○(3463)いちごホテルリート投資法人 : 5.68%配当で3年後の小4の壁の習い事費を支える計画

はじめに

本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。株式や投資信託、REITなどの投資判断は、必ずご自身の責任と判断において行っていただきますようお願いいたします。

皆さん、こんにちは！子育てママ投資家の「みずき」です。我が家は1985年生まれの私、同い年の夫、そして2020年1月生まれの長女の3人家族です。長女も今年の春に無事小学校へ入学し、あっという間に1年生の夏休みを迎えています。子どもの成長は本当に早いものですね。

私は普段、上場企業で営業・企画の仕事をしながら、家計管理と株式投資を行っています。投資をスタートしたのは2021年からですが、一貫して大切にしているのは「お金は人生の自由度を高めるツールである」という考え方です。単に資産を増やすだけでなく、「いつ、いくらの現金流（配当金）があれば家計が助かるのか」という逆算思考で銘柄を選んでいます。

今回は、高い分配金利回りで注目されるホテル特化型REITの中から、いちごホテルリート投資法人（3463）を取り上げます。我が家の人生設計にどのようにフィットするのか、最新のホテル市況を踏まえながら検証していきたいと思います。

1. シナリオ設定：「我が家の人生設計」〜3年後の「小4の壁」に備える〜

銘柄の分析に入る前に、我が家がなぜ今この銘柄を検討しているのか、その背景となる人生設計のシナリオをお話ししますね。

現在、小学1年生になった長女は公立の学童保育にお世話になっています。共働き夫婦にとって、学童保育は本当にありがたい存在です。しかし、子育て世代でよく話題になるのが「小4の壁」です。多くの地域で小学校4年生になると学童保育の対象から外れたり、受け入れ枠が狭まったりします。

長女が小学4年生になるのは3年後（2029年4月）のこと。その時期になると、放課後の居場所として民間学童や習い事、さらには進学塾の費用が発生してくることが予想されます。我が家では、この3年後の教育費増加に向けて、「月に1万5,000円（年間18万円）」の現金流を配当（分配金）で作るという目標を掲げています。

給与収入だけに頼るのではなく、資産から生まれる分配金で子どもの習い事代や塾費用をカバーできれば、家計の精神的ゆとりは大きく変わります。この「3年後に月1.5万円」という課題を解決するための選択肢として、高配当なREITを検討しているわけです。

2. 目標配当額からの逆算計算：いくらの投資が必要か？

では、3年後に「月1万5,000円（年間18万円）」の分配金を得るためには、一体どれくらいの投資額が必要になるのでしょうか。逆算して計算してみましょう。

いちごホテルリート投資法人の直近データ（2026年8月時点）をベースに試算を行います。

投資法人の基本指標は以下の通りです。

投資口価格（株価相当）：109,600円（2026年8月7日終値）
予想分配金利回り：5.68%
1口当たり予想分配金：6,242円（2027年1月期予想など）

年間18万円の分配金を得るために必要な投資額は以下の式で求められます。

180,000円 ÷ 5.68% ＝ 約3,169,014円

現在の投資口価格（1口あたり109,600円）で計算すると、約29口（約317万8,400円）の保有が必要ということになります。

一度に300万円以上を投資するのは我が家のリスク許容度を超えてしまいますが、「3年後の小4の壁までに、少しずつ買い増してポートフォリオの一部に組み入れる」というアプローチであれば十分現実的です。例えば、1口約11万円ですから、ボーナス期や月々の積立余力から1口ずつ買い進めることも可能ですね。

3. 複数銘柄の比較紹介：ポスト万博で見えたホテルREITの「実力差」

年間18万円の目標を実現するためには、いちごホテルリート単体だけに頼るのではなく、他のホテルREITや不動産REITと比較検討することが欠かせません。

特にホテルREIT市場を観察する上で非常に参考になるニュースがありました。6月ホテルREIT、万博後に見えた「実力差」～7銘柄の月次から読む、ホテル市況の現在地｜lab PREによると、2025年の大阪・関西万博が終了した後の2026年6月期ホテルREIT月次データにおいて、銘柄ごとのパフォーマンスに二極化・実力差が鮮明に出ていると指摘されています。

記事の中では、万博特殊需要の反動減により、いちごホテルのポートフォリオ（24ホテル）におけるRevPAR（1日あたり販売可能客室数平均売上）が前年同月比▲9.6%となったことが報告されています。特に大阪エリアの「ザ・ワンファイブ大阪堺筋」などで客室単価（ADR）の落ち込みが大きかった一方、福岡（ネストホテル博多駅前＋12.5%）や熊本（ネストホテル熊本＋15.6%）といった地方都市では非常に強い伸びを示しています。

このように、「インバウンド全般の追い風」が一巡した後は、保有する物件のエリア構成や販売力によって実績が分かれてきます。そこで、同じく高い分配金利回りを誇る他のホテルREITも含めて比較表を作成しました。

ニュース記事の分析にもある通り、これからのホテルREIT選びでは「セクター全体が買われる時代」から「どこにあるホテルを、どう運営しているか」という個別の実力をしっかり見極める時代に入っています。いちごホテルは大阪地区での反動減という課題を抱えつつも、博多や熊本などの好調な地方物件が下支えしており、ポートフォリオ全体の底力が試されている局面と言えます。

4. みずきの「人生設計マッチ度」評価（いちごホテルリート投資法人）

それでは、いちごホテルリート投資法人（3463）が我が家の人生設計にどれくらいマッチしているのか、私なりの3つの軸で評価してみます。

A. 分配金の持続性・成長性：評価「○（まあ大丈夫）」

ホテルREITの特徴は、テナント（ホテルオペレーター）からの賃料収入に「変動賃料」が多く含まれる点です。観光客が増えてホテルの売上が上がれば分配金も跳ね上がりますが、逆に需要が減退すると分配金が減少するリスクを抱えています。

いちごホテルは、スポンサーである「いちごグループ」の再生ノウハウを活かし、老朽化したホテルのハード面・ソフト面を改善して価値を高めるオペレーションが得意です。万博後の大阪のように一時的なADR低下はみられるものの、博多や熊本など地方主要都市での需要を捉えており、中長期的な分配金の復元力・持続性は十分にあると考えます。

B. 人生設計との適合性：評価「○（悪くない）」

我が家の目標である「3年後の小4の壁に向けた月1.5万円の現金流づくり」において、1口約11万円という単元設定は非常に扱いやすいです。毎月あるいは半年に1口ずつ買い増していくステップ投資に適しています。

また、年2回の決算期（1月・7月）に合わせて分配金が支払われるため、入金時期が教育費の支払期（春の習い事更新や夏休みの講習費用など）と噛み合いやすいのも魅力です。ただし、業績によって分配金が上下する可能性があるため、学費のすべてをこの銘柄に依存するのは避け、固定賃料主体の総合型REITや高配当株と組み合わせる必要があります。

C. 我が家のリスク許容度との整合性：評価「△（やや緊張感あり）」

ホテルセクターは、感染症の流行、為替の変動（円高による訪日客減）、地政学リスクなどの影響をダイレクトに受けます。我が家にはまだ6歳の長女がおり、将来的に第二子を授かる可能性も含めて家計の安全性を最優先したい時期です。

そのため、我が家のメインポートフォリオ（コア資産）として大量保有するのはリスクが高すぎると判断しています。あくまでインデックス投資（つみたてNISA等）を軸とした上で、分配金利回りを底上げするための「サテライト枠（サブ資産）」として、ポートフォリオ全体の5〜10%以内に抑えて保有するのが我が家のリスク許容度に合致しています。

5. みずきの総合評価＋我が家の投資判断

以上の分析を踏まえた、我が家の総合評価と投資判断は以下の通りです。

総合判断：「サテライト枠として、価格調整局面で1〜2口ずつ打診買いを検討したい銘柄」

いちごホテルリート投資法人は、利回り5.68%という高いインカムゲイン魅力を持っています。また、1口10万円台前半で購入できる手軽さは、子育て世代の少額積立投資にとって大きなメリットです。

万博後の大阪物件の伸び悩みなど、短期的な懸念材料は確かに存在します。しかし、地方都市の観光需要やビジネス需要は堅調であり、リブランドや改修による物件価値向上に定評のあるスポンサー力は信頼できます。「一括で購入するのではなく、月次データや客室単価の推移を見極めながら、押し目（株価が下がったタイミング）で拾っていく」というスタンスが、我が家には最も適していると考えています。

6. 税制優遇制度（NISA・配当控除・iDeCo）との組み合わせ戦略

資産形成において、制度の活用は個人投資家に与えられた最高の武器です。みずきブログとして最もお伝えしたいのが、この制度活用の視点です。

① 新NISA（成長投資枠）での非課税運用

REITの分配金には通常、20.315%の税金がかかります。仮に年間18万円の分配金を受け取る場合、課税口座では約3万6,000円が税金として引かれ、手元には約14万4,000円しか残りません。これは非常にもったいないですよね。

いちごホテルリートのような高配当REITは、新NISAの「成長投資枠」で購入するのが鉄則です。非課税枠を活用することで、年間18万円の分配金を丸々そのまま我が家の教育費として受け取ることができます。

② J-REITと「配当控除」の注意点

ここで1点、投資初心者が陥りがちな注意点があります。一般的な日本企業の個別株の場合、課税口座（特定口座）で受け取った配当金は確定申告をすることで「配当控除」の適用を受け、税金を取り戻せる場合があります。

しかし、J-REITの分配金は配当控除の対象外となります。法人税が実質課税されていないREITの仕組み上、二重課税調整の配当控除が使えないためです。だからこそ、J-REITへ投資する場合は、課税口座ではなく「新NISA枠」を優先して割り当てることが税効率の観点から極めて重要になります。

③ iDeCoやつみたて投資枠との役割分担（コア＆サテライト）

我が家では、iDeCoやつみたてNISA（現・新NISAつみたて投資枠）において、全世界株式（オール・カントリー）や全米株式（S&P500）のインデックスファンドを毎月定額で積立運用しています。これが資産形成の「コア（核）」です。

インデックスファンドは長期的・複利的に資産を大きく育てるのに最適ですが、「今現在の現金流（月々の生活費や教育費の足し）」を生み出してはくれません。そこで、新NISAの成長投資枠を使って、いちごホテルリートのような高配当REITを「サテライト（補完）」として組み込みます。

「コアで将来の教育資金・老後資金を育てつつ、サテライトで現在の小4の壁に向けた現金流を作る」という二刀流の組み合わせこそが、子育て世代の家計管理において非常にバランスの良い戦略だと確信しています。

7. 失敗・迷い・懸念も素直に述べる：完璧な銘柄はないからこそ

投資に「絶対」や「100点満点」はありません。我が家がいちごホテルリートを検討するにあたっても、正直な迷いや懸念があります。

一番の懸念は、やはり「観光・ホテル市況の景気敏感さ」です。2020年からのコロナ禍において、ホテルREITが一時的に無分配に近い状態まで追い込まれた記憶は記憶に新しいところです。オフィスREITや住宅REITに比べて、ホテルREITは業績の振れ幅が非常に大きいという特徴があります。

また、先ほどのニュース分析にもあったように、インバウンドの回復や万博という巨大イベントが一巡したことで、今後は「どのホテルでも儲かる」という局面は終わりつつあります。オペレーターの販売力や地域ごとの需要変化を毎月チェックする手間が発生します。

「平日は仕事と育児で忙しいのに、月次IRまで細かく追っていけるかしら…」という不安も正直あります。だからこそ、我が家ではこの銘柄だけに集中投資することはせず、複数銘柄への分散やインデックス投資との併用を徹底しようと考えています。

おわりに

今回は、いちごホテルリート投資法人（3463）を題材に、3年後の「小4の壁」を乗り越えるための我が家の人生設計と投資アプローチについてご紹介しました。

投資の目的は、人それぞれ違います。「とにかく総資産を最大化したい」という人もいれば、「我が家のように、子どもの成長に合わせて月々の現金流を増やしたい」というご家庭もあるでしょう。大切なのは、流行りの銘柄に飛びつくことではなく、「我が家の人生設計から逆算して、今必要な銘柄と金額を決める」ということです。

これからも完璧を目指さず、自分たちの身の丈に合った最適な選択を模索しながら、家族の笑顔と自由な未来のために資産運用を楽しんでいきたいと思います。この記事が、同じように子育てと家計管理に奮闘する皆さんの参考になれば幸いです！