◎(3296)日本リート投資法人 : 5.37%配当で3年後の小4の壁に向けた月5,000円の教育費を支える計画

はじめに：我が家の人生設計と本記事について

本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。株式やREIT（不動産投資信託）などの投資判断は、ご自身の責任と判断において行ってくださいね。

皆さん、こんにちは！子育てママ投資家の「みずき」です。1985年生まれの私は、上場企業で営業や企画の仕事をしながら、家計管理と株式投資に向き合っています。2020年1月に生まれた我が家の長女も、2026年4月に無事に小学校に入学しました。ランドセルを背負って元気に登校する姿を見ていると胸が熱くなる一方で、放課後の過ごし方や習い事など、未就学児の頃とは違った「固定費の変化」を肌で感じています。

我が家の資産形成の軸は、つみたてNISAやiDeCoを通じた長期のインデックス投資です。これは20年後、30年後の自分たちの老後や子どもの将来のための「土台」ですね。でも、子育て真っ最中の今、日々の暮らしや習い事費用を支えるためには、定期的に現金が入ってくる高配当株やJ-REITからの分配金収入が本当に心強い存在になってくれます。

今回は、総合型REITとして知られる「日本リート投資法人（3296）」を取り上げ、我が家の人生設計においてどんな役割を果たしてくれるのか、具体的な数字を使って逆算しながら考えてみたいと思います。

1. シナリオ設定：3年後の「小4の壁」に向けた月5,000円の分配金づくり

今回、私が設定した人生設計のテーマは「3年後、娘が小学校4年生になる時期に向けた教育費・習い事費の補強」です。

小学校低学年のうちは、公的な学童保育などを利用しながら乗り切ることができますが、小学4年生（いわゆる『小4の壁』）になると学童を退所するご家庭が増え、放課後の過ごし方として進学塾に通い始めたり、専門的な習い事を増やしたりするケースが一気に増えます。我が家でも、3年後には子どもの「やってみたい！」を応援するために、毎月5,000円から10,000円程度の教育費増加を見込んでいます。

この増える教育費を、日々のやりくりや残業で無理して捻出するのではなく、「今から配当金・分配金の仕組みを作っておき、毎月5,000円（年間60,000円）を自動的に生み出してくれる状態にしておく」というのが、我が家の目指す人生設計シナリオです。

2. 目標分配金額からの逆算シミュレーション

目標とする金額が「月5,000円（年間60,000円）」と決まったら、それを実現するためにいくらの投資が必要かを逆算してみましょう。

日本リート投資法人（3296）の足元のデータ（2026年7月31日時点）を参考に計算してみます。

新NISA（成長投資枠）を活用して非課税で受け取れると仮定した場合、日本リート投資法人を約14口（約117万円分）保有することで、年間約63,000円、つまり毎月約5,250円の分配金収入が得られる計算になります。

「約117万円を一度に投資する」となると家計への負担が大きく感じられますが、1口あたり約8万3,800円という小回りの利く単位で購入できるため、毎月のやりくりやボーナスから1口ずつ積み増していくアプローチが取れるのも、この銘柄の現実的な使い勝手の良さだと感じています。

3. 総合型REITと安定型REITの複数銘柄比較

我が家の目標である「月5,000円の教育費補填」を達成するためには、日本リート投資法人だけでなく、他のJ-REIT銘柄と比較してリスクを分散させることも大切です。

ここでは、同じ不動産投資信託の中で、我が家のサテライト枠として検討対象になる銘柄をいくつか並べて比較してみます。

過去にブログで取り上げた銘柄でも、都市部中心の安定した基盤を持つヒューリックリート投資法人の解説記事や、住居系中心で暮らしに身近な資産が多い積水ハウス・リート投資法人の解説記事などがあります。それぞれの特徴に合わせて「利回り重視」か「安定性重視」かを組み合わせるのが理想的ですね。

また、不動産投資信託をチェックする上で、運用会社の体制や適時開示の動きを見定めることはとても重要です。例えば外部ニュースでも、セントラル・リート投資法人の資産運用会社における組織変更のお知らせで示されているように、運用体制の再編やガバナンス強化の動きが定期的に発信されています。J-REITは「どの運用会社がどんな方針で物件を入れ替え、賃料収入を維持しているか」で将来の分配金が決まるため、単に利回りの高さだけで飛びつくのではなく、こうした企業側の姿勢をチェックする習慣が欠かせません。

その点、日本リート投資法人は保有物件数が107物件、取得価格合計は約2,742億円に達し、2026年6月末時点のポートフォリオ稼働率は98.7%という高い数値を叩き出しています。厳選した物件を一つ一つ組み上げて「石垣」のような堅固なポートフォリオを目指すという基本方針の通り、特定の物件に依存しすぎない分散が利いている点が安心材料になりますね。

4. 日本リート投資法人の「人生設計マッチ度」3軸評価

我が家の人生設計（3年後の小4の壁に向けた月5,000円のキャッシュフロー確保）に照らし合わせて、日本リート投資法人を3つの軸で評価してみました。

A. 配当の持続性・成長性：評価「○（まあ大丈夫）」

ポートフォリオ稼働率98.7%という数字からもわかる通り、足元の入居状況は極めて良好です。オフィスだけでなく住宅や商業施設にも分散されているため、短期間で大幅な減配に陥るリスクは低いと考えられます。ただし、REIT全般に共通する課題として、今後の金利上昇局面における借入金利息の負担増や、物件売却益の有無による分配金の波には注意が必要です。巡航分配金がしっかり維持されるかを見守る必要があります。

B. 人生設計との適合性：評価「◎（ぴったり）」

1口あたり約8万3,800円で購入できるため、子育て世帯の月々の家計から「今月は1口買い増そう」「ボーナスで2口買い足そう」という調整がしやすい点が魅力です。利回りも5.37%と高水準であるため、目標とする「月5,000円（年間60,000円）」に必要な投資金額が約117万円で済み、我が家の貯蓄・投資ペースにとてもマッチしています。

C. 我が家のリスク許容度との整合性：評価「○（まあ大丈夫）」

我が家の資産形成のコア（核心）は、あくまで全世界株式や米国株式のインデックスファンドです。日本リート投資法人のような高利回りJ-REITは、日々の家計に「現金」といううるおいをもたらすサテライト枠（総投資額の5〜10%程度）として位置づけています。万が一、不動産市況の変化で投資口価格が変動したとしても、家計全体が揺らぐことのない割合で保有するため、リスク許容度の範囲内と言えます。

5. みずきの総合評価＋判断

結論として、我が家の人生設計において日本リート投資法人は、「小4の壁に向けた現金流を補強する非常に優秀なサテライト候補」であると評価しています。

いきなり117万円を一括投資するのではなく、娘が小学4年生になるまでの3年間をかけて、以下のように段階的に買い進めるプランを立てています。

• 1年目（小1）：余剰資金から約4口（約33万円）分を購入。年間約18,000円（月1,500円）の分配金ベースをつくる。
• 2年目（小2）：さらに約5口（約42万円）分を追加。年間約40,000円（月3,300円）まで拡大。
• 3年目（小3）：さらに約5口（約42万円）分を追加し、合計14口（約117万円）で年間約63,000円（月5,250円）の目標達成！

このように時間をかけて買い増すことで、価格変動リスクを平滑化（ドル・コスト平均法のような効果）しながら、ちょうど教育費が増え始める小4の春に毎月5,000円のサポート体制が完成する仕組みです。

6. 子育て世代が押さえるべき税制優遇制度の活用法

高配当株やJ-REIT投資で絶対に忘れてはならないのが、「制度の活用」です。ここで手残りの現金が大きく変わってきます。

① 新NISA（成長投資枠）の活用

通常の特定口座でJ-REITの分配金を受け取ると、20.315%の税金が差し引かれます。年間60,000円の分配金が出ても、手元に残るのは約47,800円になってしまうんですよね。しかし、新NISAの成長投資枠で購入すれば、分配金は非課税！まるまる60,000円が我が家の家計口座に入ってきます。利回り5.37%の恩恵をフルに受けるためにも、NISA枠での優先的な購入を考えたいところです。

② 特定口座で買う場合の注意点（配当控除の罠）

もしNISA枠を使い切って課税口座で買う場合、一般的な日本株の配当金であれば「配当控除」を活用して所得税や住民税の負担を抑える選択肢があります。しかし、J-REITの分配金は不動産投資信託の仕組み上、配当控除の対象外となります。この税制上のルールを知らずに「後から確定申告で税金を取り戻そう」と思ってもできないため、基本的にはNISA枠を優先して割り当てるのが賢い戦略です。

③ インデックスファンドとの重複確認

我が家がiDeCoやつみたてNISAで購入しているファンドには、東証REIT指数に特化したものは含まれていません。そのため、個別銘柄として日本リート投資法人を組み入れても、資産のセクター偏重が起きにくい構造になっています。インデックス投資で世界全体の成長に乗りつつ、J-REITで日本の不動産からの現金を摘み取るという役割分担ができています。

7. 失敗・迷い・懸念も素直に述べる

魅力的な部分が多い日本リート投資法人ですが、完璧な銘柄が存在しない以上、懸念や迷いもあります。

一番の懸念材料は「金利の上昇」です。不動産投資法人は借入金を使って物件を取得しているため、金利が上昇すると利息の支払費用が増え、最終的な分配金を押し下げる要因になります。日本リート投資法人も2026年7月に新たな資金借入れや借換えを行っており、今後の金利動向や固定金利比率の管理状況を注視していく必要があります。

また、投資口価格自体の変動も無視できません。2026年に入ってからの価格推移を見ても、年初来高値100,300円に対して年初来安値は82,200円と、2割近い価格変動が生じています。分配金目的で長期保有すると決めていても、評価損が出ると心がざわつくのが投資の難しさですよね。

だからこそ、「一括で買わずに時期を分散して買う」「生活に必要な資金には手をつけない」「コアのインデックス投資を絶対に崩さない」という我が家のルールを守りながら、慎重に向き合っていきたいと思います。

皆さんのご家庭では、3年後や5年後の教育費のステップアップに向けてどんな備えをされていますか？人生設計やリスク許容度はご家庭ごとに違いますので、ぜひ我が家の事例を一例として参考にしながら、ご家族に合った無理のない資産形成を描いてみてくださいね。