◎(8965)グローバル・ワン不動産投資法人 : 5.88%分配金で小1の壁の習い事費を支える家計の武器

はじめに

本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。

こんにちは！子育てママ投資家のみずきです。2026年に入り、我が家のライフステージにも大きな変化が訪れました。2020年1月に生まれた長女が、この4月に無事に小学校へ入学したんです！ついに世間でよく言われる「小1の壁」の当事者になりました。

保育園のころよりも下校時間が早くなり、民間の学童保育や新しい習い事の調整など、毎日のスケジュール管理に頭を悩ませる日々です。そして、何より実感しているのが「じわじわと増える教育費や固定費」の存在。子どもの成長に合わせて必要になるお金を、どうやってスマートに準備していくか。今回は、我が家のリアルな人生設計と、それに寄り添ってくれる投資先という視点から、気になるJ-REIT銘柄をじっくり検証してみました。

シナリオ設定：「我が家の人生設計」と小1の壁

我が家の現在地としては、私自身は上場企業での勤務を続けながら、平日の夕方は長女の学童のお迎えや、新しい習い事への送り迎えに追われています。長女が「やりたい！」と言い出した習い事は、英語教室と体操スクール。これが思った以上に家計の負担になってくるんですよね。お月謝や教材費、スクールバスの費用などを合わせると、毎月だいたい5,000円から10,000円ほどの新しい固定支出が発生しています。

この先、子どもが小学校の中学年、高学年へと進むにつれて、さらに学習塾の費用やレジャー費など、必要なお金は膨らんでいく一方だと思います。だからこそ、今のうちから「家計を圧迫しない、自動的なキャッシュフローの仕組み」を作っておきたいのです。

私の投資のゴールは、単に総資産の数字を増やすことだけではありません。今この瞬間、子育てにお金がかかる時期に「毎月5,000円のゆとり」を配当金（またはREITの分配金）という形で生み出し、それを子どもの未来への投資（習い事費）に直接充てることです。こうすることで、家計の貯蓄ペースを落とさずに、子どもの可能性を広げてあげられると考えています。

目標配当額の逆算計算

今回の目標は、「毎月5,000円（年間60,000円）」の分配金を確実に得ることです。これを、2026年6月19日時点で高い分配金利回りを誇るグローバル・ワン不動産投資法人（8965）を活用して実現する場合、どのくらいの投資資金が必要になるかを逆算してみました。

グローバル・ワン不動産投資法人の最新の指標データは以下の通りです。

• 最新投資口価格：108,800円（2026年6月19日終値基準）
• 分配金利回り：5.88%
• 予想分配金：6,400.00円（2026年9月期・1口当たり予想から算出した年間換算ベース）

この利回り5.88%を基に、目標である年間60,000円の分配金を得るための必要投資額を計算します。

計算式：60,000円（目標年間分配金） ÷ 5.88%（分配金利回り） ＝ 約1,020,408円

現在の投資口価格が1口あたり約108,800円ですので、10口を購入すれば、投資総額は1,088,000円となります。

10口保有していると、年間に受け取れる税引前の分配金は約64,000円。これで目標である年間60,000円（月額5,000円）をきれいにカバーできる計算になります。約109万円の資金をこの銘柄に振り向けることで、娘の月々の習い事代の一部を、ずっと不動産からの家賃収入で賄い続けられるというわけです。こうして具体的な数字に落とし込むと、「これなら我が家の貯蓄から少しずつ移行させていけば手が届くな」と実感が湧いてきますよね。

複数銘柄の比較紹介

ただし、一つの銘柄に資金を集中させるのはリスクが伴います。特にREIT（不動産投資信託）は、投資する対象セクター（オフィス、住宅、商業施設、ホテル、物流など）によって景気の影響の受け方が大きく異なります。そこで、我が家の「月5,000円の教育費支援プロジェクト」の候補として、グローバル・ワン不動産投資法人を含めた3つのREITを比較してみました。

それぞれの銘柄には異なる良さがあります。以前のブログでもご紹介した通り、大和証券リビング投資法人は、私たちの生活の基盤となるレジデンス（住居）を中心に扱っているため、ディフェンシブな安心感があります。また、森ヒルズリート投資法人は、東京の「超一等地」であるプレミアムなビル群を保有しており、資産としてのステータスや長期的な底堅さは申し分ありません。

その中で、今回のグローバル・ワン不動産投資法人は、東京近郊の「プライムオフィス（非常に質の高いAクラスビル）」に特化しているのが特徴です。現在、オフィス市況への警戒感からREITの価格全体がやや軟調なこともあり、利回りが5.88%と、他の大手オフィス系リートと比較しても非常に魅力的な水準まで上がっています。

みずきの「人生設計マッチ度」評価

我が家の「小1の壁」対策として、グローバル・ワン不動産投資法人がどれくらいフィットしているのか、3つの軸で客観的に評価してみました。

A. 分配金の持続性・成長性：評価「○（まあ大丈夫）」

グローバル・ワンは、保有物件の約7割以上が東京の主要オフィスエリアに位置しています。代表的な保有資産には「大手町フィナンシャルシティ」や「アークヒルズ 仙石山森タワー」など、誰もが知る超一流ビルの一部が含まれています。これらの物件は立地が抜群に良いため、テナントが退去しても次の借り手がすぐに見つかりやすく、家賃収入の大幅な下落リスクは低いと考えられます。

一方で、オフィスの需要は世の中の景気動向やリモートワークの定着具合に影響を受けやすい側面があります。それでも、グローバル・ワンが掲げる「ビルヂング品質」へのこだわりと、明治安田生命グループなどの強固なスポンサー力を見れば、分配金がいきなり半分になるような極端なリスクは極めて低いと判断しています。

B. 人生設計との適合性：評価「◎（ぴったり）」

現在、子どもが小学校に入学したばかりの時期であり、今後10年間は最も教育費や習い事代がかかる時期です。この「今、手元にキャッシュが欲しい」というライフステージにおいて、5.88%という高い分配金利回りは非常に強力なサポーターになります。もし成長性重視の低配当株を買ってしまうと、10年後に株価が上がっていても、日々の習い事代を支払うためには株を売却しなければならず、精神的なハードルが高くなってしまいます。毎月、あるいは半年に1回、確実に入金される分配金システムこそ、今の我が家に必要な仕組みです。

C. 我が家のリスク許容度との整合性：評価「○（まあ大丈夫）」

我が家の投資のコア（中心）は、新NISAでの全世界株式（オルカン）やS&P500のインデックス投資です。こちらは将来（15年〜20年後）の教育資金や老後資金として、一切手を触れずに複利運用しています。今回のREIT投資は、あくまで「現在の生活に潤いを与えるためのサテライト（サポータ役）」としての位置づけです。総資産の一部（例えば全体の10%以内）で保有する分には、多少の価格変動リスクがあっても、家計全体が揺らぐことはないので十分に許容範囲内だと考えています。

みずきの総合評価＋判断：世界のプライム不動産から見る価値

ここで、少し視野を広げてグローバルな不動産市場のニュースに目を向けてみましょう。興味深いニュースを見つけました。フォーブス誌の報道によると、シンガポールの超一等地「リバー・バレー・グリーン」に位置するプライム住宅開発用地の政府オークションにおいて、マレーシアの大富豪ジェフリー・チア氏率いるSunway MCLと、中国のCSC Land Groupの共同体が、最高額の7億5100万シンガポールドル（約5億8100万米ドル）を入札したそうです（情報源：Billionaire Jeffrey Cheah’s Sunway MCL, Partner Offer Top Bid Of $581 Million For Prime Singapore Site）。

このニュースを少し補足すると、この一等地でのマンション開発プロジェクトは非常に人気が高く、近隣で先行して発売された物件の契約率は軒並み90%を超えているとのこと。不動産価格が高騰し、インフレや金利上昇が懸念される世界情勢の中でも、都市の中心部、いわゆる「プライム（超一等地）」と呼ばれるエリアの不動産に対する需要は、世界的に極めて強い状態を維持しているということです。

これは、私たちがJ-REITを選ぶ際にも非常に重要なヒントを与えてくれます。地方の物件や、駅から遠いB級・C級のオフィスビルは、不況や人口減少の影響をダイレクトに受けてしまいます。しかし、東京の中心部、それも一等地に立つプレミアムなビルは、このシンガポールの例と同様に、景気の波を乗り越える強い力を持っています。グローバル・ワンがこだわっている「クオリティ重視の投資戦略」は、まさにこのグローバルな強者の戦略と合致していると感じます。だからこそ、分配金の原資となる家賃の安定性に、一定の信頼を置くことができるのです。

制度活用との組み合わせ：みずき流・新NISAの賢い使い方

さて、ここが「みずきブログ」で一番お伝えしたい、大切なポイントです！日本の素晴らしい税制優遇制度をどう組み合わせるかによって、投資の効率は劇的に変わります。

1. REITの分配金には「配当控除」が使えないという落とし穴

一般的な日本の個別株であれば、課税口座（特定口座）で受け取った配当金に対して、確定申告を行うことで「配当控除」という制度を使い、税金の一部を取り戻すことができます。これは所得税の税率が低い子育て世帯にとっては非常に有利な仕組みです。

しかし、J-REITの分配金には、この「配当控除」が適用されません！

なぜなら、REITという投資法人は、利益のほとんどを投資家に分配することを条件に、法人自体が法人税を免除されているからです。元々法人税がかかっていないため、「法人税と所得税の二重課税を調整する」ための配当控除を受けることができないという仕組みになっています。この事実を知らずに「後から確定申告すればいいや」と特定口座でREITを買ってしまうと、約20%の税金が丸々引かれてしまい、とてももったいないことになります。

2. 新NISA（成長投資枠）の活用こそが最適解

だからこそ、グローバル・ワン不動産投資法人のような高利回りREITを保有するなら、新NISAの「成長投資枠」を優先的に使うのがベストな選択肢です。非課税枠内で保有していれば、5.88%という高い分配金を、税金を1円も引かれることなく、丸々受け取ることができます。年間60,000円の分配金がそのまま手元に残るか、約12,000円の税金が引かれて48,000円になってしまうかの差は、子育て家計にとってものすごく大きいですからね。

3. 旧ジュニアNISAの継続運用や、インデックス投資との棲み分け

我が家では、旧ジュニアNISA口座（現在は新規買い付けはできませんが、非課税での運用は継続可能）や新NISAのつみたて投資枠を使って、将来の大学進学資金のために世界株のインデックス投信を長期保有しています。そちらは「将来のための大きな盾」です。そして、今回のグローバル・ワンのような個別REITは「今、目の前の生活を豊かにするための武器」として、新NISAの成長投資枠の余力部分で少しずつ買い進めるのが、我が家にとって最もバランスが良いポートフォリオだと考えています。

失敗・迷い・懸念も素直に告白します

ここまで良い部分をたくさん書いてきましたが、もちろん完璧な投資先なんて存在しません。私がグローバル・ワンへの投資を検討する中で、少し「迷っている点」や「懸念事項」も、包み隠さず共有しますね。

現在の一番の懸念は、やはり「日本の金利上昇トレンド」です。日銀の金融政策決定会合などの動きを見ていても、これまでの超低金利時代から、徐々に金利がある世界へとシフトしつつあります。REITは不動産を購入する際に多額の銀行借入を行っているため、金利が上がると将来的に借入金の利息負担が増え、それが分配金の減少につながるリスクがあります。

また、金利が上がると、国債などの安全資産の利回りが上昇するため、相対的にREITのようなリスク資産の魅力が薄れ、投資口価格全体が下落しやすくなります。これが、現在のJ-REIT市場が全体的に割安に放置されている（分配金利回りが高止まりしている）最大の原因です。

ただ、私はこれを「チャンス」とも捉えています。価格が下がっているからこそ、本来は手の届かないような東京一等地の優良不動産のオーナーに、10万円台という少額から、しかも5.8%を超える利回りで参加できるわけですから。急いで100万円分の全額を一度に買い付けるのではなく、金利の動向を見定めながら、例えば数ヶ月に1口ずつ「時間分散」をして買い下がっていくような買い方が、精神的にも家計管理の面でも一番優しいのかな、と思っています。

人生設計に正解はありません。我が家にとっては「小1の壁の習い事代」を補うための有力な候補ですが、皆さんの家計状況やリスクに対する考え方によって、最適な選択肢はきっと変わってくるはずです。お互い、我が家だけの「心地よい投資のバランス」を模索していきましょうね！