本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。
はじめに
我が家の娘も2020年1月生まれで、2026年4月に無事小学校に入学しました！幼稚園の頃と比べると、放課後の時間の使い方がガラリと変わり、習い事や新しい体験への興味が一気に広がっています。
小学校生活がスタートして実感するのが、子どもの教育や体験にかかる費用の変化です。スイミングや英語といった定番の習い事に加えて、毎月送られてくる知育教材や週末の体験学習、図鑑や本などの購入費をあわせると、我が家では「月10,000円（年間120,000円）」ほどの新しい固定出費が必要になりました。
毎月の給与からやりくりすることも不可能ではありませんが、突然の出費や将来のイベントが重なったときに焦りたくありません。「できれば我が家の資産が自走して生み出してくれる配当金や分配金で、この月10,000円の体験学習費用を継続的に補いたい！」というのが、今の我が家の人生設計シナリオです。
今回は、この目標を実現するための候補として、高利回りが魅力的な不動産投資法人であるOneリート投資法人（3290）を取り上げ、我が家の人生設計にどう組み込めるかをじっくり検証してみたいと思います。
目標分配金（月10,000円）を実現するための逆算シミュレーション
まずは、我が家が必要としている「月10,000円（年間120,000円）」の分配金を確保するために、どれくらいの投資金額が必要になるかを逆算してみます。
Oneリート投資法人（3290）の直近データに基づく指標は以下の通りです。
- 投資口価格（株価相当）：79,200円（2026年7月31日終値）
- 予想年間分配金：4,884円（2026年8月期予想 2,440円 ＋ 2027年2月期予想 2,444円）
- 分配金利回り：約6.17%
- 時価総額：約771.15億円
この分配金利回り6.17%をベースに、目標とする年間120,000円の分配金を得るための必要投資額を計算してみます。
【逆算計算式】
必要投資額 ＝ 目標年間分配金（120,000円） ÷ 分配金利回り（6.17%） ＝ 約1,944,895円
必要口数 ＝ 約1,944,895円 ÷ 79,200円 ＝ 約24.5口（約25口）
つまり、約195万〜198万円ほどを投資に回すことができれば、年間12万円、月あたり10,000円の分配金が手に入り、娘の習い事や体験学習の費用をまるごとカバーできる計算になります。
1口あたり約7.92万円から購入できるため、一気に200万円近くを投じるのではなく、「今月は1口」「ボーナスで2口」といった形で、家庭の資金繰りに合わせて少しずつ買い増していける点も使い勝手が良いと感じます。
同じ目標（月10,000円）を目指すJ-REIT銘柄の比較
我が家では特定の1銘柄だけに集中投資することは避け、同じ目標分配金を実現するための選択肢をいくつか並べて比較するようにしています。今回は、同じ不動産投資法人（J-REIT）の中から、ポートフォリオの候補となる銘柄を比較してみました。
1. Oneリート投資法人（3290）
みずほ信託銀行グループをスポンサーとするオフィス特化型REITです。東京圏をはじめとする都市部の「都市型コンパクトオフィス」を中心に投資を行っています。
最新のニュースとして見逃せないのが、保有物件である「名古屋伏見スクエアビル」の売却発表です。詳細についてはOneリート投資法人が名古屋伏見スクエアビルを売却、業績予想を修正(JAPAN-REIT.COM)で報じられています。
築38年が経過し今後の修繕費用（資本的支出）が増加することを見越し、好調な不動産売買市場を活かして80.1億円で売却（売却益29.07億円の見込み）することを決定しました。これを3期に分割して売却し、売却益の一部を圧縮記帳・内部留保に回しながら、2026年8月期の1口当たり分配金を2,440円（前回予想比12.4%増）、2027年2月期を2,444円（同12.6%増）へと大幅に上方修正しています。物件の入れ替えによってポートフォリオの質を高めつつ、分配金をしっかり還元してくれる姿勢は投資家として好感が持てますね。
2. 日本リート投資法人（3296）
SBIグループがスポンサーを務める総合型REITです。中小型オフィスを中心に、住宅や商業施設も組み入れた運用を行っています。
分配金利回りは約5.37%と高水準で安定しており、ポートフォリオの分散効果が魅力です。以前執筆した「日本リート投資法人に関する記事」でも詳しく分析しましたが、我が家の家計を支える堅実な選択肢の一つです。
3. ユナイテッド・アーバン投資法人（8960）
J-REIT市場でもトップクラスの資産規模を誇る総合型REITです。商業施設、オフィス、ホテル、住居、物流施設など多種多様な不動産に分散投資されています。
分配金利回りは約5.61%となっており、総合型ならではの安心感があります。過去に「ユナイテッド・アーバン投資法人に関する記事」で紹介したように、ポートフォリオの核（コア枠）として非常に頼もしい存在です。
これら3銘柄の主要データを一覧表にまとめました。
| 銘柄名（コード） | 投資口価格（目安） | 予想分配金利回り | 運用スタイル・強み |
|---|---|---|---|
| Oneリート投資法人（3290） | 約79,200円 | 約6.17% | オフィス特化型。みずほ系。物件売却益の活用で利回り高水準。 |
| 日本リート投資法人（3296） | 約340,000円前後 | 約5.37% | 総合型。SBI系。中小型オフィスと住宅を中心に安定運用。 |
| ユナイテッド・アーバン投資法人（8960） | 約150,000円前後 | 約5.61% | 総合型超大型。圧倒的な物件分散で景気変動に強い。 |
みずきの「人生設計マッチ度」評価（Oneリート投資法人）
我が家の人生設計シナリオに合わせて、Oneリート投資法人（3290）を3つの軸で評価してみました。
A. 配当（分配金）の持続性・成長性：評価【○（まあ大丈夫）】
「名古屋伏見スクエアビル」の分割売却により、2026年8月期から2027年8月期までの3期間は売却益が手厚く乗るため、分配金の安定性と増額が期待できます。また一部を内部留保することで、将来の賃料下落や修繕リスクにも備えています。ただし、オフィス特化型であるため、将来的なハイブリッドワークの定着やオフィス供給過多による賃料下落リスクには注意が必要です。
B. 人生設計との適合性：評価【◎（ぴったり）】
1口あたり約7.92万円という手頃な価格帯と、6.17%という高い分配金利回りは、子育て世代の家計管理にとても適しています。月10,000円（年間120,000円）という目標に対し、少額から計画的に買い増ししていける機動性の高さが評価できます。
C. 我が家のリスク許容度との整合性：評価【○（まあ大丈夫）】
時価総額約771億円という規模は中堅クラスですが、みずほ信託銀行グループというバックボーンがあるため一定の安心感があります。ポートフォリオ全体をこの1銘柄で満たすのではなく、全体の10〜15%程度にとどめるサテライト枠として組み込むことで、リスクをコントロールしながら高利回りの恩恵を受けられます。
みずきの総合評価と我が家の購入判断
Oneリート投資法人（3290）に対する我が家の結論は、「新NISAの成長投資枠を活用し、1口ずつコツコツ積み増したい高利回りサテライト銘柄」です。
利回り6.17%という水準は、株式や他のREITと比較しても非常に魅力的です。物件の売却益を計画的に分配金へ乗せつつ、内部留保も行うという巧みな運用手腕は、投資家還元を第一に考えている証拠と言えます。
我が家の基本戦略としては、ユナイテッド・アーバンのような大型総合REITやインデックスファンドを「守りの土台（コア資産）」としつつ、Oneリート投資法人のような高利回りオフィスREITを「攻めの補強（サテライト資産）」として組み合わせる方針です。これにより、ポートフォリオ全体の平均利回りを引き上げ、娘の小学生時代の体験学習費用（月1万円）を着実に確保したいと考えています。
制度活用（NISA・配当控除・J-REITの特性）との組み合わせ
私ブログ「みずきの家計簿＋株」で一番お伝えしたいのが、税制優遇制度を賢く活用して手取り額を増やす工夫です。
1. 新NISA（成長投資枠）での保有がベストチョイス
通常、J-REITの分配金には20.315%（所得税・住民税・復興特別所得税）が課税されます。例えば年間120,000円の分配金を受け取る場合、課税口座だと約24,378円が引かれ、手取りは約95,622円に減ってしまいます。
しかし、新NISAの「成長投資枠」で購入すれば、この約2.4万円の税金が一切かかりません。6.17%という高利回りを100%フルに受け取ることができるため、子育て費用を作るスピードが劇的にアップします。
2. J-REITにおける配当控除の注意点
上場株式の配当金であれば、課税口座で購入しても「総合課税」で確定申告することで「配当控除」を受けられる場合があります。しかし、J-REITの分配金は仕組み上、配当控除の対象外となっています。
税率を抑える裏ワザが使えないからこそ、J-REITへ投資する際は「非課税制度であるNISA枠を優先的に割り当てる」ことが税効率を高める鉄則になります。
3. つみたて投資枠との相互補完
我が家では、新NISAの「つみたて投資枠」で全世界株式（オール・カントリー）やS&P500などのインデックスファンドを毎月積み立てています。これは20年後の教育資金や自分たちの老後資金に向けた「長期資産形成」です。
一方で、今回ご紹介したOneリート投資法人のような高利回りJ-REITを「成長投資枠」で保有するのは、「今現在の家計（月1万円の体験学習代）」を潤すためです。「将来のための積立」と「今を楽しむための分配金」をNISA制度の中で両立させることが、無理のない子育て投資のコツだと実感しています。
失敗談や迷い・懸念点も素直に明かします
良いことばかりに見える高利回りREITですが、もちろん懸念点やリスクもあります。
一つ目の懸念は「金利上昇リスク」です。日銀の金融政策変更に伴い借入金利が上昇すると、REIT全体の支払利息が増加し、将来の分配金を圧迫するリスクがあります。特にオフィス特化型は景気変動の影響を受けやすいため、過度な一極集中は危険です。
二つ目は、私自身の過去の失敗談です。投資を始めたばかりの頃、利回り7%を超える銘柄だけに魅了されて資金を集中させてしまったことがありました。その後、業績悪化によってあっさり減配され、株価も急落して大きなショックを受けた経験があります。
その苦い失敗から学んだのは、「高い利回りには必ず理由がある。だからこそ分散投資と適切なポーション管理が命」ということです。Oneリート投資法人がいくら魅力的であっても、我が家ではポートフォリオ全体の10%程度を上限として、慎重に買い増していく予定です。
完璧な投資先というものは存在しません。それぞれの家庭の人生設計やリスク許容度に合わせて、「今の我が家にとって何点を目指すのがベストか」を考え抜くことが大切ですね。みなさんの家計管理や資産形成の参考になれば幸いです。
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