◎(3308)日本ヘルスケア投資法人 : 4.80%配当で小1の壁の習い事費を支える家計の安定運用モデル

はじめに

本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。また、掲載している各種指標や情報は、過去の実績や執筆時点のデータに基づくものであり、将来の運用成果を保証するものではありません。

みなさん、こんにちは。子育てママ投資家のみずきです。2020年1月生まれの長女が、この春ついに小学校に入学しました。いわゆる小1の壁という言葉を日々実感している今日この頃です。保育園の頃とは違って、放課後の過ごし方や、夏休みなどの長期休暇中のスケジュール調整など、仕事との両立に頭を悩ませることが本当に増えましたね。

そして、もう一つ避けて通れないのが教育費や習い事費用の増加です。娘が小学生になり、本人の興味も広がって「英語とスイミングを本格的に習いたい」と言い出しました。子どものやりたいことはできる限り応援してあげたいのが親心ですが、家計の固定費がじわじわと増えていくのは少し緊張感があります。そこで、我が家の人生設計をふまえ、投資のキャッシュフローでこの費用をスマートにサポートできないかと考えました。

今回は、超高齢化社会を背景に安定した需要が期待される「ヘルスケア施設」などを投資対象とする不動産投資信託、いわゆるJ-REIT（ジェイ・リート）に注目して、我が家の教育費戦略を考えてみたいと思います。かつてヘルスケア特化型J-REITの先駆けとして存在した「日本ヘルスケア投資法人」の指標モデルをベースに、現在の選択肢と比較しながら、我が家に最適な「守りの投資枠」をじっくりと検討していきますね。

1. シナリオ設定：我が家の人生設計と「小1の壁」

まずは、我が家がなぜこのタイミングで新しい高配当・高分配資産を検討しているのか、その背景にある人生設計からお話しさせてください。投資は銘柄ありきではなく、自分たちの人生でいつ、いくらのお金が必要になるかという逆算から始まるものだと私は思っています。

我が家の現在地と、これからのライフプランを簡単に整理してみました。

第一子の長女は2020年1月生まれで、現在は小学校1年生です。保育園時代に比べて、学童保育の費用や、新しく始めた習い事の月謝などが家計に重くのしかかるようになってきました。さらに、第二子を授かる可能性も考えると、一時的に私が育休に入り、世帯収入が減少するリスクも頭の隅に置いておく必要があります。

そこで今回、解決したい家計の課題は娘の習い事費用（月1万円、年間12万円）を、労働収入とは別のキャッシュフローで完全にカバーすることです。子どもが小学校を卒業するまでの今後約6年間、この月1万円のサポートが自動的に入ってくる仕組みを作れれば、家計の心理的負担は劇的に軽くなりますよね。

世の中にはいろいろな投資対象がありますが、このような「毎月の確実なキャッシュフロー」を重視する場合、私は個別株の配当金に加えて、J-REITの分配金を有力な候補として考えています。特に高齢化社会という長期的なメガトレンドの恩恵を受ける「ヘルスケア・居住系リート」は、景気の波に左右されにくい安定した賃料収入が期待できるため、我が家の教育費サポートという「絶対に失敗したくない目的」にぴったりだと考えているわけです。

2. 目標配当額の逆算計算

では、目標である「月1万円（年間12万円）」の分配金を得るためには、具体的にいくらの投資原資が必要になるのでしょうか。今回ベースとするモデルは、かつてヘルスケア特化型として安定した運用を行っていた日本ヘルスケア投資法人の指標データ（分配金利回り4.80%）です。この利回りを基準に、非課税制度を活用した場合と、課税口座（特定口座）で運用した場合の2つのパターンで逆算シミュレーションを行ってみました。

新NISA（成長投資枠）を活用して非課税で受け取る場合

新NISA口座であれば、分配金にかかる約20.315%の税金が完全に非課税となります。そのため、目標額をそのまま利回りで割るだけで必要額が計算できます。

目標年間分配金：120,000円

分配金利回り：4.80%

必要投資額 ＝ 120,000円 ÷ 4.80% ＝ 2,500,000円

特定口座（課税口座）で受け取る場合

課税口座の場合、分配金に対して20.315%の税金が源泉徴収されます。そのため、手取りで12万円を確保するためには、額面で約150,600円の分配金を受け取る必要があります。

目標年間分配金（税引前）：約150,600円

分配金利回り：4.80%

必要投資額 ＝ 150,600円 ÷ 4.80% ＝ 約3,137,500円

このように、新NISAを活用するかどうかで、必要となる投資原資に約63万円もの差が生まれることがわかりますね。子育て世代にとって、250万円を捻出するだけでもかなりの努力が必要ですから、この税効率の差は無視できません。やはり、J-REITのように高い分配金が期待できる資産こそ、新NISAの「成長投資枠」を優先的に割り当てるべきだと確信しています。

3. 複数銘柄の比較紹介

目標とする金額感がわかったところで、次は具体的な銘柄選定に入りましょう。今回は、かつて日本ヘルスケア投資法人が示してくれた「高齢化社会へのアプローチ」というコンセプトを継承し、現在の我が家の選択肢となり得る4つのJ-REITを比較してみます。

ここで、最近の気になるニュースをご紹介させてください。投資情報サイトの株探ニュースで公開された「7月に配当取りを狙える高利回りベスト30」という特集記事（7月に配当取りを狙える【高利回り】ベスト30 ＜割安株特集＞）によると、ヘルスケア＆メディカル投資法人（3455）をはじめとするリートが、利回り面で引き続き魅力的な水準にあることが取り上げられていました。この記事からも、ヘルスケアや居住系、インフラ系を投資対象とするリートは、底堅いキャッシュフロー源として個人投資家からの注目度が高いことがうかがえますね。

それでは、我が家の「習い事費月1万円システム」を支える候補となるJ-REITを比較してみましょう。今回は、日本ヘルスケア投資法人の過去の指標を基準としつつ、現在アクセス可能な3つのJ-REITをピックアップしました。

それぞれの銘柄について、我が家の人生設計という視点から詳しく見ていきますね。

日本ヘルスケア投資法人（モデルケース）

2020年3月にヘルスケア＆メディカル投資法人（3455）と合併する前の指標データですが、当時の終値176,200円に対して、予想分配金は8,460円、分配金利回りは4.80%と非常に魅力的な水準でした。日本の高齢化は今後数十年にわたって避けられない確実な未来ですので、高齢者向け施設（サービス付き高齢者向け住宅や有料老人ホーム）の賃料ビジネスは非常にディフェンシブです。景気が悪くなっても、お年寄りが施設を退去することは考えにくいため、家計を支える安定的な配当源としての信頼性はピカイチでした。

大和証券リビング投資法人（8986）

こちらは現在も購入可能な、我が家が非常に注目しているリートの一つです。詳しい分析は過去記事の「大和証券リビング投資法人 : 5.00%配当で小1の壁の習い事費月5千円を補う教育費の防衛資産」でもお話ししていますが、賃貸住宅（シングル・ファミリー向け）を約7割、ヘルスケア施設を約3割という絶妙なバランスで保有しています。利回りは5.00%前後と非常に高く、生活の基盤となる「住まい」に分散投資しているため、不景気に強いのが特徴です。新NISAの成長投資枠で少しずつ買い増していくのに最適なディフェンシブ資産だと思います。

産業ファンド投資法人（3249）

産業ファンド投資法人は、物流施設や工場、インフラ施設などを投資対象とするユニークなリートです。こちらの特徴については「産業ファンド投資法人 : 5.37%配当で小1の壁の習い事費月1万円を支える家計のインフラ枠」で詳しくレビューしていますが、利回りは5.37%と頭一つ抜けています。企業の生産活動や流通の根幹を支える不動産を保有しているため、賃貸契約が10年〜20年といった超長期で結ばれることが多く、分配金の安定性が極めて高いのが特徴です。我が家の教育費ポートフォリオにおいて、キャッシュフローの底上げを担う「インフラ枠」として心強い存在ですね。

ヒューリックリート投資法人（3478）

ヒューリックリート投資法人は、東京中心部の中好立地なオフィスや商業施設を強みとしていますが、次世代アセットとして「有料老人ホーム」などのヘルスケア施設にも積極的に投資しています。過去記事「ヒューリックリート投資法人 : 5.28%分配で小1の壁の習い事費を支える新NISAの守り枠」でもご紹介したように、スポンサーであるヒューリックの強力な開発力を背景に、利回り5.28%と高い水準を維持しています。都心不動産の持つ資産価値の高さと、ヘルスケア分野の安定性をいいとこ取りした、新NISAで長期保有するのにふさわしい「守り枠」と言えます。

4. みずきの「人生設計マッチ度」評価

ご紹介したリートについて、我が家の人生設計（＝小1の長女が小学校を卒業するまでの6年間、毎月1万円の習い事費用を確実に支えること）に照らし合わせて、3つの軸で評価してみますね。

A. 配当の持続性・成長性

J-REITは、得られた利益の90%以上を分配金として支払うことで法人税が免除される仕組みになっているため、株式に比べて配当性向が極めて高くなります。つまり、無駄な内部留保をせず、効率よく投資家に利益を還元してくれるわけです。

高齢化やeコマースの拡大（物流需要）といった、今後10年でほぼ確実に右肩上がりとなるテーマに投資している上記3銘柄（大和証券リビング、産業ファンド、ヒューリック）は、どれも家賃収入が非常に安定しています。突発的な業績悪化で分配金が半減するようなリスクは極めて低いと言えます。

評価：◎（強く信頼できる）

B. 人生設計との適合性

我が家の目標は「月1万円（年間12万円）」の確保です。利回り5.0%前後のリートを新NISA口座で約250万円分保有すれば、この目標は達成されます。株式投資で同じ金額の配当を得ようとすると、利回り3%程度の場合、約400万円の元手が必要になります。資産形成期の真っ只中にある私たち子育て世代にとって、必要資金を250万円に抑えられるJ-REITの資金効率は、人生設計において非常に大きなメリットになります。

評価：◎（ぴったり）

C. 我が家のリスク許容度との整合性

現在、我が家はインデックス投資（つみたてNISA、iDeCo）をコア資産として毎月コツコツ積み立てています。これは20年後の老後資金や、子どもたちの大学進学資金（10年以上先）を見据えた長期・成長重視の資産です。一方で、今回の「小1の壁の習い事費」は、今すぐ、そして今後6年間にわたって継続的に必要な資金です。インデックス投資を途中で取り崩すのは複利効果を薄めてしまうため避けたいところ。だからこそ、今すぐに果実（分配金）をもたらしてくれる高利回りのJ-REITをサテライト（補完資産）として組み入れることは、我が家のリスク管理として極めて整合性が高いと考えています。

評価：◎（安心して持てる）

5. みずきの総合評価＋判断

以上の分析を踏まえた、我が家の総合的な投資判断をお伝えしますね。

私たちは、かつての「日本ヘルスケア投資法人」が切り拓いたヘルスケア投資の安定性を高く評価しつつ、現在の市場環境においては「大和証券リビング投資法人（8986）」と「ヒューリックリート投資法人（3478）」を半分ずつ組み合わせて保有する戦略がベストだと考えています。

大和証券リビング投資法人の「住宅＋ヘルスケア」というディフェンシブなポートフォリオは、私たちの日常生活に最も近い部分を支えているため、精神的な安心感が非常に大きいです。これに、都心の一等地オフィスと安定した老人ホームを組み合わせたヒューリックリート投資法人を加えることで、ポートフォリオ全体の「資産価値の維持力」と「高利回り」を同時に狙うことができます。この2銘柄を組み合わせることで、平均利回りは約5.14%となり、目標の250万円投資で、毎月確実に約1万円（税引前）以上の分配金を得る仕組みが完成します。

これによって、娘が楽しそうに英語のレッスンやスイミングに通う姿を、家計の心配をすることなく笑顔で見守ることができるようになります。投資が単なる「数字のゲーム」ではなく、家族の豊かな毎日に直接つながっていることを実感できる瞬間ですね。

6. 制度活用との組み合わせ

ここで、みずきブログのこだわりである「制度活用」について、税務面も含めてさらに深掘りしてお話ししますね。実は、J-REITをお持ちの特定口座（課税口座）で保有する場合と、個別株を保有する場合では、税金面で決定的な違いがあることをご存じでしょうか。

それが配当控除の適用有無です。

日本の個別株を特定口座で保有し、確定申告で「総合課税」を選択すると、所得税や住民税から一定の「配当控除」が受けられるため、税負担を大幅に抑えることができます。しかし、J-REITの分配金は配当控除の対象外となっています。これは、リートという仕組み自体が、法人の段階で法人税をほぼ支払わずに投資家に分配しているため、個人での二重課税を調整する「配当控除」が使えないルールになっているからです。

つまり、課税口座でリートを保有すると、確実に約20.315%の税金が引かれてしまい、税務上の優遇措置を受ける余地がほとんどありません。このことから言える最大の結論は以下の通りです。

「J-REITこそ、新NISAの成長投資枠（非課税口座）を最優先で割り当てるべき資産である」

我が家では、以下のようなハイブリッド戦略をとっています。

インデックス投資で世界経済の成長の果実を将来に向けて「雪だるま」のように膨らませつつ、新NISAの成長投資枠を使ってJ-REITから非課税で毎月の「お小遣い（分配金）」を受け取る。この役割分担こそが、子育て世代の限られた予算を最大効率で活かすための究極のポートフォリオだと私は考えています。

7. 失敗・迷い・懸念も素直に述べる

ここまでJ-REITの魅力をお話ししてきましたが、当然ながら「完璧な投資先」など存在しません。私が日々感じている迷いや懸念点も、包み隠さず共有しますね。

最大の懸念は、やはり日本国内の金利上昇リスクです。J-REITは、銀行から多額の資金を借り入れて不動産を購入しています。今後、日銀が利上げを進めると、リートが支払う借入金の利息が増え、結果として投資家に分配されるお金が減ってしまうリスク（分配金減少リスク）があります。また、金利が上がると、国債の利回りが上昇するため、「わざわざリスクをとってリートを買わなくても、国債でいいじゃないか」という動きになり、リートの価格全体が下落する傾向があります。現に、このところJ-REITの指数は軟調な推移を見せていますね。

もう一つの懸念は、ヘルスケアリート特有のオペレーター（施設運営会社）の信用リスクです。高齢者向け施設は、箱（建物）があっても、中でサービスを提供する介護会社が倒産したり、不祥事を起こしたりすると、一気に賃料収入が途絶えてしまいます。介護業界は人手不足が深刻ですので、運営会社の健全性をしっかりと見極める必要があります。

こうしたリスクがあるからこそ、「リートに我が家の資産の全てを賭ける」といった極端なことは絶対にしません。あくまで資産全体の1割から2割程度の「サテライト（補完）」として、家計にちょっとした潤いを与えるためのエッセンスとして活用するのが、私たち子育て世代にとって健全な距離感だと思います。

みなさんも、ご自身の家計状況やリスク許容度、そして何より「いつまでに、いくら必要なのか」という人生設計と相談しながら、最適なバランスを見つけてみてくださいね。一緒に、無理のない楽しい投資ライフを歩んでいきましょう！