はじめに
本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。
こんにちは、みずきです。2026年に入ってから、我が家を取り巻く環境は大きく変化しました。というのも、2020年1月に生まれた娘が、この2026年4月に無事、小学校に入学したからなんです。ランドセルを背負って元気に登校する姿を見るたびに胸が熱くなりますが、同時にやってきたのが、世間でよく言われる小1の壁でした。
保育園のときよりもお迎えの時間が早くなったり、長期休みの預け先に悩んだり。何より、放課後の学童保育の費用や、本人が「やりたい！」と言い出したスイミングや英語といった習い事の月謝など、これまでかからなかった新しい出費が少しずつ家計にのしかかってきています。そこで今回は、こうした子育て期のリアルな家計課題を、株式やリート（不動産投資信託）の配当金（分配金）を使ってどうやって解決していくか、我が家の具体的な人生設計と逆算思考を交えながらお話ししていきたいと思います。
1. シナリオ設定：我が家の人生設計と小1の壁のリアル
まずは、我が家が今どんな状況にあって、なぜ分配金が必要なのか、その背景となる人生設計のシナリオを整理してみますね。
現在の我が家は、私と夫、そして小学1年生になったばかりの6歳の娘の3人暮らしです。将来的には第二子も授かれたらいいなと考えていますが、今は目の前の娘の小学校生活をサポートすることで精一杯。そんな中、私の働き方にも少し変化が出てきました。娘の宿題を見たり、精神的なフォローをする時間を確保するために、残業を以前より減らす調整をしたのです。その結果、本業の収入が毎月少しだけダウンすることになりました。
一方で、娘の小学校生活に伴う支出は増える一方です。具体的には以下のようなお金が毎月新しく発生しています。
・地域の学童保育の利用料：月額約3,000円
・新しく始めた習い事（英語）の月謝：月額約7,000円
・学校で使う文房具や雑費の積み立て：月額約2,000円
合計すると、毎月約12,000円ほどの新しい出費が発生している計算になります。私の減給分と合わせると、家計のキャッシュフローとしては毎月約15,000円ほどのゆとりが削られている状態です。これをすべて私の労働時間を増やすことで解決しようとすると、せっかく娘のために残業を減らした意味がなくなってしまいますよね。時間的な余裕を保ちつつ、家計の痛みを和らげるにはどうしたらいいか。そこで考えたのが、月5,000円（年間60,000円）だけでも、お金自身に働いてもらって分配金（配当金）という形で補填するという戦略です。すべてを投資で解決しようとせず、まずは最初の1歩として、月5,000円の教育費サポート枠を確実に作ることを目標に設定しました。
2. 目標配当（分配金）額の逆算シミュレーション
「月に5,000円の分配金が欲しい」という具体的な目標が決まれば、そこから逆算して「じゃあ、いくらの資金を、どのくらいの利回りの商品に投資すればいいのか」が自動的に見えてきます。この逆算思考こそが、我が家の資産形成の軸になっています。
今回は、不動産の家賃収入を原資として比較的高い利回りが期待できるJ-REIT（日本不動産投資信託）を活用して、この目標を達成するシミュレーションをしてみましょう。もし、検討するリートの予想分配金利回りが5.0%だと仮定すると、必要な投資額は以下のようになります。
・目標年間分配金：60,000円（月5,000円 × 12ヶ月）
・計算式：60,000円 ÷ 5.0% ＝ 1,200,000円
つまり、約120万円ほどの資金を利回り5.0%のリートに投資できれば、理論上は毎月5,000円に相当する分配金が我が家の口座に転がり込んでくる、というわけです。この120万円という金額は、我が家の現在の貯蓄ペースや、これまでに貯めてきたサテライト投資（高配当運用のための予算枠）の範囲内で十分に現実的な数字です。もし、新NISAの成長投資枠や、過去に開設して運用を続けている非課税口座をうまく活用できれば、分配金にかかる約20.315%の税金もかからず、丸々60,000円が家計の潤いになってくれます。こうして具体的な数字に落とし込むと、「これなら私にもできそう！」と前向きな気持ちになれますよね。
3. 複数銘柄の比較紹介：安定的な家計の大家さんを選ぶ選択肢
では、この目標を実現するために、具体的にどのような銘柄が選択肢に入ってくるでしょうか。今回は、中核都市の安定した不動産に分散投資を行っているセントラル・リート投資法人を主軸に据えつつ、これと同じような目標を達成できる魅力的な他のJ-REITとも比較しながら、どれが我が家の人生設計に最もフィットするのかを考えてみたいと思います。比較対象として、過去にブログでも紹介したことのある、評価の高いリートたちを並べてみました。
| 銘柄名（銘柄コード） | 投資口価格（目安） | 予想分配金利回り | 主な投資対象と特徴 |
|---|---|---|---|
| セントラル・リート投資法人 | 約140,000円 | 5.20% | 中核都市のオフィス、商業施設、レジデンス（住居）を組み合わせた総合型。LTV（有利子負債比率）は約45%と極めて健全。 |
| 平和不動産リート投資法人（8966） | 約135,000円 | 6.02% | 都心近郊のレジデンスやオフィスが中心。安定的な家賃収入を背景に、長期で手堅い分配実績がある。 |
| マリモ地方創生リート投資法人（8979） | 約115,000円 | 6.36% | 地方都市の商業施設や住宅に特化。利回りが非常に高く、地域活性化にもつながるユニークな投資先。 |
| 日本都市ファンド投資法人（8953） | 約98,000円 | 5.36% | 日本最大級の資産規模を誇る都市型商業・インフラリート。抜群の安定性と高い知名度が魅力。 |
それぞれの銘柄について、もう少し詳しく特徴を掘り下げてみますね。
セントラル・リート投資法人
こちらのリートは、特定の用途に偏ることなく、オフィスや商業施設、そして安定した家賃収入が見込めるレジデンスをバランスよく保有している総合型です。直近の営業収益や営業利益も、大きな景気の浮き沈みに左右されることなく、非常に堅調に推移しています。リートにとって命綱とも言えるLTV（有利子負債比率）が45%前後に抑えられているため、今後の金利上昇局面でも比較的、金利コストの上昇をコントロールしやすい守備力の高さが光ります。分配金は直近3年間も安定して維持されており、急な減配リスクが低いという点で、子育て家庭の生活防衛資金を補う用途としては非常に優秀だと感じています。
平和不動産リート投資法人（8966）
都心近郊の住居（レジデンス）がポートフォリオの過半数を占める、非常に生活に密着したリートです。利回りが6%を超えているのは大きな魅力ですね。住宅は景気が悪くなっても「家賃を払って住み続ける」人が多いため、景気後退に強いという特徴があります。我が家のサテライト枠の主力として、非常に頼もしい存在です。詳しい分析は、こちらの過去記事も参考にしてみてくださいね。
マリモ地方創生リート投資法人（8979）
地方都市の底力を信じて投資するリートで、利回りは驚異の6%台後半に達することもあります。地方の商業施設や賃貸住宅は、都心に比べて物件の取得価格が安いため、高い利回りを実現しやすいのです。ただ、地方の人口減少リスクなどを考えると、ポートフォリオの大部分をこれにするのは少し怖いかな、というのが正直なところ。家計のスパイスとして少額を持っておくのが良さそうです。こちらの記事で詳しく書いています。
日本都市ファンド投資法人（8953）
こちらは業界でもトップクラスの規模を誇るメガリートです。商業施設だけでなく、都市型の利便性の高い物件を幅広く保有しているため、信頼感は抜群です。利回りも5.36%と十分に高く、最低投資口価格が10万円を下回る時期もあるため、少しずつ買い足していきやすいのがママ投資家としては嬉しいポイントですね。安定感重視なら、真っ先に候補に入ります。
4. 海外ニュースから見るリートの若返りの重要性
ここで、最近見つけたとても興味深い海外のニュースを1つご紹介します。シンガポールのリート（S-REIT）に関するものなのですが、私たちのリート選びにもすごく重要な示唆を与えてくれているんです。
シンガポールのビジネス紙「The Business Times」（2026年6月7日配信）の報道によると、シンガポールの主要な産業系リート（インダストリアルS-REIT）は、保有するポートフォリオの若返り（Rejuvenation）戦略を積極的に進めることで、厳しい市場環境の中でも高いレジリエンス（強靭性）を維持しているとのことです。
元記事：Industrial S-Reits maintain operational resilience while undertaking portfolio rejuvenation
この記事の内容を簡単に要約すると、以下のようなことが書かれていました。
シンガポール最大手のCapitaLand Ascendas Reit（Clar）などは、2026年第1四半期に16億シンガポールドルを超える意欲的な資産買収を行いました。その中には、日本国内のデータセンターへの投資（約6億2000万シンガポールドル）も含まれています。一方で、アメリカの古いデータセンターなどの非コア資産を売却し、成長性の高いクラウドやハイパースケール向けのデータセンターへと資産を入れ替える戦略をとっています。また、別のリートであるESR Reitも、2023年からポートフォリオを若返らせるための4R戦略を実行しており、築年数の経過した古い資産の価値低下リスクを大幅に軽減することに成功しています。
このニュースを読んだとき、私は「これって、日本のJ-REIT、特に今回のセントラル・リート投資法人を見極める上でも、まったく同じことが言えるな」と深く納得しました。不動産は建ててから時間が経てば経つほど、老朽化し、家賃の引き下げ圧力に晒されます。そこで重要になるのが、運用会社がただ古い物件を持ち続けるのではなく、時代遅れになった物件を高く売却し、そこで得た資金でデータセンターや現代的な物流施設、あるいは最新の省エネ設備を備えたレジデンスなどへとポートフォリオを若返らせる新陳代謝ができているかという点です。
セントラル・リート投資法人においても、こうした資産の売却と再投資（入れ替え）のサイクルが適切に行われているかどうかが、私たちがこれから10年、20年と長期で分配金を貰い続けるための極めて重要なチェックポイントになります。ただ利回りが高いからという理由だけで選ぶのではなく、こうした運用の工夫、つまり運営チームの経営力にもしっかりと目を光らせていきたいですね。
5. みずきの人生設計マッチ度評価
さて、それでは以上の分析を踏まえて、セントラル・リート投資法人が我が家の人生設計にどれくらいマッチしているのか、3つの軸で厳しく評価してみたいと思います。
A. 分配金の持続性・成長性：評価「○（まあ大丈夫）」
LTV（有利子負債比率）が45%前後と、リート業界の中でも平均〜やや低水準に抑えられている点は安心感があります。これによって、今後の日本市場での利上げ局面でも、急激に金利コストが膨らんで分配金が大幅に減るというリスクは低いと考えられます。保有する物件もオフィス、住宅、商業施設に程よく分散されており、総合型としての強みが生きています。ただ、シンガポールの事例のように、今後の産業構造の変化（例えば、テレワークの定着によるオフィスの需要変化など）に合わせたアセットの「若返り」がどれだけのスピード感で行われるかについては、今後も定期的な決算報告書でのチェックが必要不可欠。そのため、100点満点の二重丸ではなく、手堅い丸（○）という評価にしました。
B. 人生設計との適合性：評価「◎（ぴったり）」
現在の我が家の最大の課題は、娘の小学校入学に伴う「小1の壁」による月々の家計支出増（約12,000円）と、私の働き方見直しによるプチ収入減です。この穴を埋めるために、約120万円の予算で年間6万円（月5,000円）の分配金を得るという目標に対して、セントラル・リート投資法人の利回り5.20%はまさにジャストフィット。1口あたりの価格が約14万円前後というのも、一度に大きな資金を動かすのが難しい子育て世帯にとって、数ヶ月に1口ずつ買い足していくような積立感覚で投資できるため、とても扱いやすいです。必要な時期（今まさに現在進行形！）に、すぐに毎月の家計を助けるキャッシュフローとして機能してくれる点は、満点評価ですね。
C. 我が家のリスク許容度との整合性：評価「○（まあ大丈夫）」
もし、これが私の給料が完全にゼロになる「産休・育休期」であれば、もっと安全性の高い国債や元本保証に近い資産に比重を置くべきですが、現在の私は時短・残業なしとはいえ正社員としての給与収入があり、夫の収入も安定しています。そのため、一時的な不動産価格の下落リスク（株価、投資口価格の変動）については十分に許容できます。また、リートは株式に比べて値動きが比較的緩やかで、実物不動産という裏付け資産があるため、インフレ（物価上昇）に対しても強いという特徴があります。子育て期にモノの値段が上がっていく中で、実物資産の強みを持つリートをポートフォリオに組み込んでおくことは、理にかなったリスク分散だと言えます。
6. 制度活用との組み合わせ：NISAやジュニアNISA、配当控除をどう考えるか
みずきブログのこだわりは、ただ銘柄を紹介するだけでなく、「国の税制優遇制度とどう組み合わせるか」という賢い活用術にあります。ここを間違うと、せっかくの分配金が税金で削られて、手取りが減ってしまいますからね。
まず前提として、私たちが普段つみたてNISA（現在の新NISAのつみたて投資枠）やiDeCo（個人型確定拠出年金）でコツコツと積み立てているのは、主に全世界株（オルカン）や全米株式のインデックスファンドだと思います。これらは老後資金や娘の大学進学費用（10数年後）を見据えた、超長期の資産形成のための「コア（中核）」資産です。これらは基本的にお金を増やすためのエンジンなので、途中で切り崩して日々の習い事代に使うのには向いていません。
一方で、今回のような個別リートや高配当株は、今現在の生活を豊かにするための「サテライト（衛星）」資産として位置づけます。ここから得られる分配金を、日々の生活費や学童の費用に直接充てるわけです。
その際、最も活用したいのが新NISAの成長投資枠です。通常、リートの分配金には約20%の所得税・住民税が課税されますが、NISA口座内で保有していれば、これが完全に非課税になります。つまり、利回り5.20%のセントラル・リート投資法人から得られる分配金が、引かれることなくそのまま財布に入ってくるのです。これは本当に大きいです！
また、過去に旧ジュニアNISA口座を開設して、今も非課税期間が続いているというご家庭もあるかもしれません。子ども名義の口座で保有し、その分配金を子どもの教育費口座にプールしていく、という使い方も教育資金の見える化として非常にスマートだと思います。
一方で、日本の個別株を保有する際によく話題に上る配当控除（確定申告をすることで税金の一部を取り戻す制度）ですが、ここに大きな落とし穴があります。実は、J-REITの分配金は、税法上の「配当控除」の対象外なんです。リートは企業が利益のほとんどを分配金として支払うことで、法人税が実質的に免除されている特殊な仕組みをとっているため、二重課税を調整するための配当控除が受けられないというわけです。そのため、J-REITへの投資を検討するなら、特定口座で確定申告をして配当控除を狙うよりも、とにかくNISAなどの非課税枠を優先して使うことが鉄則になります。こういった細かい税金の仕組みを知っておくだけで、投資効率は剧的に変わってきますよ。
7. 完璧な銘柄はない！私の迷いと懸念点
ここまでセントラル・リート投資法人の良いところを中心に話してきましたが、もちろん完璧な投資先なんてこの世に存在しません。私が実際にこの銘柄を我が家の家計に迎え入れるにあたって、少し迷っている点や、心配しているリスクも素直にお話ししますね。
一番の懸念は、やはり日本の金利上昇です。2026年現在、日本でも徐々に金利が上がる兆しが見えています。リートは多くの資金を銀行からの借入金で賄って不動産を購入しているため、金利が上がると、将来的に借入金の利息支払いが増えてしまいます。そうなると、物件から得られる家賃収入が同じでも、利息負担が増えた分だけ、分配金が減ってしまう（減配）可能性があるのです。セントラル・リート投資法人はLTVを45%程度に抑えて金利リスクに備えてはいますが、今後の借入金リファイナンス（借り換え）の際に、どれくらい金利が上がってしまうかは常に注意深く見守る必要があります。
また、不動産そのものの価値が下がるリスクもあります。少子高齢化が進む日本において、魅力のない古いオフィスや地方の不便なレジデンスは、どんどん価値が下がっていきます。だからこそ、先ほどシンガポールのニュースで紹介したような、絶え間ないポートフォリオの若返りを日本の運用会社がどれだけ真剣に、そしてスピーディーに実行できるかどうかが鍵になります。「利回りが良いから」と油断して放置せず、半年に一度の決算短信や運用報告書を流し読みするくらいの心の余裕は持っておきたいな、と思っています。
おわりに：一歩ずつ進む我が家の資産形成
小学校という新しいステージに進んだ娘との暮らしは、毎日がバタバタと過ぎていきます。仕事と育児の両立に、時には「もう疲れた！」と頭を抱えたくなる日もたくさんあります。でも、こうして家計を人生設計から逆算し、少しずつ投資の仕組みを整えておくことで、「私たちが働いていない間も、このリートが学童や習い事の月謝を支えてくれているんだ」という大きな安心感を得ることができます。
投資は、お金を増やすことそのものが目的ではありません。私たちが家族との大切な時間を笑顔で過ごすための、自由を広げるツールなのだと思います。100点満点の完璧な銘柄を探し求めて何もしないより、我が家の今のライフステージに合った70点、80点の現実的な選択肢を見つけて、できる範囲で一歩を踏み出すこと。それが、私らしいマイペースな資産形成のカタチです。みなさんもご自身の人生設計と相談しながら、最適な方法を見つけてみてくださいね。一緒に一歩ずつ、進んでいきましょう！
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