◎(2989)東海道リート投資法人 : 6.28%の分配金で3年後の小4の壁の教育費を支える計画

本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。

はじめに

みなさん、こんにちは！「みずきの家計簿＋株」を運営しているみずきです。関東郊外で夫と、2020年1月生まれの6歳の娘と3人で暮らしています。普段は上場企業で営業・企画の仕事をしながら、家計管理と株式投資を行っています。

2026年4月に娘が小学校に入学してから数ヶ月が経ちました。ランドセルを背負って元気に登校する姿を見るたびに成長を感じて嬉しい反面、親として気になってくるのが「今後の教育費と生活費のステップアップ」です。

投資を始めてから5年目になりますが、私が大切にしているのは「単にお金を増やすこと」ではなく、「我が家の人生設計に合わせて、いつどんな形で現金流（キャッシュフロー）を作るか」という逆算の思考です。

今回は、高い分配金利回りで注目される東海道リート投資法人（証券コード：2989）を取り上げます。この銘柄が我が家のこれからの人生設計、特に3年後にやってくる「小4の壁」にどう役立ってくれるのか、現実的な数字と制度活用を交えてじっくり考えてみました。

我が家の人生設計シナリオ：小1のいま見据える「3年後の小4の壁」

まず、銘柄を見る前に我が家の「人生設計シナリオ」をお話しさせてくださいね。

娘は現在、小学1年生です。小学校入学時のドタバタも少し落ち着いてきましたが、先輩ママたちからよく耳にするのが「小学4年生からの教育費の急増」なんです。いわゆる「小4の壁」ですね。

学童保育の利用枠が狭まったり、塾通いや本格的な習い事が始まったりして、急に毎月の固定費が増える時期と言われています。我が家でも、3年後（2029年4月）の小4進級時には、習い事や教育費の予算を毎月1.5万円〜2万円ほど上乗せする必要が出てくると試算しています。

そのすべてを毎月の給料から捻出するのは精神的にも余裕がなくなってしまいますよね。そこで我が家では、「増える教育費のうち、月5,000円分（年間60,000円）は保有する資産からの配当金・分配金で自動的に賄う」という目標を立てました。

子育ての渦中にいる今だからこそ、家計を助けてくれる「現金の産み手」を少しずつ育てておくことが、心と暮らしの余裕に繋がると感じています。

目標分配金「月5,000円」をつくるための逆算計算

「3年後に月5,000円（年間60,000円）の配当収入を得る」という目標が決まったら、次はいったい「いくらの投資が必要なのか」を逆算してみます。

東海道リート投資法人の直近データ（2026年7月時点）をもとに計算してみましょう。

東海道リート投資法人の投資口価格は103,400円、分配金利回りは約6.28%（年間予想分配金：6,510円）となっています。

年間60,000円の分配金を得るために必要な投資額は以下のようになります。

必要投資額 ＝ 目標年間分配金（60,000円） ÷ 分配金利回り（6.28%） ＝ 約955,414円

投資口数で換算すると、約9口〜10口（約93万円〜103万円）を保有することで、目標である「月5,000円の配当」が実現できる計算になります。

1口あたり約10万円で購入できるため、一度に100万円を用意しなくても、3年後の小4進級までに「年に3口ずつ買い足していく」という段階的な買付プランが立てやすいのも、子育て世帯の家計管理としては嬉しいポイントですね。

高利回りREITで比較！わが家のサテライト候補4選

我が家では、資産形成の軸（コア）をつみたてNISAでのインデックス投資としつつ、毎月の現金流を補強するサテライト枠として高配当株やJ-REIT（不動産投資信託）を組み入れています。

目標である「月5,000円の教育費補填」を達成するために、東海道リート投資法人だけでなく、同じサテライト枠の候補となる他のREITとも比較してみます。

過去に検討した銘柄についてもそれぞれの記事で詳しく解説していますが、例えば高利回りと安定感のバランスを考える上でセントラル・リート投資法人の分析記事や、超高利回りが魅力的なマリモ地方創生リート投資法人の分析記事、そして電鉄系の安定感が光る阪急阪神リート投資法人の分析記事なども参考にしながら、我が家のリスク許容度に合わせた配置を考えています。

注目銘柄「東海道リート投資法人」の深掘りと最新ニュース

ここで、今回のメインである東海道リート投資法人について、もう少し詳しく見ていきましょう。

東海道リート投資法人は、日本の経済大動脈である「東海道エリア（主に静岡県、愛知県、三重県など）」に特化して投資を行う地域密着型の総合型REITです。スポンサーには静岡県内の強力な企業群（ヨシコンや静岡銀行グループなど）が名を連ねており、地域の産業施設や物流施設、住宅、商業施設などに投資しています。

ここで、不動産投資やレジャー・地域創生に関連する最新のニュースにも触れておきたいと思います。

マイナビニュースの「夏休みをお得に楽しむ! レジャー・ホテルで使える株主優待7選」という記事でも紹介されているように、近年は不動産やホテル、施設運営を行う法人への投資を通じて、分配金だけでなく地域活性化や暮らしの優待を得る取り組みが注目を集めています。

東海道リート投資法人自体はホテル特化型ではありませんが、東海道という日本の観光・物流・生活の要所に位置する不動産に投資しており、地域経済の循環とともに着実な賃貸収入を積み上げる構造になっています。こうした地域密着型の取り組みは、子育て中の我が家としても「自分たちが住む日本の地域インフラを応援しながら分配金をもらう」という納得感に繋がりますね。

指標面を確認すると、時価総額は約400億円（40,020百万円）、発行済投資口数は385,921口、直近の分配金利回りは6.28%と、J-REIT市場全体の中でも非常に高い水準にあります。年初来高値119,400円から現在は103,400円付近まで調整してきており、利回り面での魅力が高まっている局面と言えます。

みずきの「人生設計マッチ度」3軸評価

それでは、我が家の人生設計にこの銘柄がどれくらいフィットするか、私なりの「3つの軸」で評価してみたいと思います。

A. 配当（分配金）の持続性・成長性：評価「○（まあ大丈夫）」

J-REITは、利益の90%超を分配することで法人税が実質免除される仕組みをとっているため、一般的な株式のような「内部留保」があまりありません。そのため、賃貸収入の安定性がそのまま分配金の持続性に直結します。

東海道リートは、製造業や物流が盛んな静岡・中京エリアの産業施設や住宅を多く保有しており、景気変動に対する一定の耐性を備えています。ただ、東京一極集中型の都市型REITに比べると、地方エリアの賃料水準や空室リスクには注意が必要です。爆発的な分配金増配は期待しにくいものの、6%台の利回りを維持しながら安定推移してくれる可能性は高いとみています。

B. 人生設計との適合性：評価「◎（ぴったり）」

我が家の目標である「3年後の小4の壁に向けた、月5,000円（年間6万円）のキャッシュフローづくり」において、利回り6.28%という水準は極めて魅力的です。

利回りが4%の銘柄だと150万円の資金が必要になりますが、6.28%であれば約96万円の資金で達成できます。限られた子育て予算の中で、少ない元手で目標分配金額に到達できる効率の良さは、今の我が家のライフステージに非常にフィットしています。

C. 我が家のリスク許容度との整合性：評価「△（サテライト枠として慎重に保有）」

時価総額が約400億円規模と、REIT市場の中では中小型の部類に入ります。大型REITに比べると市場での売買高（出来高）が少なく、金利上昇局面や不動産市況の変化によって価格が変動しやすいリスクがあります。

そのため、我が家のポートフォリオの大部分をこの銘柄に寄せるのはリスクが高すぎます。あくまで資産全体の一部として、特定口座やNISA成長投資枠のサテライト枠で「限定的に保有する」という位置づけが適切だと判断しています。

税制制度の活用！NISA枠とJ-REITの税金事情

投資を行う上で絶対に外せないのが「税制優遇制度の活用」です。みずきブログとしてはここが一番お伝えしたいポイントでもあります！

一般的な日本株の場合、特定口座で受け取る配当金には20.315%（所得税＋住民税＋復興特別所得税）が課税されますが、確定申告で「配当控除」を利用することで、課税所得によっては税金を取り戻すことができます。

しかし、ここで最大の注意点があります！

実は、J-REIT（東海道リートなど）から支払われる分配金は「配当控除」の対象外なんです。これは、REITが企業段階で法人税を納めていない（利益のほぼ全額を分配金にすることで非課税になっている）ため、二重課税を調整する配当控除の仕組みが適用されないからなんですね。

だからこそ、東海道リート投資法人のような高利回りREITを購入する場合は、以下の優先順位で制度を活用するのが一番お得です。

1. 新NISA「成長投資枠」を優先活用する
NISA口座で購入すれば、6.28%という高い分配金が丸々非課税で受け取れます！特定口座だと20.315%引かれて実質利回りが約5.00%まで落ちてしまいますが、NISAなら6.28%をそのまま家計の現金流にできます。

2. つみたて投資枠との役割分担
我が家では、NISAの「つみたて投資枠」で全世界株式（オール・カントリー）やS&P500などのインデックスファンドを毎月積み立てて資産の長期成長（コア）を狙い、「成長投資枠」の一部を使って東海道リートのような高配当・高分配金銘柄（サテライト）を買う、というハイブリッド戦略をとっています。

こうすることで、未来の資産拡大と、今〜数年後の生活費補填の両立が可能になります。

不安要素と我が家の最終判断

どんなに魅力的な銘柄でも、リスクや弱点を見落としてはいけませんよね。東海道リート投資法人を検討する際の懸念点も素直に整理しておきます。

一番の懸念点は「日銀の金利引き上げ動き」です。REITは銀行などからの借入金を使って不動産を購入しているため、金利が上昇すると借入金の利払い負担が増え、将来の分配金が削られるリスク（分配金減額リスク）があります。

また、東海道エリアへの地域集中投資を行っているため、東海地震などの大規模災害が発生した場合の物件ダメージや、地方の人口減少リスクも長期的には頭に入れておく必要があります。

これらの懸念を踏まえた上で、我が家の「最終判断」は以下のようになります。

「一括購入ではなく、小1〜小3の3年間をかけて、NISA成長投資枠で少しずつ103万円分（約10口）を買い揃えていくサテライト銘柄として採用」

一度にドカンと買うのではなく、時期を分散しながら買い足していくことで、価格変動や金利上昇のリスクを和らげることができます。そして3年後の「小4の壁」がやってくる頃には、年間6万円（月5,000円）の分配金が自動的に口座に入ってくる状態を作っておく、という作戦です。

投資に「100点満点の完璧な銘柄」はありません。ですが、自分たちの家族の人生設計やタイムラインに合わせて、「今の我が家にちょうどいい選択肢」を納得して選ぶことが、長続きする資産形成のコツだと信じています。

子育てや仕事で忙しい毎日ですが、無理のない範囲で制度を活用しながら、着実に我が家の「自由度」を高めていきましょうね！みなさんの家庭の人生設計や銘柄選びの参考になれば嬉しいです。