◎(8960)ユナイテッド・アーバン投資法人 : 3年後の小4の壁に向けた習い事費を支える家計の武器

はじめに

本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。

こんにちは、みずきです。いつもブログに遊びに来てくれてありがとうございます。早いもので、我が家の長女が2026年4月に小学校に入学してから、もう3ヶ月近くが経とうとしています。毎日、大きなランドセルを背負って元気に登校する姿を見ては、嬉しさと少しの寂しさを感じる日々です。

小学生になると、保育園時代とはガラリと生活リズムが変わりますよね。いわゆる「小1の壁」にぶつかりながらも、なんとか夫婦で協力して毎日のスケジュールをやりくりしています。でも、子育て世代の親として次に気になるのが、少し先の未来のこと。特に小学校高学年、つまり3年後にやってくる「小4の壁」や、それに伴う教育費・習い事費用の増加についてです。

今回は、「人生設計から逆算して、少し先の家計の負担をどうやって賢く減らすか」というテーマで、高利回りのJ-REIT（不動産投資信託）であるユナイテッド・アーバン投資法人（8960）を主役に、我が家なりの投資戦略をじっくり考えてみました。難しい専門用語もできるだけかみ砕いてお話ししますので、忙しい家事や育児の合間に、ぜひリラックスして読んでみてくださいね。

1. シナリオ設定：「我が家の人生設計と3年後の課題」

まずは、今回なぜJ-REITを検討するに至ったのか、我が家の具体的なライフプランと家計の状況をお話しします。銘柄ありきで投資を決めるのではなく、「自分たちの人生にいつ、いくら必要なのか」をハッキリさせることが、失敗しない投資への第一歩だと思うからです。

我が家の現在地と未来の課題

2020年1月生まれの長女は、現在小学1年生。今はまだ放課後キッズクラブなどの学童や、週に数回のスイミング程度で、教育費や習い事費は比較的マイルドに収まっています。しかし、我が家が一番身構えているのは3年後、娘が小学4年生になるタイミング（2029年4月）です。

小4になると、塾に通い始める子が急増しますし、習い事もより本格的になって月謝が上がることが一般的です。さらに、放課後の預け先が減ることで、民間の有料学童や習い事付きのサービスを組み合わせる必要が出てくるかもしれません。この「小4の壁」を乗り越えるためには、家計にこれまで以上のゆとりを持たせておく必要があります。

目標とするサポート額

そこで我が家では、「3年後から、家計に毎月5,000円（年間60,000円）の追加の現金流（キャッシュフロー）を作る」という目標を立てました。毎月5,000円があれば、塾のちょっとした教材費や、新しい習い事の月謝の足し、あるいは夏期講習などのスポット費用を補填することができますよね。

この月5,000円を、給料からの持ち出しではなく、非課税口座を活用した「分配金（配当金）」で自動的に賄う仕組みを、今からの3年間でコツコツ作り上げたいと考えているわけです。

2. 目標配当額の逆算計算

目標が「3年後に年間60,000円の分配金を得る」と決まったら、次はそれを実現するために「いくらの投資額が必要か」を逆算してみましょう。

今回注目しているユナイテッド・アーバン投資法人（8960）のデータ（2026年6月23日時点）は以下の通りです。

• 投資口価格（株価に相当）：159,200円
• 分配金利回り：5.78%
• 予想分配金（年間換算）：9,200円

この高利回りな水準を活かして、新NISA（成長投資枠）のような非課税制度を利用すると仮定し、税金がかからない前提（手取り100%）で計算してみます。

必要投資額のシミュレーション

年間60,000円の分配金を得るために必要な投資額は、以下の計算式で求められます。

必要投資額 ＝ 目標年間分配金（60,000円） ÷ 分配金利回り（5.78%）

計算してみると、約1,038,000円となります。投資口価格に換算してみましょう。

目標口数 ＝ 60,000円 ÷ 9,200円（1口あたりの予想分配金） ≒ 6.52口

端数を切り上げて7口を保有することを目指すとします。7口を購入する場合の具体的な数字は次のようになりますね。

• 必要な投資総額：159,200円 × 7口 ＝ 1,114,400円
• 得られる年間分配金：9,200円 × 7口 ＝ 64,400円
• 月換算のサポート額：64,400円 ÷ 12ヶ月 ＝ 約5,366円

これなら、3年後の小4の壁に向けて、年間約111万円の資金を準備すれば良いということになります。3年間（36ヶ月）で割ると、毎月約31,000円をJ-REITの買い増しに回していく計算です。共働きの我が家の家計からすれば、月々3万円ほどの積立は「現実的に可能なペース」だと判断できます。

3. 複数銘柄の比較紹介

分配金を目的とする場合、ひとつの銘柄だけに頼るのはリスクがありますよね。同じように「教育費のサポート」として活用できる、他のJ-REITとも比較検討してみましょう。我が家が注目しているいくつかのJ-REITを並べてみました。

各銘柄の詳しい家計への取り入れ方については、過去の記事でも紹介しています。例えば、ヒューリックリートについては、こちらの記事「ヒューリックリート投資法人（3478）の分配金で小1の壁を支える新NISA戦略」で詳しく書いていますし、グローバル・ワンについてはこちらの「グローバル・ワン不動産投資法人（8965）分配金で小1の壁を支える家計の武器」、オリックス不動産投資法人については「オリックス不動産投資法人（8954）分配で3年後の小4の壁を支える家計の武器」をそれぞれ参考にしてみてくださいね。

なぜ「ユナイテッド・アーバン」なのか？

上記のように魅力的なJ-REITが並ぶ中で、ユナイテッド・アーバン投資法人の最大の特徴は「用途を限定しない究極の総合型REIT」である点です。特定のセクター、例えばオフィス需要が低迷したとしても、商業施設や住居、ホテルなどの他のアセット（資産）がカバーしてくれるため、非常に不況耐性が強いと言われています。

ここで少し、海外の企業の動きに目を向けてみましょう。企業の株主還元や資本効率に対する意識は、日本だけでなく世界中で高まっています。例えば、最近のニュースでは、IT大手のアクセンチュアが自社株買い戻しプログラムを20億ドル増額したことが話題になりました（参考：アクセンチュア、自社株買い戻しプログラムを20億ドル増額（Investing.com））。

このように一般企業が自社株買いで「1株あたりの価値」を高めて投資家に報いるのと同様に、J-REITの世界でも、投資家（投資主）への価値還元として「自己投資口の買い入れ（一般の自社株買いにあたるもの）」や「安定的な分配金の払い出し」が強く求められています。ユナイテッド・アーバンは、こうした資本効率の意識が高く、株主（投資主）還元の意欲が強い大手総合商社「丸紅」が後ろ盾にいるため、長期的な安心感が違うな、と私は感じています。

4. みずきの「人生設計マッチ度」評価

それでは、我が家のライフプランに照らし合わせて、このユナイテッド・アーバン投資法人を3つの軸で厳しく評価してみたいと思います。

A. 分配金の持続性・成長性：評価「○（まあ大丈夫）」

丸紅という強力なスポンサーのもと、140物件を超える日本最大級の多様なポートフォリオを誇っています。ひとつの建物やひとつのテナントに依存していないため、どこかが退去しても分配金が急激に落ち込むリスクは低いです。

ただ、総合型であるがゆえに「どこかのセクターが絶好調」であっても、他のセクターの不調と相殺されてしまい、急激な「増配（分配金の上昇）」は期待しにくい側面があります。成長性というよりは、「10年単位で安定して5%中盤以上の高分配を維持してくれる安心感」を評価するべき銘柄ですね。

B. 人生設計との適合性：評価「◎（ぴったり）」

利回りが5.78%と非常に高いため、目標とする「年間60,000円」を達成するために必要な投資額を、他のJ-REITよりも少なく抑えることができます。これは貯蓄ペースを上げすぎずに、子育て中の今の生活（お出かけや体験など）にお金を使うゆとりを残せるという意味で、我が家の人生設計にぴったりマッチしています。

C. 我が家のリスク許容度との整合性：評価「○（まあ大丈夫）」

我が家は現在、夫婦共働きで安定した収入があります。また、つみたてNISAやiDeCoで、全世界株式などのオルカンや米国株（S&P500）といった「インデックス資産」を家計のコア（中心）に据えています。そのため、ポートフォリオのサテライト（脇役）として、このような「すぐにキャッシュを生んでくれる不動産資産」を組み入れることは、リスク分散の観点からも非常にバランスが良いと考えています。

5. みずきの総合評価＋判断

以上の3軸評価を踏まえて、我が家の総合評価は「小4の壁に向けた、確実なキャッシュフロー補強のためのスタメン候補」となりました！

株価（投資口価格）が15万円台と、1口から比較的始めやすい金額なのも魅力です。3年後に一気に110万円を用意するのではなく、毎年2〜3口ずつ、賞与や毎月の余剰金から買い増していくスケジュールが一番現実的かなと思っています。インデックス投資は20年後の老後のための資産ですが、このJ-REITは「3年後、5年後の今直近の家族の笑顔」を作るための現金流として、非常に頼もしい武器になりますね。

6. 制度活用との組み合わせ：みずきブログのココがポイント！

ここが、家計を賢く守るための最大の見せ所です！株式やJ-REITに投資する際、制度をどう使うかで手元に残るお金が劇的に変わります。

新NISA「成長投資枠」の活用

J-REITの分配金には、普通に投資すると約20.315%の税金がかかってしまいます。せっかく5.78%の利回りがあっても、税金を引かれると手取りは4.6%程度まで落ち込んでしまいます。これはもったいないですよね！

ですから、J-REITを購入する際は絶対に「新NISAの成長投資枠」を使うべきです。非課税枠の範囲内であれば、分配金は丸々100%手元に残ります。年間64,400円の分配金を、1円も税金を引かれることなく、そのまま娘の習い事代に充てることができるわけです。これは子育て世帯にとって、ものすごく大きなメリットですよね。

知っておきたい！「配当控除」との違い

「でも、NISA枠がいっぱいだったら、特定口座（課税口座）で買って、確定申告で配当控除を受ければいいんじゃない？」と思われるかもしれません。ここで、みずき流の「プチ金融知識」をシェアします！

実は、J-REITの分配金は「配当控除」の対象外なんです。一般の個別株であれば、総合課税を選択して確定申告をすることで、税金の一部を取り戻す「配当控除」が使えますが、J-REITは仕組み上、法人税が実質的に免除されているため、投資家側での二重課税排除の仕組みである配当控除が適用されません。

だからこそ、J-REITの最大の弱点（課税時の手取り低下）を打ち消すためには、「新NISA（非課税枠）で優先的に保有する」ことが鉄則になるのです。こうした税制度のルールを知っておくだけで、無駄な税金を払わずに賢く資産を増やすことができますよ。

7. 失敗・迷い・懸念も素直に告白します

ここまで「素晴らしい銘柄！」というトーンでお話ししてきましたが、完璧な投資先などこの世にありません。私自身が今、少し迷っていることや、懸念しているリスクについても素直に共有しますね。

金利上昇リスクという「最大の敵」

今、日本は歴史的な低金利から脱却し、徐々に金利が上がる局面を迎えています。J-REITは、銀行などから多額の資金を借り入れて不動産を購入しているため、金利が上がると「借入利息」が増えてしまい、結果として私たちの元に届く分配金が減ってしまうリスク（コスト増加）があります。

また、金利が上がると、わざわざリスクを取ってJ-REITを買わなくても、安全な国債などでそこそこの利回りが得られるようになるため、J-REIT全体の価格（投資口価格）が下落しやすいという特徴もあります。実際、年初来高値が191,700円だったのに対し、最近は年初来安値（155,600円）に近い159,200円付近で推移しているのは、この金利上昇への警戒感が背景にあるからです。

我が家の判断：「下落は仕込みのチャンス」か？

投資口価格が下がっているのを見ると、「今買って大丈夫かな…」と不安になりますよね。私も日々、スマホの画面を見ながらため息をつくことがあります（笑）。

でも、私は「分配金を目的とする長期投資」であれば、価格が下がって利回りが高くなっている今の時期こそ、少しずつ枚数を仕込んでいく良い機会だとも捉えています。急に一括で大金を入れるのではなく、毎月の積立のように時間を分散して（ドルコスト平均法のように）1口ずつ買い増していけば、平均購入単価を抑えることができます。3年後の娘が小学4年生になる時までに、7口をじっくりと集めきれれば良いので、目先の価格の上下に一喜一憂せず、マイペースに進めていきたいなと思っています。

皆さんのご家庭でも、「○年後にこれくらいのイベントがあるから、今のうちにこの分配金を作っておこうかな」といった、人生設計からの逆算をぜひ一度、旦那様やご家族と話し合ってみてくださいね。きっと、ただ「お金を貯める」だけよりも、ずっとワクワクした投資ができるようになると思います！

今日も最後まで読んでいただき、ありがとうございました。また次回のブログでお会いしましょう！」