○(8975)いちごオフィスリート投資法人 : 8.23%配当で3年後の小4の壁の教育費を支える計画

はじめに

本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。

皆さん、こんにちは！子育てママ個人投資家の「みずき」です。我が家の娘は2020年1月生まれで、2026年4月に無事に小学校へ入学しました。今は小学1年生の初めての夏休みを迎えていて、毎日朝顔の水やりをしたり、学童のお弁当作りに追われたりと、にぎやかで愛おしい日々を過ごしています。

子どもが小学生になると、保育園時代とはまた違った教育費や習い事の費用がかかり始めますよね。特に3年後にやってくる「小学4年生」からは、学習塾の本格化やプログラミング、英語など、習い事のステップアップで一気に教育費が膨らむと言われています。いわゆる「小4の壁」における家計の負担感です。

そこで今回は、「3年後の小4進級期に向けて、教育・習い事費をサポートする月1万円（年間12万円）のキャッシュフローを作る」という人生設計シナリオをもとに、驚異的な分配金利回り8.23%を誇るいちごオフィスリート投資法人（8953）を中心に、複数の高利回りJ-REITと比較しながら検討してみようと思います。

シナリオ設定：「我が家の人生設計」

まず、我が家がなぜ今この銘柄を検討しているのか、具体的な人生設計シナリオをお話ししますね。銘柄選びから入るのではなく、我が家の人生のタイムラインから逆算することが、後悔しない投資の第一歩だと思っています。

我が家の現在地と数年後の家計課題

我が家は関東郊外に住む共働き家庭です。私（1985年生まれ）は上場企業で営業・企画職として働いており、固定費の削減やつみたてNISA、iDeCoなどをフル活用しながら資産形成を行っています。

娘が小学1年生になった現在、公立小学校の費用自体はそこまで大きくありませんが、放課後キッズクラブの費用やピアノ・スイミングといった習い事費用で、毎月2万円〜3万円ほどの手出しが発生しています。そして、本格的な塾通いや専門的な習い事が始まる3年後（小学4年生になる2029年春）には、毎月の習い事・教育費がさらに1万円以上上乗せされる見込みです。

課題解決に必要な分配金（配当）額

家計の給与収入だけに頼って教育費の増加を吸収しようとすると、生活費の圧迫感が出てストレスになってしまいます。そこで、投資からの「不労所得」でその増加分をカバーしたいと考えています。

目標とする額は、「月1万円（年間12万円）」の分配金収入です。毎月1万円の現金が自動的に口座に入ってくれば、子どもがやりたいと言った新しい習い事の月謝や教材費を、家計を痛めずに気持ちよく支払ってあげることができますよね。

目標配当額の逆算計算

では、年間12万円の分配金（配当）を得るためには、一体いくらの投資資金が必要になるのでしょうか。今回注目する「いちごオフィスリート投資法人（8953）」の利回りをもとに逆算してみます。

投資条件の整理は以下の通りです。

目標年間分配金額：120,000円（月1万円）
いちごオフィスリート投資法人の投資口価格：94,000円（2026年8月時点）
予想年間分配金：7,693円（1口あたり）
分配金利回り：約8.23%

必要投資額の計算式は以下のようになります。

必要口数 ＝ 120,000円 ÷ 7,693円 ＝ 約15.6口
必要投資金額 ＝ 16口 × 94,000円 ＝ 1,488,000円（約149万円）

利回りが8%を超える高配当（分配金）銘柄を活用すると、約150万円の投資で年間12万円の現金収入が得られる計算になります。一般的な利回り3%〜4%の配当株で年間12万円を作ろうとすると300万円〜400万円が必要になりますから、必要資金を大幅に抑えられるのが高利回りJ-REITの大きな魅力です。

複数銘柄の比較紹介

ただし、1つの銘柄だけに集中投資するのはリスクが高すぎますよね。同じように教育費や習い事費の補填を目標にできる、他の高利回り・オフィス系J-REITや総合型J-REITと比較してみましょう。

今回比較するのは、いちごオフィスリート投資法人（8953）、Oneリート投資法人（3290）、日本リート投資法人（3296）、そしてホテル特化型ですが圧倒的高利回りで過去にも検討したインヴィンシブル投資法人（8963）の4銘柄です。

それぞれの銘柄について、もう少し詳しく特徴を見ていきましょう。

いちごオフィスリート投資法人（8953）

いちごオフィスは、日本全国の中小型オフィスを中心に投資を行うオフィス特化型のJ-REITです。大型の超高層オフィスビルとは異なり、テナントの分散が効いており、1社が退去しても全体の賃料収入へのダメージが限定的というメリットがあります。

現在の株価（投資口価格）は94,000円前後で、最低投資金額は約9.4万円。10万円以下で購入できるため、家計の余剰資金に合わせて少しずつ買い増ししやすいのが魅力ですね。分配金利回りは8.23%と、J-REIT業界の中でもトップクラスの高さです。過去3年間の業績推移を見ても、築古物件のバリューアップ（リノベーションや設備更新）によって稼働率を高め、安定した売上高（営業収益）と営業利益を維持しています。

Oneリート投資法人（3290）

みずほ信託銀行をスポンサーに持つ中小型オフィス中心のリートです。分配金利回りは約6.17%と、いちごオフィスよりは低いものの非常に高水準。固定賃料比率が高く、ポートフォリオの安定性に定評があります。

日本リート投資法人（3296）

SBIグループの強力なネットワークを持つリートで、中小型オフィスを中心に住宅なども組み込んでいます。利回りは約5.37%で、過去から安定した増配実績があり、堅実な資産運用を目指す家庭に向いています。

外部ニュースから見る「中小型・築古オフィスJ-REIT」の課題

ここで、J-REIT投資を考える上でとても参考になる外部ニュース記事をご紹介します。

不動産投資のプロによる有価証券報告書の分析レポートトーセイ・リートは「築古だから弱い」のか～本業の強さと、金利上昇の重さを有報から確認｜lab PREでは、築古物件や中小型物件を多く抱えるリートの本業の強さと、昨今の日本市場における金利上昇リスクについて深く掘り下げられています。

この記事では、築古・中小型物件は本業（テナント賃貸）の稼働率や賃料改定自体は堅調であるものの、日銀の金利引き上げに伴う「借入金の利払い増加（リファイナンスコストの重さ）」が分配金を押し下げるリスクについて解説されています。

これは、まさに今回ご紹介している「いちごオフィスリート投資法人」にも通じる非常に重要な視点です。いちごオフィスも築年数が一定程度経過した中小型オフィスをバリューアップして運用する手法を得意としていますが、有利子負債の金利が上昇した際、賃料引き上げ（内部成長）でその金利負担増をしっかり吸収できるかどうかが、今後の分配金持続性のカギになります。

みずきの「人生設計マッチ度」評価

以上の情報をふまえて、いちごオフィスリート投資法人（8953）が我が家の人生設計にどれくらいマッチしているか、3つの軸で厳しく評価してみました。

A. 配当（分配金）の持続性・成長性：評価「○（まあ大丈夫）」

分配金利回り8.23%という数値は非常に魅力ですが、裏を返せば「市場から金利上昇リスクや将来の賃料減収リスクを警戒されている」という証拠でもあります。配当性向はJ-REITの仕組み上100%近くになりますが、物件売却益の計上やバリューアップによる賃料増額が続いています。ただ、先ほどのニュース分析にもあった通り、金利上昇による支払利息の増加リスクはあるため、評価は「○」としました。

B. 人生設計との適合性：評価「◎（ぴったり）」

「3年後の小4進級時に向けて月1万円（年12万円）の教育費を作る」という目標に対し、1口9.4万円という手頃な投資単位と、8%超の超高利回りは非常に強力です。約149万円の投資で目標を達成できるため、家計の貯蓄ペースから見ても無理なく達成可能な金額感です。タイムラインとしても今から少しずつ買い進めるのにぴったりです。

C. 我が家のリスク許容度との整合性：評価「△（やや緊張感あり）」

我が家は共働きで一定の余剰資金はありますが、金利上昇局面におけるJ-REIT全体の価格変動は大きくなる傾向があります。株価（投資口価格）が下落した際にメンタルをやられないよう、ポートフォリオ全体の中に占める割合を10〜15%程度に抑え、コア資産（新NISAでのオールカントリーなど）とのバランスを取る必要があります。

みずきの総合評価＋判断

結論として、我が家の人生設計における評価は「ポートフォリオの火力を上げるサテライト枠として、100万円〜150万円を上限に分割購入していく」という方針に決定しました！

全財産を投資するようなメイン（コア）銘柄にはできませんが、「教育費が増え始める小4の壁」に向けたキャッシュフロー補強装置としては最高峰のパフォーマンスを発揮してくれます。単体で持つのが不安な場合は、利回りは少し下がりますが堅実な日本リート投資法人（3296）などと組み合わせる「J-REIT分散パック」にするのも良いアイデアだと考えています。

制度活用との組み合わせ（新NISAと税制の罠）

ここが、ブログ「みずきの家計簿＋株」で一番お伝えしたい差別化ポイントです！投資を行う際は、制度を賢く使って税金コストを最小化することが欠かせません。

1. J-REITは「配当控除」が使えない！

一般の上場株式の場合、課税口座（特定口座）で受け取った配当金は、確定申告で「配当控除」を利用することで税金の還付を受けられる場合があります。しかし、J-REITの分配金は仕組み上、配当控除の対象外となります。

つまり、課税口座で持っていると、約20.315%の税金がしっかりと引かれてしまうのです。利回り8.23%であっても、税引き後には約6.56%まで下がってしまいます。これは非常にもったいないですよね！

2. 「新NISA 成長投資枠」をフル活用する

だからこそ、J-REITを購入するなら絶対に「新NISA（成長投資枠）」を活用するのが鉄則です！NISA口座であれば、受け取る分配金が丸々非課税（税率0%）になります。

1口94,000円の「いちごオフィス」をNISA成長投資枠で16口（約149万円分）購入すれば、確定申告の手間もなく、年間12万円の分配金をそのまま手取りとして受け取ることができます。この差は子育て家計にとって大きすぎますよね。

3. iDeCoやインデックス投資との役割分担

我が家では、iDeCoや新NISAのつみたて投資枠で「全世界株式（オールカントリー）」や「S&P500」を毎月積み立てています。これらは20年後の自分たちの老後資金や、子どもの大学進学費用という「遠い未来の大きな資産」を作るための役割です。

一方で、今回検討しているいちごオフィスの分配金は、「今〜3年後の小4進級期」に必要な「目の前の現金流」を作る役割です。「将来の資産形成（インデックス）」と「今と近い将来の生活支援（高配当J-REIT）」を明確に役割分担させることが、家計管理を成功させるコツだと感じています。

失敗・迷い・懸念も素直に話します

投資に「完璧な選択肢」はありません。私自身、いちごオフィスリート投資法人を検討する中で、いくつか迷っている点やリスクとして捉えている部分があります。

一番の懸念は、やはり「日銀の利上げによる借入金利の上昇」です。不動産投資法人であるJ-REITは、銀行からの借入金を使って物件を購入しているため、金利が上がると将来的に利払い費用が増え、投資家に配る分配金が減ってしまう（減配）可能性があります。

特に中小型・築古オフィスを再生するタイプのリートは、借り換え時の金利インパクトを受けやすい側面があります。そのため、「利回り8.23%に目がくらんで一括で何百万円も投資する」ような暴走は絶対に避けるべきだと自分に言い聞かせています。

我が家のリスク管理としては、一度に買い揃えるのではなく、2026年の今から2028年にかけて、決算期や価格調整のタイミングを見極めながら「2〜3口ずつ分割して拾っていく」というアプローチをとる予定です。

まとめ：子育て家庭の人生設計に合わせた資産運用を

今回は、2026年4月に小学校へ入学した娘の「3年後の小4の壁（教育費・習い事代の増加）」を見据えて、分配金利回り8.23%のいちごオフィスリート投資法人（8953）を活用した人生設計シナリオをご紹介しました。

投資の目的は、単にお金を増やすことではなく、「家族が笑顔で生活し、子どもに豊かな体験をさせてあげること」ですよね。我が家にとっては、新NISA成長投資枠を使ってこの銘柄を約149万円分保有し、月1万円の習い事サポート金を生み出す仕組みを作ることが、とても現実的で魅力的な選択肢に見えています。

もちろん、それぞれの家庭によってお子さんの年齢も、家計のリスク許容度も違います。「我が家だったらどんなシナリオになるかな？」と、ご自身の人生設計に当てはめて考えてみてくださいね。この記事が、皆さんの資産形成と子育て家計のゆとり作りのヒントになればとても嬉しいです！