○(3492)MIRARTH不動産投資法人 : 6.73%配当で3年後の小4の壁の教育費を支えるサテライト枠

はじめに

はじめに

本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。

1. シナリオ設定：「我が家の人生設計」

皆さん、こんにちは！子育てママ投資家の「みずき」です。毎日のお仕事、家事、そして育児、本当にお疲れ様です！日々忙しく過ごしていると、子どもの成長の早さに驚かされますよね。嬉しい反面、将来かかってくる教育費のリアルな数字が見えてきて、ふと胃がキリキリすることはありませんか？

我が家でも、まさにその「教育費のタイムスケジュール」を真剣に組み立てているところです。まずは我が家の現在地と、今後のシナリオについてお話しさせてくださいね。

我が家の現在地と将来の課題

我が家には現在、元気にすくすく育っている子どもがいます。第一子が小学校に入学したばかりの時期は、ランドセルや学習机の購入、日々の用品準備などで一通りお金が出ていきますが、本当に固定費として重くなってくるのは「その数年後」なんですよね。

共働き家庭にとって避けて通れないのが、いわゆる「小4の壁」です。小学校3年生くらいまでは学童保育を利用できますが、4年生になると預かり枠が厳しくなったり、子ども自身が学童を嫌がるようになったりします。その結果、学食代わりの習い事を増やしたり、本格的な進学塾に通わせ始めたりして、月々の教育費が跳ね上がるご家庭が多いんです。

我が家の人生設計では、ちょうど3年後に訪れるこの「小4の壁」の時期に向けて、家計の現金流（キャッシュフロー）をしっかり補強しておきたいと考えています。具体的には、習い事の月謝や教材費の足しとして、「毎月5,000円（年間60,000円）」の不労所得が自動的に入ってくる仕組みを作るのが目標です。

課題解決に必要な配当額

「月5,000円」と聞くと、小さく感じるかもしれません。でも、家計管理をしているママなら分かっていただけるはず！毎月の固定費から5,000円を削るのって本当に大変ですよね。食費を切り詰めたり外食を我慢したりするのはストレスがたまりますが、株式やREIT（不動産投資信託）からの分配金で月5,000円が補填できれば、心に大きなゆとりが生まれます。

この「年間60,000円」の分配金を、できるだけ効率よく、かつ手堅く受け取るために検討しているのが、高利回りな東証REIT（不動産投資法人）の活用です。

2. 目標配当額の逆算計算

目標である「年間6,0000円（月5,000円）」の分配金を獲得するために、どれくらいの投資金額が必要になるのかを逆算してみましょう。

株式やREITの利回りによって、必要となる元本は大きく変わります。今回注目しているMIRARTH不動産投資法人（3492）は、2026年8月7日時点の分配金利回りが6.73%（予想年間分配金5,400円／1口単価80,900円）という非常に魅力的な水準にあります。

利回りごとに必要な元本を比較した表を作成しましたので、ご覧ください。

想定分配金利回り	目標年間分配金	目標月額換算	必要な投資金額（概算）	MIRARTH投資法人の必要口数（目安）
3.0%	60,000円	5,000円	2,000,000円	約25口（約202万円）
4.5%	60,000円	5,000円	1,333,333円	約17口（約137万円）
6.73%（本銘柄）	60,000円	5,000円	約891,530円	11口（約889,900円）

一般的な高配当株（利回り3〜4%程度）で年間6万円の配当を作ろうとすると、150万〜200万円ほどのまとまった資金が必要になります。子育て世帯にとって、一度に数百万円を個別銘柄に投じるのは勇気がいりますし、家計の余力としてもなかなかハードルが高いですよね。

しかし、利回りが6.73%あるMIRARTH不動産投資法人の場合、約89万円（11口分）の投資で目標の年間6万円を達成できる計算になります。1口あたり約8万円から購入できるため、「今月は1口、ボーナスで3口…」というように、3年後の小4の壁に向けて少額ずつ積み上げていく買い方ができる点も、我が家の家計管理にとてもマッチしていると感じています。

3. 複数銘柄の比較紹介

「利回りが高いから」という理由だけで1つの銘柄に絞り込むのはリスクが高すぎますよね。我が家では常に、同じ目標を達成するための選択肢をいくつか並べて比較検討するようにしています。

今回は、同じように「高分配金利回り」を狙える不動産投資法人（REIT）の候補銘柄をいくつかピックアップし、MIRARTH不動産投資法人と客観的に比較してみました。

比較候補銘柄の一覧

銘柄名（証券コード）	投資口価格（2026/8/7時点）	予想分配金利回り	ポートフォリオの主な特徴	我が家での位置づけ・評価
MIRARTH不動産投資法人（3492）	80,900円	6.73%	住居・ホテル・オフィス等の総合型（MIRARTH HD傘下）	高利回りが魅力。3年後の教育費補填のサテライト枠候補
マリモ地方創生リート投資法人（3470）	約95,000円前後	約6.75%	地方のレジデンス・商業施設中心	高利回りだが地方物件比率が高いため分散保有向き
日本リート投資法人（3296）	約350,000円前後	約5.37%	オフィス・住宅主体の総合型	利回りと安定性のバランス型。投資単位はやや高め
いちごオフィスリート投資法人（8975）	約85,000円前後	約8.23%	中型オフィス特化型	超高利回りだがオフィス市況の影響を受けやすい

過去に分析したほかの銘柄とも見比べてみたい方は、ぜひこちらの記事も参考にしてみてくださいね。

以前に親会社であるホールディングス側を分析した記事はこちらです：
○(8897)ＭＩＲＡＲＴＨホールディングス : 5.71%配当で3年後の小4の壁を支えるサテライト枠

また、同じように地方・地域密着型の高利回りREITとして比較検討している銘柄の記事も貼っておきますね：
◎(3470)マリモ地方創生リート投資法人 : 6.75%配当で3年後の小4の壁の習い事費を支える備え
 ◎(3296)日本リート投資法人 : 5.37%配当で3年後の小4の壁に向けた月5,000円の教育費を支える計画

MIRARTH不動産投資法人（3492）の詳細チェック

MIRARTH不動産投資法人は、旧タカラレーベン（現MIRARTHホールディングス）をスポンサーとする総合型REITです。ファミリー向けマンション「レーベン」シリーズなどのノウハウを背景に、居住用物件（レジデンス）やホテル、オフィスなど多様な不動産に分散投資を行っています。

指標データを整理すると以下のようになります。

投資口価格：80,900円（2026年8月7日終値）
予想年間分配金：5,400円（2026年8月期予想含む）
分配金利回り：6.73%
時価総額：約812.6億円
年初来高値/安値：96,800円 / 80,000円

注目ニュースの深掘り：機関投資家の動き

この銘柄を検討する上で、非常に興味深い最新ニュースが入ってきました。

2026年8月7日付の適時開示情報によると、資産運用世界大手であるフィデリティ投信株式会社が、MIRARTH不動産投資法人の株式（投資口）に関する変更報告書（5%ルール報告書）を提出しました。

ニュース詳細へのリンク：
フィデリティ投信株式会社がMIRARTH不動産投資法人＜3492＞株式の変更報告書を提出（保有増加） – M&A Online

報告書によると、フィデリティ投信の保有比率は従来の5.01%から6.13%へ1.12%増加したとのことです（報告義務発生日：2026年7月31日）。

プロの機関投資家であるフィデリティが買い増しを行っているというファクトは、個人投資家である私たちにとっても安心材料の一つになりますよね。利回りが6.7%を超えて株価（投資口価格）が年初来安値圏（80,000円前後）まで調整したタイミングで、プロの目が「割安感がある」と判断して買いを入れた可能性が考えられます。

4. みずきの「人生設計マッチ度」評価

いくら利回りが高くてプロが買っているとしても、我が家の人生設計に合っていなければ意味がありません。みずき流の3つの軸で評価を行いました！

A. 配当（分配金）の持続性・成長性：評価「○（まあ大丈夫）」

REITは利益の90%以上を分配することで法人税が実質免除される仕組みのため、配当性向は常に100%近くになります。したがって一般企業のような「配当性向30%だから安心」という見方はできません。

MIRARTH不動産投資法人の場合、主軸であるレジデンス（住居）物件は景気変動に強く賃料収入が安定しています。一方で、ポートフォリオに含まれるホテルやオフィスは景気や観光需要の影響を受けやすい側面もあります。スポンサーのMIRARTHホールディングス（旧タカラレーベン）による物件供給パイプラインは強固ですが、金利上昇局面における借入金コストの増加が分配金を押し下げる懸念もゼロではありません。総合的に見て「急激な減配リスクは低いが、成長性は緩やか」という評価で「○」としました。

B. 人生設計との適合性：評価「◎（ぴったり）」

我が家の目標である「3年後の小4の壁に向けた月5,000円（年60,000円）のキャッシュフロー構築」において、利回り6.73%という数字は絶大な威力を発揮します。約89万円という、子育て世代の現実的な貯蓄ペースで達成可能な投資額で目標が狙える点は素晴らしく、適合性は「◎」です！1口8万円台で購入できるため、少額からコツコツ積立購入できる柔軟性も子育てママにはありがたいポイントです。

C. 我が家のリスク許容度との整合性：評価「△（やや緊張感あり）」

我が家のポートフォリオ全体で見ると、コア（中心）となる資産は「新NISAでの全世界株式（オルカン）や全米株式のインデックス積立」です。高利回りREITはあくまで家計の現金を補強するための「サテライト（補完）枠」として位置づけています。

REIT全般に言えることですが、今後の日本市場における金利上昇局面では、不動産買い入れコストの上昇や借入金利負担の増大から、投資口価格が下落しやすい傾向があります。利回り6.7%超という高さは「それだけ市況に対する警戒感や価格下落リスクも織り込まれている」ということでもあるため、資産の半分以上をこの銘柄に突っ込むような集中投資は避けるべきです。我が家のリスク許容度からすると「サテライト枠で全体の5〜10%程度にとどめる」という緊張感が必要なため「△」と評価しました。

5. みずきの総合評価＋判断

以上の分析を踏まえた、みずきの総合判断です！

【結論】：我が家では「3年後の小4の壁を支えるサテライト枠」として、NISA成長投資枠で少しずつ拾っていきたい優秀な候補！

株価（投資口価格）が80,000円〜81,000円台と年初来安値圏に位置しており、利回りが6.7%を超えている現状は、長期のキャッシュフロー狙いとしては非常に魅力的なタイミングだと感じています。フィデリティのような大手機関投資家が買い増している点もバックボーンとして心強いですね。

ただし、単一のREITに頼りすぎるのは危険です。我が家では、以下のような「サテライト分散戦略」を考えています。

MIRARTH不動産投資法人（3492）：利回り6.73% × 5口（約40万円）
マリモ地方創生リート（3470）：利回り6.75% × 4口（約38万円）
積水ハウス・リート投資法人（3309）など堅牢REIT：利回り4.8%前後（安定性の補強）

このように、同じ高利回りでも物件タイプや地域が異なるREITをいくつか組み合わせることで、万が一どこかの銘柄で減配やトラブルが発生した際のリスクを分散しつつ、目標である「月5,000円〜1万円の教育費補助」を確実に達成する狙いです。

なお、過去に紹介した堅牢なREITの分析記事はこちらになります。ポートフォリオの土台を固める際の参考にしてみてくださいね。
◎(3309)積水ハウス・リート投資法人 : 4.86%配当で5年後の小6進学期の教育費を支える計画

6. 制度活用（NISA・配当控除・Reit税制）との組み合わせ

ここが、みずきブログで一番お伝えしたい「税効率」のお話です！せっかく高い分配金をもらっても、税金でガッツリ引かれてしまってはもったいないですよね。

新NISA（成長投資枠）の活用が「必須」の理由

株式の配当金やREITの分配金には、通常20.315%の税金（所得税＋住民税＋復興特別所得税）がかかります。

例えば、MIRARTH不動産投資法人から年間60,000円の分配金をもらった場合：

課税口座（特定口座）：手取り約47,811円（約12,189円も税金で消える！）
新NISA口座（成長投資枠）：手取り 60,000円（丸々受け取れる！）

この差額12,189円は、子ども靴を2足買ったり、家族で美味しいお寿司を食べに行けたりする金額です！子育て世帯にとって、新NISAの非課税メリットを使わない手はありません。

【超重要】REIT（不動産投資信託）は「配当控除」が使えません！

ここ、金融リテラシーとして絶対に知っておいてほしいポイントです！

一般的な日本株（事業会社）の場合、課税口座で配当をもらっても、確定申告で「総合課税」を選択することで「配当控除」という税額控除を受けられる制度があります（年収によっては税率を15%以下に抑えることができます）。

しかし、REITの分配金は「配当控除」の対象外です！法人税が実質かかっていない法人からの分配金であるため、税制上の仕組みが一般株式と異なるんですね。

つまり、課税口座でREITを買ってしまうと、後から確定申告で税金を取り戻すテクニックが使えません。だからこそ、REITに投資する場合は「最初から新NISA口座で購入する」ことが鉄則になります。我が家でも、REITを買うなら絶対にNISAの成長投資枠一択と決めています。

7. 注意点と我が家のリアルな迷い

完璧な銘柄なんて存在しません。ママ友にも「良いことばかりじゃなくて、気になる点も教えて！」ってよく言われます（笑）。MIRARTH不動産投資法人を検討する上でのリアルな懸念点と迷いも隠さず共有しますね。

1. 日本の金利上昇リスク

不動産投資法人は、銀行などからお金を借り入れて不動産を購入しています。今後日本で日銀の利上げが進むと、借入金の利息返済が増え、それが分配金の減少（減配）につながるリスクがあります。特に利回りが6.7%超と高水準なREITは、金利変動に対してナイーブに反応して価格がブレやすい特徴があります。

2. スポンサー（MIRARTH HD）のサポート力

大手デベロッパー（三井・三菱・野村など）をスポンサーに持つ超大型REITに比べると、中堅規模の総合REITであるため、資金調達力や物件取得力においてやや見劣りする場面があるかもしれません。ただ、スポンサーであるMIRARTHホールディングス自体は事業基盤がしっかりしており、最近も株主優待導入や業績拡大のニュースを出しています。