◎(8960)ユナイテッド・アーバン投資法人 : 5.61%配当で3年後の小4の壁の習い事費を支える計画

本ブログの記事は、特定の投資商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任と判断において行ってください。

はじめに：子育てと投資のリアルな我が家

はじめに：子育てと投資のリアルな我が家

みなさん、こんにちは！子育てママ投資家の「みずき」です。

2020年1月生まれの娘が、今年2026年4月に無事に小学校に入学しました。毎日大きめのランドセルを背負って元気に登校する姿を見ると、成長の早さに嬉しさと少しの寂しさを感じる今日このごろです。とはいえ、親のリアルな悩みとして直面するのが「学童の費用」や「新しい習い事の月謝」ですよね。子育てって、時期ごとに必要なお金の毛色がどんどん変わっていきます。

我が家では「お金は人生の自由度を高めるツール」と考えていて、株式投資やJ-REIT（不動産投資信託）から得られる配当金・分配金を、子どもの成長に伴う教育費や習い事費用の足しにしています。毎月の不労所得（キャッシュフロー）が少しでもあると、家計管理の心がすごく軽くなるんですよね。

今回は、我が家の3年後（娘が小学4年生になる時期）の教育費課題を見据えて、総合型J-REITの銘柄であるユナイテッド・アーバン投資法人（8960）を軸に、どのように家計と人生設計に組み込んでいくかを具体的にお話ししていきます。

1. シナリオ設定：「我が家の人生設計」と3年後の課題

投資銘柄を選ぶときに一番大切なのは、「何のために、いつまでに、いくらの現金収入が必要なのか」という逆算思考です。銘柄ありきで買ってしまうと、途中で株価が下がったときに「なぜこれを持っているんだっけ？」と迷子になってしまいます。

まずは、我が家の現在の状況と将来の計画を整理してみました。

我が家の現在地
・私（みずき）：1985年生まれ、上場企業勤務
・娘：2020年1月生まれ（6歳・小学1年生）
・資産運用：2021年から本格化。新NISA、iDeCoをフル活用中

3年後（2029年）の家計課題：いわゆる「小4の壁」
娘が小学4年生になると、多くの自治体で公立の学童保育が終了したり、利用優先度が下がったりします。また、高学年に向けて民間学童の利用、進学塾の通塾、あるいは英語やプログラミングといった本格的な習い事の月謝が増加する時期です。

我が家でも、小4になるタイミングで習い事を1〜2つ追加するか、塾に通い始める可能性が高いと見込んでいます。そのための費用として、「毎月5,000円（年間60,000円）」の追加キャッシュフローを家計に組み込みたいと考えています。

月5,000円と聞くと小額に思えるかもしれませんが、年間6万円の不労所得が自動的に入ってくる仕組みがあれば、習い事の教材費や夏期講習の足しとして、家計の持ち出しなしでカバーできるようになります。

2. 目標配当（分配金）額の逆算計算

では、「年間60,000円」の分配金を手に入れるためには、具体的にどれくらいの投資額が必要になるのでしょうか。ユナイテッド・アーban投資法人の数字を使って計算してみます。

ユナイテッド・アーバン投資法人（8960）のデータ（2026年7月31日時点）
・投資口価格（株価相当）：162,900円前後
・予想年間分配金：9,140円（第46期 4,640円＋第47期 4,500円想定）
・予想分配金利回り：約5.61%

年間60,000円を得るための計算式：
必要目標額 60,000円 ÷ 分配金利回り 5.61% ＝必要投資金額約1,069,518円

投資口数に換算すると：
1,069,518円 ÷ 162,900円＝約6.56口

つまり、「7口（約114万円）」保有することで、年間約63,980円（月額約5,331円）の分配金が得られる計算になります。新NISA（成長投資枠）で購入すれば税金がかからないため、この金額がそのまま手元に残ります。我が家の貯蓄ペースや現在のポートフォリオから考えると、110万円前後の投資額は2〜3年かけて段階的に作っていくのにとても現実的な規模感です。

3. 複数銘柄の比較紹介

もちろん、1つの銘柄だけに限定して考えるのは危険です。我が家では常に同ジャンルの他銘柄と比較して、どれが一番自分の人生設計に合っているかを確認しています。今回は、同じく高い分配金利回りを誇るJ-REITの選択肢と比較してみましょう。

銘柄名（証券コード）	投資口価格	予想利回り	ポートフォリオの特徴	スポンサー
ユナイテッド・アーバン投資法人（8960）	約162,900円	約5.61%	総合型（商業・オフィス・住宅・ホテル・物流に分散）	丸紅グループ
積水ハウス・リート投資法人（3309）	約70,000円前後	約4.91%	住宅・オフィス中心（高品質な住居アセット）	積水ハウス
東海道リート投資法人（2989）	約120,000円前後	約6.28%	地域特化型（東海道エリアの産業・住居施設）	ヨシコン他

比較してみると、それぞれの特徴がよく分かりますね。

積水ハウス・リート投資法人は、住宅中心で安定感バツグンですが利回りは4.91%台とやや控えめ。東海道リート投資法人は利回り6%超と魅力的ですが、地域が東海道エリアに特化しているためローカル経済の影響を受けやすい面があります。

その点、ユナイテッド・アーバン投資法人は5.61%という高い利回りを確保しつつ、日本全国の様々な不動産タイプに分散投資している「総合型」であるため、バランスが非常に取れていると感じます。

4. ユナイテッド・アーバン投資法人の深掘りと最新決算チェック

ここで、ユナイテッド・アーバン投資法人の強みと最新の運用状況について、もう少し深く見ていきましょう。詳細はユナイテッド・アーバン投資法人公式サイトの開示情報から確認できます。

1. 総合型J-REITとしての圧倒的な分散力
ユナイテッド・アーバンは、保有物件数が147件、取得合計価格が7,302億円（2026年6月末時点）にのぼる日本有数の大型J-REITです。店舗などの商業施設、オフィスビル、賃貸マンション、ホテル、物流施設など、投資対象が多岐にわたっています。どれか1つのセクター（例えばオフィス需要）が落ち込んでも、他のセクター（ホテルや住宅など）がカバーできる構造になっているのが子育て世代にとって安心できるポイントです。

2. 稼働率97.8%という堅調な運用成果
2026年5月末時点のポートフォリオ全体稼働率は97.8%と、非常に高い水準を維持しています。テナントが入って家賃収入がしっかり確保できている証拠ですね。

3. スポンサー（丸紅）のサポート体制
総合商社の丸紅グループがスポンサーとなっているため、物件取得のパイプラインや資金調達（借入金利の優遇など）の面でも強いバックアップが期待できます。

5. みずきの「人生設計マッチ度」評価

我が家の人生設計・家計管理の視点から、ユナイテッド・アーバン投資法人を3つの軸で評価してみました。

A. 分配金の持続性・成長性：評価【◎】
147物件への分散投資と97%台後半の高い稼働率により、分配金の急減リスクが極めて低い構造です。総合商社系スポンサーの力もあり、長期で安心して分配金を受け取れる持続性があります。

B. 人生設計との適合性：評価【◎】
利回り5.61%という水準は、我が家が目標とする「約110万円の投資で月5,000円の習い事費を作る」という計画にぴったり適合します。少額から買い増しもしやすく、時期を分けた積み立てにも適しています。

C. 我が家のリスク許容度との整合性：評価【○】
日本でも金利上昇局面に入っているため、借入金の利払い費用増加というREIT特有のコスト増リスクは存在します。しかし、ポートフォリオの質の高さと借入期間の分散を行っているため、我が家の家計リスクとしては十分許容範囲内と判断しています。

6. 制度活用（新NISA・税制）との組み合わせ

子育て世代の投資で最も重要なのが、「税制優遇制度をどう組み合わせるか」です。ここを意識するだけで、手残りの現金が大きく変わってきます。

新NISA（成長投資枠）の活用
通常、J-REITの分配金には20.315%の税金（所得税＋住民税＋復興特別所得税）がかかります。例えば年間60,000円の分配金だと、約12,000円が税金として引かれてしまい、手残りは約48,000円（月4,000円）に減ってしまいます。
しかし、新NISAの成長投資枠で購入すれば非課税になるため、60,000円が丸々家計に入ってきます。この差は子育て家計にとって本当に大きいです！

課税口座での注意点（配当控除について）
もし特定口座などの課税口座でJ-REITを買う場合は注意が必要です。一般的な上場株式の配当金は確定申告で「配当控除」を使うことで税金を取り戻せる場合がありますが、J-REITの分配金は法人税が免除されている仕組み上、配当控除の対象外となります。だからこそ、J-REITを買うなら非課税枠（新NISA）を最優先で割り当てるのがみずき流の鉄則です。

インデックス投資との補完関係
我が家では、つみたて投資枠やiDeCoで全世界株式（オルカン）などのインデックスファンドを積み立てています。これは15〜20年後の大学進学資金（資産形成）目的です。一方で、ユナイテッド・アーバンのような高配当J-REITは「今〜3年後の生活費・習い事費（現金流）」を作る目的です。この2つを両立させることで、「将来の備え」と「今の生活のゆとり」を両方取りにしています。

7. 失敗・迷い・懸念も素直に述べる

どんなに魅力的な銘柄でも、リスクや弱点は存在します。私が考えている懸念点も素直にお話ししますね。

一番の懸念：金利上昇リスク
不動産投資法人であるJ-REITは、銀行からの借入金を使って不動産を購入しています。日本でも金利が上がると、将来的に借入金の利払い負担が増え、それが分配金の押し下げ要因になるリスクがあります。

我が家の迷い：一括購入か、分散購入か
現在の投資口価格（約162,900円）は、年初来高値（191,700円）から比べると買いやすい水準まで調整してきています。ただ、年初来安値（155,600円）付近まで下がる可能性もゼロではありません。そのため、「今すぐ7口（約114万円）を一括購入する」のではなく、「数ヶ月ごとに1〜2口ずつ買い足していく」という時間分散を取るべきか、夫婦で少し迷っています。