◎(3470)マリモ地方創生リート投資法人 : 6.75%配当で3年後の小4の壁の習い事費を支える備え

本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。

はじめに

こんにちは！「みずきの家計簿＋株」を運営している、子育てママ投資家のみずきです。2026年7月現在、我が家の娘も早いもので6歳になり、この春から小学校に通い始めました。毎日ランドセルを背負って元気に登校する姿を見ていると成長を感じる一方で、小1の夏休みを前に、親としての時間のやりくりや将来の教育費への備えをあらためて意識する毎日です。

我が家では「お金は人生の自由度を高めるツール」と考え、つみたてNISA（現在のNISA制度）やiDeCoといった制度をフル活用しながら資産形成を進めています。その中で大切な役割を果たしているのが、毎月の家計に直接「現金流」をもたらしてくれる高配当株やJ-REIT（不動産投資信託）の存在です。

今回注目したのは、分配金利回りが6.75%（2026年7月23日時点）と非常に魅力的な数値を誇る「マリモ地方創生リート投資法人（3470）」です。地方都市のレジデンス（住居）や商業施設に特化したこの投資法人が、我が家の人生設計においてどう役立つのか、具体的にお金と教育費のタイムラインから逆算して検証してみました。

1. シナリオ設定：「我が家の人生設計」

我が家では、銘柄を選ぶ前に「いつ、どんな理由で、いくらの配当・分配金が必要か」という人生設計のシナリオを明確にすることにしています。銘柄ありきではなく、人生の課題から逆算して投資計画を立てるのがみずき流のルールです。

我が家の現在地
私（41歳、上場企業勤務のワーキングママ）、夫、娘（6歳・小学1年生）の3人家族です。関東郊外で暮らしながら、共働きで家計を繰り回しています。2021年から本格的に投資をスタートし、インデックス投資を資産形成の核（コア）に据えつつ、配当金・分配金を得るための個別株やリートをサテライト枠として組み合わせています。

3年後〜5年後の家計課題
現在、娘は小学1年生ですが、3年後の2029年には小学4年生になります。いわゆる「小4の壁」と呼ばれる時期に入り、放課後の過ごし方が変わるだけでなく、習い事の本格化や進学塾への通塾、野外体験イベントへの参加など、教育費の支出が一気に増えてくる時期と重なります。子どもの意欲ややりたいことをお金を理由に諦めさせたくないというのが、親としての強い思いです。

その課題を解決するために必要な分配金額
3年後に向けて、我が家が設定した目標は「毎月5,000円（年間60,000円）」の追加キャッシュフローを作ることです。月5,000円あれば、新しい習い事の月謝や教材費、あるいは夏休みの特別講座代などを家計の持ち出しなしで自然にカバーできるようになります。

2. 目標配当額の逆算計算

シナリオで「年間60,000円の分配金」が必要だと決まったら、それを実現するためにいくらの投資資金が必要になるかを逆算します。

目標年間分配金額：60,000円

仮に、マリモ地方創生リート投資法人（分配金利回り6.75%）を活用して達成する場合：
必要投資額 ＝ 60,000円 ÷ 6.75% ＝ 約888,888円

2026年7月23日時点の投資口価格（株価にあたるもの）は1口あたり105,500円です。したがって、約8口〜9口（投資金額にして約84万4,000円〜94万9,500円）を保有すれば、年間で約6万円の分配金を手に入れることができる計算になります。

もし一般的な利回り4.0%の安定株やリートで同じ60,000円を作ろうとすると、必要な投資額は150万円（60,000円 ÷ 4.0%）に跳ね上がってしまいます。利回り6.75%という高火力なリートを適切に組み込むことで、少ない元手（約89万円）で目標を早期に達成できるのが、高配当・高分配金投資の最大のメリットだと実感しています。

3. 複数銘柄の比較紹介

我が家では単一の銘柄だけに集中投資することはせず、同じ目的（教育費の補填）を達成できる複数のリート選択肢と比較してポートフォリオ全体のバランスをとっています。

銘柄1：マリモ地方創生リート投資法人（3470）
地方都市の住居（レジデンス）や生活密着型商業施設を主な投資対象とするリートです。総合不動産デベロッパーのマリモがスポンサーを務め、地方の人口安定地域にある物件を活用して高い利回りを実現しています。
直近投資口価格：105,500円（2026年7月23日時点）
分配金利回り：6.75%
予想分配金：7,098円（2026年12月期予想口あたり分配金）
時価総額：約295億8,500万円

銘柄2：投資法人みらい（3476）
オフィス、商業施設、ホテルなどに分散投資する総合型リートです。機動的な物件買い替えと安定した分配金実績に定評があります。詳細な分析については、過去の記事「投資法人みらい（3476）の分析記事」でも詳しく触れています。
分配金利回り：約6.00%

銘柄3：エスコンジャパンリート投資法人（2971）
中部・関西圏などの生活密着型商業施設や住居を中心に投資を行う地域密着型リートです。詳細な評価については、過去の記事「エスコンジャパンリート投資法人の分析記事」をご覧ください。
分配金利回り：約6.03%

銘柄4：平和不動産リート投資法人（8966）
東京圏をはじめとする都市部のレジデンスとオフィスにバランスよく投資する老舗リートです。安定した実績と財務基盤が魅力で、詳細は過去の記事「平和不動産リート投資法人の分析記事」でまとめています。
分配金利回り：約6.02%

4. みずきの「人生設計マッチ度」評価

マリモ地方創生リート投資法人（3470）について、我が家の判断軸である「持続性」「適合性」「リスク許容度」の3つの視点から評価を行いました。

A. 分配金の持続性・成長性：○（まあ大丈夫）
ポートフォリオの約半数が「地方のレジデンス（賃貸住宅）」で構成されています。住居系物件は景気の変動にかかわらず家賃収入が落ちにくいため、分配金の安定感は高めです。ただし、地方特有の人口減少リスクや、将来的な金利上昇に伴う借入金利息の負担増加には注意しておく必要があります。

B. 人生設計との適合性：◎（ぴったり）
分配金利回り6.75%という高火力は、「3年後に向けて少ない投資資金で月5,000円の教育費補添を作る」という我が家の目的と見事に一致します。また、1口あたり約10.5万円という単価は、ボーナス時や毎月のやりくりで余った資金を使って1口ずつコツコツ買い増しやすい点も評価できます。

C. 我が家のリスク許容度との整合性：○（サテライト枠として適切）
時価総額約295億円という規模は、都心型の大手リートと比べると小規模です。そのため、我が家ではポートフォリオ全体の5%〜10%程度の「サテライト枠」として組み入れる計画です。全体の一部として保有する分には、十分許容範囲内のリスクだと考えています。

5. 外部ニュースの視点：開示情報と決算情報のチェック

株式投資やリート投資を行う上で、私が常に意識しているのが日々の開示情報や決算のチェックです。【明日の好悪材料】を開示情報でチェック！(株探ニュース)で取り上げられるような企業の適時開示ニュースは、投資先の「健康診断」として非常に有益です。

リートの場合、新しい物件を取得したというポジティブなニュースや、借入金の借り換え（リファイナンス）による金利条件の変化、分配金予想の増額修正在庫などがタイムリーに開示されます。高利回りな銘柄だからこそ、ただ放置するのではなく、定期的な開示情報を確認して「無理な分配金を出していないか」「ポートフォリオの質が維持されているか」を見守ることが大切だと痛感しています。

6. 制度活用との組み合わせ（NISA・特定口座・配当控除の考え方）

子育て世代の個人投資家にとって、投資の税効率を高める「制度活用」は最大の武器になります。

NISA（成長投資枠）での非課税運用
J-REITの分配金には通常20.315%の税金がかかります。しかし、NISAの成長投資枠で購入すれば、受け取る分配金は完全に非課税となります。利回り6.75%の恩恵を100%家計に還元できるため、キャッシュフローの最大化を狙うならNISA枠の活用が第一選択になります。

特定口座と配当控除の注意点
日本の一般企業（上場株式）の配当金であれば、特定口座で課税された後に確定申告で「配当控除」を活用して総合課税を選択することで、税還付を受けられる場合があります。しかし、J-REITの分配金は法人の仕組み上「配当控除の対象外」となっています。特定口座で保有する場合は申告分離課税となるため、節税の観点からもできるだけNISA枠を有効活用したいところです。

つみたて投資枠やiDeCoとの役割分担
我が家では、iDeCoやつみたて投資枠を使って「全世界株式インデックスファンド」を毎月積み立てています。これは15〜20年後の子どもの大学進学や自分たちの老後資金を作るための「長期成長（コア）」です。これに対して、マリモ地方創生リートのような高分配金リートは「今から3〜5年後の教育費や生活費を助ける現金流（サテライト）」として位置づけ、役割を明確に切り分けています。

7. 失敗・迷い・懸念も素直に述べる

どんなに魅力的な利回りであっても、懸念点やリスクを無視して投資することはできません。私が感じている主な懸念は以下の2点です。

1つ目は、日本国内の金利上昇による影響です。リートは銀行などからの借入金を使って物件を購入しているため、金利が上がると利払い費用が増加し、最終的な分配金が削られるリスクがあります。

2つ目は、地方都市特有の人口・需要の変化です。マリモ地方創生リートは地方の主要都市（人口10万人〜30万人規模など）の安定した物件を厳選していますが、都心部と比べると中長期的な賃貸需要の動向には注意が必要です。入居率が大きく低下しないか、定期的なIR決算発表で確認していく必要があります。

8. みずきの総合評価と我が家の判断

我が家の人生設計における、マリモ地方創生リート投資法人（3470）の評価をまとめます。

我が家の総合判断：サテライト枠（キャッシュブースター）として採用したい銘柄

利回り6.75%という高火力は、3年後に控える娘の「小4の壁」での習い事費や体験費用（月5,000円アップ）を効率よく準備するための強力な味方になってくれます。約10.5万円という買いやすい価格帯も、家計管理を預かるママとしては非常に助かります。

もちろん、これ1本に集中投資するのではなく、都心型で堅実なリート（平和不動産リートなど）やインデックスファンドと組み合わせ、ポートフォリオ全体の数%〜10%程度に抑えながらNISAの成長投資枠で少しずつ買い増していく戦略が、我が家にとっての最適解だと考えています。

子育てはお金も時間もかかりますが、我が家の人生設計に合った銘柄をコツコツと育てていくことで、将来の選択肢と心のゆとりを大きく広げることができます。今回の記事が、皆さんの人生設計や家計管理の参考になればとても嬉しいです！