に小学校入学です。入学準備もバタバタしていますが、それ以上に夫婦で話しているのが「小1の壁」の乗り越え方です。

学童保育の費用や、学童終了後の習い事の送迎など、時間的にも経済的にも負担が増えるのは確実です。だからこそ、安定した分配金を出してくれるJ-REIT（不動産投資信託）のような銘柄で、家計に「防衛線」を張っておきたいと考えています。

今回注目するのは、サムティ・レジデンシャル投資法人（3459）です。住宅系に特化しており、5.35%という高い予想分配金利回りが魅力的な銘柄ですが、果たして本当に我が家の人生設計に組み込める安定性があるのか、しっかり検討していきますね。

我が家の人生設計シナリオ：2026年4月からの月8,000円の固定支出に備える

投資をする上で、何のために、いつまでに、いくら必要なのかを明確にすることが、最も大事だと私は考えています。銘柄ありきではなく、人生設計ありき、ですね。

我が家の目標はシンプルです。長女が小学校に入学する2026年4月から始まる、新たな固定支出を、投資の分配金・配当金で賄うことです。

具体的には、学童費用と、これまでもやっていた英語やプログラミングなどの習い事を続ける費用を合算し、月々8,000円を配当金でカバーしたいと考えています。

我が家の現在地と家計課題

目標達成のための逆算計算：約225万円の投資が必要

年間手取り96,000円を目標とした場合、税金（約20%）を考慮すると、税引前で年間約120,000円の分配金が必要になります。

この目標額を、今回検討するサムティ・レジデンシャル投資法人（3459）の予想分配金利回り（5.35%）で割って、必要な投資元本を逆算してみましょう。

約225万円の資金を用意すれば、このサムティ・レジデンシャル投資法人だけで、小1の壁を配当金で乗り越えられる計算になります。J-REITは最低投資金額が数十万円のものが多いですが、今回は1口11万円程度なので、無理なく分散投資もしやすいのがメリットですね。

複数銘柄の比較紹介：サムティ・レジデンシャル投資法人（3459）を中心に

今回注目するサムティ・レジデンシャル投資法人は、主に都市圏の賃貸住宅を投資対象としています。住宅系リートは、オフィスや商業施設と比べて景気変動の影響を受けにくく、家賃収入が安定しやすいのが特徴です。我が家のように「守りの配当」を重視する子育て世帯には魅力的ですね。

サムティ・レジデンシャル投資法人（3459）の分析

本投資法人は、サムティ株式会社をスポンサーとし、主にレジデンス（賃貸住宅）を投資対象としています。特に都心部の賃貸需要は安定しており、高稼働率を維持している点が強みです。

J-REITの場合、分配金は利益の90%以上を出すと法人税が実質非課税になるため、配当性向の代わりに分配金維持の安定性を見ることが重要です。住宅系は比較的安定していますが、空室率や物件の修繕費用が変動要因になります。

比較銘柄：他の住宅系リートとの比較

同じく「小1の壁」対策として安定した分配金を狙うJ-REITとして、過去に検討した銘柄と比較してみます。

こうして見ると、サムティ・レジデンシャル（3459）は、住宅系特化でありながら、比較銘柄よりも利回りが高いのが目立ちます。これは、投資対象の立地や築年数、あるいはLTV（借入比率）の違いなどが影響していると考えられますね。

外部ニュースの考察：住宅供給の規制緩和トレンド

私たちがJ-REITに投資する上で、その投資対象である不動産市場の動向は非常に重要です。今回、海外の不動産市場に関する興味深いニュースがありました。

Law360の記事（Mass. AG Sues 9 Towns To Enforce Housing Law）によると、アメリカのマサチューセッツ州司法長官が、州の住宅法（集合住宅の建設を義務付ける法律）に従っていない9つの町を提訴した、という内容です。

これはアメリカの話ですが、本質は同じです。都市部では住宅需要が高い一方で、地方自治体が規制や住民の反対で集合住宅の建設を妨げるケースは世界中で見られます。

サムティ・レジデンシャルが投資する日本の都市型レジデンスも、安定した賃料を得るためには、適切な供給と需要のバランスが必要です。このニュースから言えるのは、特に都市部やその周辺で、住宅供給を促進しようという政治的な圧力が今後も強まる可能性があるということです。供給が増えすぎると賃料が下がるリスクがありますが、日本では地価や建設コストが高止まりしているため、極端な供給過剰にはなりにくいと見ています。むしろ、需要が堅調な都市型レジデンスに投資している3459は、安定した収益基盤を持っていると評価できますね。

みずきの「人生設計マッチ度」評価

サムティ・レジデンシャル投資法人（3459）が、我が家の「小1の壁・月8,000円目標」にどれだけマッチしているか、3つの視点から評価します。

みずきの総合評価と判断

サムティ・レジデンシャル投資法人（3459）は、我が家の小1の壁対策として、非常に現実的で魅力的な選択肢だと評価します。

特に、高利回りの分、必要な投資元本が抑えられるのが大きなメリットです。今すぐ225万円を一括投資するのは難しくても、年間数十万円ずつ積み立てていけば、長女が小学校高学年になる頃には目標を達成できるロードマップが見えます。

J-REITは一般的に株式よりも価格変動が少ないため、値動きを気にしすぎる必要がなく、子育て中の忙しい私たちにはぴったりです。物件価値の変動リスクはありますが、都市部の賃貸需要が急激に落ち込む可能性は低いと見ています。

ただし、利回りが高い分、分配金の変動リスクがゼロではないため、ポートフォリオの全てをこの銘柄にするのではなく、大和証券リビング（8986）のようなより分配が安定している他の住宅系リートと組み合わせて保有するのが理想的だと考えます。

制度活用との組み合わせ：配当控除を活用する

J-REITへの投資を考える上で、制度活用は絶対に見逃せません。特にJ-REITの分配金は、税制上、株式の配当金とは異なる扱いを受けます。

ジュニアNISAの活用：

もし長女のジュニアNISA枠が残っていれば、J-REITを購入することで、分配金が非課税になります。目標の年間96,000円（手取り）を全額非課税で受け取れると、税金分約24,000円が浮く計算になり、投資効率は劇的に上がります。ただし、新NISA制度移行に伴い、ジュニアNISAは新規買付が終了しているため、既存枠を有効活用するか、特定口座や新NISA（私たち親の枠）で運用することになりますね。

配当控除の仕組み：

J-REITの分配金は、国内株式の配当金とは異なり、「配当控除」の対象外となります（※一部例外はありますが、原則は対象外です）。

したがって、総合課税で確定申告をしても、配当控除のメリットは受けられません。そのため、基本的には源泉徴収される「申告分離課税」か、税金が源泉徴収されるのみの「申告不要制度」を選択するのが一般的です。

我が家はつみたてNISAで全世界株やS&P500のインデックス投資をコアにしています。個別株やJ-REITは、このコア資産とは別に「家計の現金流を増やすサテライト的な役割」として位置づけています。だからこそ、税金はかかっても、確実に必要な時期に現金が入ってくるJ-REITは、人生設計を支えるツールとして非常に優秀だと考えています。

もし、J-REIT以外の安定銘柄も検討したい場合は、安定財務で実績のある銘柄も見てみるといいですよ。◎(5445)東京鐵鋼：2026年小1の壁・月8千円を4.86%配当で家計の守備固めにのような銘柄もおすすめです。

焦らず、我が家のリスク許容度と目標に合わせて、最適なポートフォリオを組んでいきましょう！