◎(8958)グローバル・ワン不動産投資法人 : 5.91%配当と約305万円で3年後の小4の壁を支える計画

はじめに

本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。

みなさん、こんにちは！子育てママ投資家の「みずき」です。「みずきの家計簿＋株」にお越しいただき、ありがとうございます。

我が家には、2020年1月生まれの娘がいます。今年2026年4月に無事に小学校へ入学し、元気に通学する姿を見ながらホッとしているところです。ですが、子育て中の家計管理というのは、ひとつの節目を越えるとすぐに次の課題が見えてくるものですよね。

今回は、東京都心のオフィスビルを中心に投資を行っているJ-REIT（不動産投資信託）であるグローバル・ワン不動産投資法人（証券コード：8940）を取り上げます。「我が家の人生設計」から逆算して、この銘柄がどのような役割を果たしてくれるのか、具体的な数字や制度活用を交えながらじっくり考えてみました。

1. シナリオ設定：「我が家の人生設計」と3年後の課題

まずは、銘柄選びの前提となる我が家の「人生設計シナリオ」からお話ししますね。投資において最も大切なのは、「何のために、いつまでに、いくらの現金流が必要なのか」を明確にすることだと私は考えています。

我が家の現在地と、これから迎えるタイムラインは以下の通りです。

我が家の現在地

私自身は1985年3月生まれの41歳で、上場企業の営業・企画職として働いています。娘は2020年1月生まれの6歳で、現在は小学1年生です。関東郊外で夫と娘の3人で暮らしています。投資は2021年から本格的にスタートし、新NISAやiDeCoをフル活用しながら家計の資産形成を進めています。

3年後（2029年）にやってくる「小4の壁」と教育費の増加

今一番意識している課題が、娘が小学4年生（10歳）になる3年後（2029年）のことです。子育て世帯でよく話題になる「小4の壁」ですね。学童保育の利用制限や退室が増える時期であり、放課後の過ごし方や習い事、さらには進学塾への通塾などが本格化するタイミングでもあります。

習い事の月謝や教材費、体験学習の費用などを考慮すると、現在の小1の時期よりも月額で約15,000円（年間180,000円）の家計負担増が見込まれます。この追加費用を毎月の給与手取りだけでやりくりしようとすると、家計のゆとりが削られてしまいます。

課題解決に必要な配当（分配金）目標

そこで我が家では、「3年後の小4進学期までに、年間18万円（月15,000円）のキャッシュフローを配当金・分配金で作る」という目標を設定しました。給与収入とは別の「第2の収入源」が毎月のように口座に入ってくる仕組みを作っておけば、娘の挑戦したい習い事や体験を笑顔で応援できると考えたからです。

2. 目標配当額の逆算計算

「年間18万円の分配金」を得るためには、どれくらいの投資資金が必要になるでしょうか。投資候補であるグローバル・ワン不動産投資法人（8940）の指標データをもとに、具体的に逆算してみましょう。

必要投資額のシミュレーション

グローバル・ワン不動産投資法人の直近データ（2026年8月時点）では、分配金利回りは約5.91%となっています。この高利回りをベースに、必要な投資額を計算してみます。

新NISAの成長投資枠を活用して非課税で受け取れる場合、約305万円の投資で年間18万円（月15,000円）の目標を達成できる計算になります。一口単位で購入できるJ-REITであれば、毎月や毎期の余剰資金に応じて少しずつ買い増していく戦略が立てやすいですね。

3. 複数銘柄の比較紹介

一つの銘柄だけに集中投資するのはリスクが高いため、同じ目標を実現するための比較対象として他のJ-REITも見ていきましょう。今回は、都心オフィスを中心に展開するグローバル・ワン不動産投資法人に加え、複合型リートの平和不動産リート投資法人、そして以前分析した日本リート投資法人を比較対象として並べてみます。

銘柄A：グローバル・ワン不動産投資法人（8940）

東京都心の「Aクラスビル」を中心とした優良オフィス不動産に厳選投資を行っているREITです。スポンサーには明治安田生命保険、三菱UFJ銀行、近鉄グループホールディングスなどが名を連ねており、非常に強固なバックボーンを持っています。

直近データ（2026年8月7日時点）：

投資口価格：108,300円
最低投資金額：108,300円（1口単位）
予想分配金利回り：5.91%
予想分配金：6,400円（2026年9月期予想など）
時価総額：118,538百万円
年初来高値：143,200円 / 年初来安値：106,300円

ビジネス街の中心部にある質の高いオフィスビルを保有しているため、テナントの質が高く、長期的にも賃料収入の安定感が期待できるのが強みです。

銘柄B：平和不動産リート投資法人（8966）

東京証券取引所のビルを保有する平和不動産がスポンサーの総合型リートです。都心のオフィスと賃貸住宅（レジデンス）にバランスよく分散投資されています。

直近データ（2026年8月7日時点）：

投資口価格：130,700円
最低投資金額：130,700円（1口単位）
予想分配金利回り：6.17%
予想分配金：8,070円（2026年11月期予想など）
時価総額：175,600百万円

住居系アセットが含まれているため、景気変動に対する耐性が比較的高いのが特徴です。

銘柄C：日本リート投資法人（3296）

都心のオフィスビルを中心に、住宅や商業施設にも投資する総合型リートです。詳細な分析は、以前の過去記事◎(3296)日本リート投資法人 : 3年後の小4の壁に向けた月5,000円の教育費を支える計画でもご紹介しましたが、利回り水準が高くキャッシュフロー重視のポートフォリオ作りに貢献してくれます。

J-REIT市場全体の動向と外部ニュースの考察

J-REIT全体の投資環境について考える際、とても参考になる知見がありました。窓際FIRE中の50代サラリーマンの方のブログ記事【Jリート】忙中に閑あり（Jリート） | 窓際FIRE中の50代サラリーマンの投資ブログでは、昨今の金利環境の変化に伴うJ-REIT価格の調整や、投資信託・個別銘柄での保有バランスについて触れられています。

日本の金利上昇局面にともない、J-REIT市場全体は一時的に割安な水準に放置されている局面も見られます。しかし、グローバル・ワンのように東京都心の立地が良いオフィスを抱えるファンドは、インフレに伴う賃料増額交渉（賃料改定）が進みやすいという強みを持っています。金利上昇による借入金利負担の増加リスクと、都心物件の賃料アップによる収益増加のバランスをしっかり見極めることが大切ですね。

なお、観光需要の波に乗るホテル系リートに関心がある方は、過去記事の◎(3287)星野リゾート・リート投資法人 : 3年後の小4の壁の教育費を支える計画などもあわせてご覧いただくと、セクターごとの違いがよく分かると思います。

4. みずきの「人生設計マッチ度」評価

我が家の3年後（2029年）の小4進学期に向けた人生設計シナリオに照らし合わせて、グローバル・ワン不動産投資法人（8940）を3つの軸で評価してみます。

A. 配当（分配金）の持続性・成長性：評価「○（まあ大丈夫）」

保有物件が東京都心の優良エリア（大手町、丸の内、赤坂、六本木など）に集中しており、テナントの退去リスクが低い点が魅力です。配当（分配金）の原資は賃料収入そのものなので、企業業績の浮き沈みが激しい一般の個別株に比べると分配金の変動は比較的穏やかだと評価できます。ただし、オフィス特化型であるため、リモートワークの定着やオフィス供給過多による空室率上昇には継続的な注意が必要です。

B. 人生設計との適合性：評価「◎（ぴったり）」

1口当たり約10.8万円（2026年8月時点）で購入できるため、毎月の家計の余剰資金やボーナスから少しずつ買い増していくのに適しています。5.91%という高利回りは、3年後までに必要な投資元本を抑えつつ効率よく「月15,000円」の分配金を作る上で、非常に強力なパートナーになってくれます。

C. 我が家のリスク許容度との整合性：評価「○（まあ大丈夫）」

我が家は共働きで安定した勤労所得があり、すでにインデックスファンドによる長期積立を軸に据えています。そのため、ポートフォリオの「現金流補強枠（サテライト枠）」として、高利回りなJ-REITを数％〜10％程度組み入れることは、リスク許容度の範囲内です。ただし、金利上昇局面では投資口価格が下落するリスクがあるため、一括購入ではなく時間を分散して積み上げる姿勢が求められます。

5. みずきの総合評価＋判断

以上の分析を踏まえた、我が家としての結論です。

「グローバル・ワン不動産投資法人は、我が家の『小4の壁』に向けた現金流づくりにおいて、新NISA成長投資枠で少しずつ積み増したいサテライト銘柄の筆頭候補」という判断になりました。

約10.8万円という投資単位の手軽さと、大手金融・生命保険グループがバックにいる安心感は、子育てで忙しい毎日を送るママ投資家にとって大きな魅力です。都心オフィスの賃料改定による分配金の上振れも期待できるため、ポートフォリオの一部として組み入れる価値は高いと感じています。

6. 制度活用との組み合わせ

ここが「みずきの家計簿＋株」の最大のこだわりポイントです！高配当株やJ-REITを活用する際は、税優遇制度との組み合わせが税効率を劇的に高めてくれます。

新NISA（成長投資枠）での非課税運用

J-REITの分配金には、通常20.315%（所得税・住民税・復興特別所得税）が課税されます。例えば年間18万円の分配金をもらう場合、課税口座だと約3万6,000円が税金として引かれてしまい、手取りは約14万4,000円に減ってしまいます。

しかし、新NISAの成長投資枠で購入しておけば、分配金は全額非課税で受け取ることができます！この「3万6,000円の差」は、子供の習い事の月謝数ヶ月分に相当しますから、ママとしては絶対に見逃せないポイントですね。

iDeCoやつみたて投資枠との役割分担

我が家では、iDeCoや新NISAの「つみたて投資枠」を使って、全世界株式（オルカン）などのインデックスファンドを毎月定額で積立運用しています。これは15年〜20年後の娘の大学進学費用や、私たちの老後資金のための「未来の資産」です。

一方で、今回のような個別J-REITや高配当株は、新NISAの「成長投資枠」を活用して、3年後〜5年後の「近い将来の生活費・教育費」をサポートする「現在の現金流」として位置づけています。このように、目的と時間軸に合わせて制度と商品を使い分けるのが我が家のスタイルです。

7. 失敗・迷い・懸念も素直に述べる

ここまで良い面を中心にお話ししてきましたが、投資に完璧な選択肢はありません。私が感じている懸念点や迷いも正直にお話ししておきますね。

日銀の金利引き上げによる影響

J-REITは銀行などからの借入金を使って不動産を購入しているため、金利が上昇すると利払い費用が増加し、分配金を押し下げる要因になります。また、金利が上がると国債などの安全資産の利回りが上昇するため、相対的にREITの魅力が薄れて投資口価格が下がりやすくなるという局面もあります。

オフィス単一セクターへの集中リスク

グローバル・ワンはオフィス特化型です。将来的に新しい働き方が広がり、企業のオフィス縮小が進んだ場合、稼働率低下や賃料低下のリスクを直接受けてしまいます。

我が家の対策

こうしたリスクに対処するため、我が家では「グローバル・ワンだけに集中させない」ことを徹底します。住居系やホテル系、あるいは総合型のJ-REITと組み合わせたり、配当控除を活用できる東証上場の一般高配当株（製造業や通信など）とも分散を図ることで、家計全体の安定性を高めていく考えです。

子育て中の投資は、100点満点の完璧を目指す必要はありません。自分たちの人生設計とリスク許容度に合わせて、「我が家にとって80点〜90点の心地よい選択」を積み重ねていくことが大切なんだと思っています。

みなさんのご家庭では、数年後の教育費や家族イベントに向けてどんな準備をされていますか？この記事が、みなさんの人生設計と資産形成の一助になればとても嬉しいです。これからも一緒に、無理のない賢い投資を続けていきましょうね！