○(8966)平和不動産リート投資法人 : 6.02%配当で3年後の小4の壁の習い事費を支えるサテライト枠

本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。

はじめに

こんにちは、みずきです。毎日うだるような暑さが続いていますが、みなさん体調は崩されていませんか。我が家では、2020年1月に生まれた長女が、2026年4月に無事に小学校に入学しました。今は初めての夏休みを前に、親子で毎日の宿題や新しい生活リズムにようやく慣れてきたところです。

いわゆる「小1の壁」と言われる、仕事と子育ての両立の難しさを肌で感じている今日このごろですが、ママ投資家としては、目の前のドタバタを乗り越えつつも、すでに「その先の未来」に目を向けています。子どもが成長するのはあっという間。小学校に入学したと思ったら、気づけばすぐに高学年になり、中学生、高校生へと進んでいきますよね。

そこで今回は、我が家が直面するであろう「3年後の未来」を見据えて、家計を底上げしてくれる高配当な仕組みづくりについて考えてみました。具体的に検討しているのが、平和不動産リート投資法人（8966）というJ-REIT（不動産投資信託）です。今回は、我が家のリアルな人生設計と、この銘柄がどう家計に貢献してくれるのかを、逆算思考で丁寧にお話ししていきますね。

我が家の人生設計シナリオ：3年後の小4の壁に向けた習い事費

今、我が家は長女の「小1の壁」に立ち向かっていますが、実はその先にさらに大きなハードルとして控えているのが、3年後の「小4の壁」です。2029年4月、娘が小学4年生になると、多くの自治体では公的な学童保育の利用が難しくなります。また、高学年に向けて学習塾や、本人がやりたがっている本格的な習い事（プログラミングや英語など）の月謝も一段と高くなる傾向がありますよね。

我が家でシミュレーションしてみたところ、小4以降は現在の教育費に加えて、どうしても毎月5,000円（年間で6万円）ほどの追加費用が必要になりそうだということが分かりました。この月5,000円を、日々のパート代や給料を削って捻出するのではなく、投資からの「分配金」で自動的に支払える仕組みを、これからの3年間でコツコツ作り上げたいと考えているのです。

今回のターゲットは、この「3年後に毎月5,000円の教育費を運んでくれる仕組み」を、J-REITの高利回りを活用して構築することです。ここからは、具体的にいくらの投資が必要になるのか、数字を使って逆算してみましょう。

目標配当額からの逆算計算

目標とするのは、3年後に「毎月5,000円（年間60,000円）」の分配金を得ることです。平和不動産リート投資法人の最新の指標データをもとに、必要な投資金額を計算してみます。

2026年7月13日のデータによると、平和不動産リート投資法人の主な指標は以下の通りです。

分配金利回りが6.02%と、かなりの高利回り水準にあります。この「利回り6.02%」を前提に、年間60,000円の分配金を得るために必要な投資額を逆算してみます。

必要投資額 ＝ 60,000円 ÷ 6.02% ＝ 約996,678円

つまり、約100万円の投資資金があれば、目標とする「月5,000円の習い事費」を賄える計算になりますね。現在の投資口価格が1口あたり134,300円ですので、口数に換算すると以下のようになります。

100万円 ÷ 134,300円 ＝ 約7.4口

キリ良く8口を保有すると仮定してみましょう。8口を保有した場合の具体的なシミュレーションは次のようになります。

投資金額：134,300円 × 8口 ＝ 1,074,400円

年間予想分配金：8口 × 約8,084円（※利回り6.02%から算出） ＝ 約64,672円

月平均の分配金：約64,672円 ÷ 12ヶ月 ＝ 約5,389円

これなら、3年後に長女が小学4年生になったときの月謝アップ分である「月5,000円」をしっかりとカバーできますね。100万円強の資金でこの安心感が買えるというのは、高利回りなJ-REITならではの魅力だと言えます。

平和不動産リート投資法人（8966）と他のJ-REITの比較

平和不動産リート投資法人は、東京プライム市場上場の「平和不動産」をスポンサーとする中堅のJ-REITです。特徴的なのは、「オフィス」と「レジデンス（住居）」の双方に分散投資するハイブリッド型（複合型）であるという点です。景気の影響を受けやすいオフィスと、不景気でも家賃が下がりにくい安定したレジデンスをバランスよく組み合わせることで、分配金の安定性を高めています。

ここで、オフィスや商業施設などの不動産需要に関する興味深い海外のニュースをご紹介します。アメリカの商業不動産ニュースメディア「CommercialCafe」の2026年7月13日の記事によると、世界的な法律事務所であるLoeb & Loebが、ニューヨークのミッドタウンにあるオフィスビルの賃貸契約を16年間延長し、さらにオフィススペースを約1.8万平方フィート（約500坪）拡張したことが報じられました。

Law Firm Loeb & Loeb Increases Footprint at Rudin-Owned Midtown Office Tower – CommercialCafe

この記事を詳しく読み解くと、リモートワークの浸透や金利上昇による不動産市場の逆風が叫ばれる中でも、「一等地の優れたオフィスビル」に対する企業の需要は極めて底堅く、むしろ中長期的な成長に向けて床面積を拡張する動きすらあることが分かります。これは日本のオフィス市場にも共通する傾向で、特に平和不動産リートが得意とする「東京都心部の利便性の高いオフィス」は、今後も安定した稼働率と賃料を維持しやすいと考えられます。住居部門の安定性と相まって、分配金の原資となる賃貸収入には強い信頼が持てそうですね。

では、同じように我が家の「3年後の小4の壁」を支える候補となり得る、他のJ-REIT銘柄と比較してみましょう。過去に私のブログでもご紹介した、総合型リートのユナイテッド・アーバン投資法人や、都市型商業・オフィス中心の日本都市ファンド投資法人と並べてみます。

比較してみると、日本都市ファンド（8953）やユナイテッド・アーバン（8960）は、時価総額や物件の多様性の面で非常に安心感があります。しかし、利回り面を比較すると、平和不動産リート（8966）の6.02%という数字は群を抜いて魅力的ですね。限られた予算（約100万円）で、3年後に確実に「月5,000円」を達成するためには、平和不動産リートの持つ高い利回りは非常に頼もしい存在に見えます。

みずきの「人生設計マッチ度」評価

我が家のライフプランに照らし合わせて、平和不動産リート投資法人を3つの軸で厳しく評価してみました。

A. 分配金の持続性・成長性：評価「○（まあ大丈夫）」

分配金の安定性という点では、オフィスと住居のハイブリッドである点が大きな強みです。もし景気が悪くなってオフィスの賃料交渉が難しくなっても、生活の基盤であるマンション（住居）の家賃収入が下支えしてくれます。スポンサーの平和不動産も、兜町周辺の再開発を手がける実力派企業なので、突然の経営危機といったリスクは極めて低いと考えられます。爆発的な分配金の増配（成長）は期待しにくいですが、3年後、そしてその先の10年後も、安定して分配金を出し続けてくれる持続性は十分に備わっていると思います。

B. 人生設計との適合性：評価「◎（ぴったり）」

我が家の「3年後に教育費が月5,000円増える」という具体的な課題に対し、約100万円の投資で対応できる適合性は「はなまる」です。利回りが5%を切るような銘柄だと、同じ月5,000円を作るのに130万円以上の資金が必要になります。子育て期は何かと物入りで、投資に回せる資金にも限りがありますから、少ない資金で目標をクリアできるこの銘柄は、我が家の人生設計にぴったり適合していると感じます。

C. 我が家のリスク許容度との整合性：評価「○（まあ大丈夫）」

現在、日銀の金利政策変更などを背景に、J-REIT市場全体がやや軟調な値動きを続けています。平和不動産リートも、年初来高値の163,300円から見ると、現在は年初来安値（130,200円）に近い134,300円水準まで下がってきています。価格が下がっているということは、裏を返せば利回りが高くなっていて「買い場」とも言えますが、短期的にはさらに値下がりするリスクもあります。我が家は長期保有を前提としており、日々の価格変動で一喜一憂しないため、このリスクは十分に許容できる範囲内です。

みずきの総合評価＋判断

以上の分析から、平和不動産リート投資法人に対する我が家の総合評価は「3年後の小4の壁を乗り越えるための、心強いサテライト（高利回り）枠」に決定しました。

ただし、一度に100万円分（8口）をまとめて購入するのは、時期的なリスクが大きいと考えています。J-REIT全体の価格が不安定な時期だからこそ、まずは「打診買いとして1口〜2口」を購入し、その後3年間の猶予期間の中で、数回に分けて時間分散しながら買い進めていくのが、我が家に最も合った賢いアプローチだと思います。

制度活用との組み合わせ戦略

さて、ここからが「みずきブログ」ならではの、税金をおトクにする制度活用の視点です。J-REITを保有する上で、絶対に知っておかなければならない非常に重要な注意点があります。

それは、J-REITの分配金には「配当控除が使えない」というルールです。

通常の日本株であれば、確定申告の際に「総合課税」を選択することで、支払った税金の一部が戻ってくる「配当控除」という制度が使えますよね。しかし、J-REITは仕組み上、法人の段階で法人税が実質的に免除されているため、個人が受け取る段階では配当控除を適用することができません。普通口座や特定口座で保有すると、分配金に対してきっちり20.315%の税金が引かれてしまうのです。

せっかくの6.02%という高い分配金も、約2割の税金を引かれてしまうと実質利回りは4.8%程度まで下がってしまいます。これは実にもったいないですよね。そこで活躍するのが「新NISAの成長投資枠」です。

NISA口座で保有すれば、本来引かれるはずの税金が丸々ゼロになります。つまり、6.02%の利回りを100%そのまま家計のキャッシュフローとして受け取ることができるのです。我が家での具体的な組み合わせイメージは以下の通りです。

• コア資産（土台）：つみたて投資枠やiDeCoを利用して、世界株式（オルカンなど）のインデックスファンドを毎月コツコツ積立。20年後の大学進学資金や自分たちの老後資金として、複利でじっくり増やします。
• サテライト資産（ゆとり）：成長投資枠を利用して、平和不動産リートのような高利回り個別J-REITを保有。こちらは増やすためではなく、3年後の習い事代のように「近い将来に確実に発生するライフイベントの費用」をリアルタイムで補うための、お財布代わりのキャッシュフロー源にします。

このように、長期の資産形成（コア）と、直近の家計サポート（サテライト）を、NISAという一つの制度の中で賢く使い分けるのが、子育て世代にとって最も効率的な戦略だと思います。

失敗・迷い・懸念も素直にお話しします

ここまで平和不動産リートの魅力をお話ししてきましたが、投資に「完璧な正解」はありません。私も今、この銘柄をいつ、どのタイミングで買い進めるべきか、心の中で少し迷いがあります。

一番の懸念は、やはり「金利の上昇」です。J-REITは不動産を購入するために銀行から多くの資金を借り入れているため、日本の金利が上昇すると利払い費用が増え、将来の分配金が少し減ってしまうのではないか、という不安が市場全体に漂っています。そのため、多くのJ-REITの価格が下落傾向にあるのが現状です。

「今が底値かもしれないけれど、もし買ってみてさらに下がったら悲しいな……」と、ママ投資家としても普通に悩んでしまいます。でも、最初にお話しした通り、投資は「人生設計」から逆算するものです。我が家のゴールは「3年後に月5,000円の分配金を確保すること」であり、短期的な価格変動で一喜一憂することではありません。

利回りが6%を超えている現在の水準は、我が家の人生設計におけるシミュレーションを十分にクリアできる「合格点」に達しています。だからこそ、完璧な買いタイミングを狙おうとせず、「下がったら少し安く買い増しできてラッキー」くらいの、ゆったりとした心持ちで、数回に分けて口座に入れていこうと思っています。

投資は、家族との毎日の暮らしや、子どもの笑顔を増やすための「手段」にすぎません。みなさんもご自身のライフステージや、何年後にいくら必要なのかという人生設計に合わせて、無理のない範囲で一歩を踏み出してみてくださいね。一緒に、少しずつゆとりのある家計を作っていきましょう。